Savills IM: Wird Logistik für Investoren weiter ‚liefern‘?

Der Logistiksektor war lange Zeit für europäische Immobilieninvestoren überaus attraktiv. Ende April alarmierte der Finanzvorstand von Amazon, der Titan des Sektors, die Investoren mit der Aussage, das Unternehmen habe im Moment zu viele Logistikflächen. Die Reaktion auf dem globalen börsennotierten Immobilienmarkt war beachtlich – Logistik-REITs fielen an diesem Tag um 7,2 Prozent, darunter SEGRO, der gegenüber dem EPRA-Index um ca. neun Prozent fiel. Bedeutet dies das Ende der großen Nachfrage nach dem Logistiksektor? Werden sich Investments in Logistikobjekte für Investoren weiterhin lohnen? Diesen Fragen geht Andrew Allen, Head of Research, Product Strategy and Development bei Savills Investment Management, in einer "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Analyse nach.

Allen und sein Team beobachten, dass Investoren zwar vorsichtiger agieren und möglicherweise sogar Gewinne realisieren, dass die Industrie- und Logistikmärkte aber weiterhin positive Fundamentaldaten aufweisen.

Preise sollten künftige Cashflows und deren Risiken widerspiegeln
Die Spitzenrenditen für Big-Box-Logistikimmobilien sind von 7,5 Prozent Anfang 2010 auf 3,5 Prozent am Ende des ersten Quartals 2022 gesunken. Somit hat bereits eine erhebliche Preisanpassung stattgefunden und es ist unwahrscheinlich, dass dieser Trend anhalten wird.

Angesichts der steigenden Finanzierungskosten – in diesem Jahr sind die Füf-Jahres-Euro-Swap-Sätze von 0 auf 1,4 Prozent gestiegen – dürfte mit weniger und vorsichtigeren Käufern zu rechnen sein. Steigende Finanzierungskosten könnten die spekulative Entwicklung neuer Logistikobjekte einschränken und das Angebot somit weiter limitieren.

Angesichts der steigenden Inflation und des sich verlangsamenden Wirtschaftswachstums werden die Nutzer mit einem schwierigeren Geschäftsumfeld konfrontiert – insbesondere, wenn die steigenden Kosten nicht an die Kunden weitergegeben werden können. Dies könnte die Mieten unter Druck setzen. Insofern sollten Investoren bei der Risikoprüfung genauer hinsehen, was die Länge der Mietverträge und die Stärke der Vertragsklauseln, die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität sowie die ESG-Kriterien angeht.

Nutzernachfrage wird wachsen und urbaner sein
Es gibt mehrere Gründe, warum die Nachfrage von Nutzern nach Logistikflächen in bestimmten Segmenten voraussichtlich weiter steigen wird, hält Allen fest:
Im Großen und Ganzen werden sich die veränderten Vertriebsstrukturen fortsetzen, die durch die Verlagerung des Einzelhandels vom Ladengeschäft zum elektronischen Handel entstanden sind. Die Pandemie hatte den E-Commerce zusätzlich befeuert, nach Corona könnte dieser wieder leicht zurückgehen. Dafür beobachtet Allen einen verstärkten Fokus auf Effizienzsteigerung, Schnelligkeit und das Volumen an Waren, um profitable Margen zu erzielen.

Mit dem wachsenden Onlinehandel steigt auch die Nachfrage der Verbraucher nach einer schnelleren Lieferung von Waren. Diese erfordert zwangsläufig städtische und stadtnahe Industrie- und Logistikflächen; die Fundamentaldaten für die Nutzernachfrage sind entsprechend robust.

Gleichzeitig gibt es in Städten mit wachsender Bevölkerung nur begrenzte Flächen – Logistik konkurriert hier stark mit anderen Nutzungsarten, insbesondere mit Wohnen. Da das Angebot an verfügbaren Grundstücken sinkt, gibt es wenig Platz für die Entwicklung von urbanen Industrie- und Logistikflächen. Letztendlich gibt es eine wachsende Nachfrage für ein geringer werdendes Angebot. Dies dürfte sich Allens Einschätzung positiv auf das Mietwachstum bei Industrie- und Logistikflächen in städtischen Lagen auswirken.

Nutzer wollen moderne Flächen auf höchstem Standard
Die starke Abhängigkeit der Nutzer von der sich ständig weiterentwickelnden Technologie bedeutet, dass die Gebäude eine immer höhere Qualität aufweisen und an neue Anforderungen angepasst werden müssen. Dies kann unter anderem die Deckenhöhe, den Grundriss, die Bodenbelastung sowie die Anzahl an Stockwerken betreffen. Dies bedeutet eine zunehmende Nachfrage nach modernen und flexiblen Flächen. Die Nutzer sind sensibel hinsichtlich Mietkosten, aber veraltete Ausstattung und Eigenschaften sowie ineffiziente Flächen – insbesondere auch hinsichtlich ESG – werden sie nicht akzeptieren.

Während die Preise und die Bewertung von Big-Box-Logistikobjekten in Europa nach Ansicht Allens teilweise kritisch hinterfragt werden müssen, gibt es definitiv weiter attraktive Investmentmöglichkeiten im breiteren Industrie- und Logistiksektor. Insbesondere hochwertige Logistikobjekte in urbanen Lagen mit niedrigen Leerstandsraten und begrenztem Grundstücksangebot, die eine hohe Nachfrage von Seiten der Nutzer erfahren, dürften Allen zufolge auch in diesen wirtschaftlich turbulenten Zeiten von entsprechendem Mietwachstum profitieren. (aa)

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