Savills IM: Nun ist stärkere Selektion gefragt
Der Head of Research Europe bei Savills Investment Management erörtert in einer Kurzanalyse, wie die Aussichten in den Immobiliensegmenten Industrie- und Logistik sind.
Der Industrie- und Logistiksektor ist schon lange kein Nischensektor für spezialisierte Anleger mehr. Nicht erst die Covid-19-Pandemie hat gezeigt, wie sehr die Weltwirtschaft von stabilen Lieferketten abhängt und welche entscheidende Rolle Immobilien in erfolgreichen Logistikprozessen spielen, schreibt Andreas Trumpp, MRICS, Head of Research Europe bei Savills Investment Management in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag. "Und trotz der Wirtschaftskrise und der zunehmend herausfordernden Preisgestaltung im Core-Segment sind wir davon überzeugt, dass der Industrie- und Logistiksektor auch in den kommenden Jahren eine starke Performance aufweisen wird. Die entscheidende Frage ist, wie es mit dem Sektor nach der Pandemie weitergehen wird."
Stärkere Selektion gefragt
Investoren müssen sich laut Trumpp mit den potenziellen Risiken und neuen Chancen auseinandersetzen. Es gilt verschiedene Perspektiven in Betracht zu ziehen, wenn sie die Veränderungen bei Nachfrage und Angebot optimal nutzen und überdurchschnittliche risikoadjustierte Erträge erzielen wollen. Trumpp und seine Kollegen sehen aufgrund der Fundamentaldaten auf den Nutzermärkten weiter überzeugende Argumente für die Entwicklung und den Kauf moderner, flexibler Logistik- und Industrieanlagen in den wichtigsten europäischen Logistikzentren, allerdings sei "stärkere Selektion" gefragt.
Zwar sei das Vertrauen der Investoren in den Sektor sehr groß und nimmt weiter zu, aber es zeichnen sich auch einige Risiken ab, insbesondere bei der Preisgestaltung. Nettoanfangsrenditen für Spitzenobjekte im sehr großflächigen Marktsegment liegen bereits im niedrigen Drei-Prozent-Bereich, in einigen europäischen Metropolen sogar noch darunter. "Wir mahnen daher zu größerer Vorsicht – vor allem dort, wo die Renditen bereits sehr stark gesunken sind", betont Trumpp.
Mit welchen Alternativen können sich Investoren also von der Masse absetzen? Welche neuen respektive bislang zu wenig beachteten Formate treten hier in den Vordergrund? Der Industrie- und Logistiksektor umfasst neben den klassischen „Big Box“-Objekten eine breite Palette von alternativen Produkten und Strategien zur Diversifizierung von Immobilienportfolios und damit letztendlich die Chance, höhere risikoadjustierte Renditen zu erzielen, hält Trumpp fest.
Urbane Standorte attraktiv
Im Bereich der Logistik der letzten Meile bevorzugt Trumpp urbane Standorte und Stadtrandlagen mit einem begrenzten Angebot an Entwicklungsgrundstücken. Savills IM geht davon aus, dass das Miet- und Bodenwertwachstum an diesen Standorten am stärksten sein wird, was einerseits auf die zunehmende Grundstücksknappheit und andererseits auf die starke Nachfrage der Nutzer nach urbanen Distributions- und Umschlagobjekten in der Nähe der Endverbraucher zurückzuführen ist.
Da sich Objekte aus dem Bereich Light Industrial (Unternehmensimmobilien) in der Regel innerhalb der Stadtgrenzen befinden, profitiert der Sektor von denselben strukturellen Angebotsbeschränkungen wie die urbane Logistik. Die sinkende Verfügbarkeit von städtischen Grundstücken und die Konkurrenz durch alternative Nutzungen treiben die Grundstückswerte in die Höhe. Das Beispiel London, wo die Bevölkerung zwischen 2001 und 2015 um 18 Prozent zugenommen, die Fläche für Gewerbe- und Industrieflächen gleichzeitig aber um 16 Prozent abgenommen hat, zeige eindrücklich die Wert- und Mietsteigerungspotenziale auf. In anderen europäischen Metropolen sind ähnliche Trends zu beobachten. Möglichkeiten für komplette Neuentwicklung zur Hebung weiterer Werte sind ebenfalls gegeben - trotz möglicherweise höherer Gesamtkomplexität und Abwärtsrisiken.
Kühllogistik und Entwicklung von Brownfields
Auch die Kühllogistik bietet Investoren die Möglichkeit, ihr Portfolio zu diversifizieren, obwohl sie betriebs- und managementintensiver ist als die traditionelle Lagerhaltung. Aufgrund der hohen Baukosten und der restriktiven Vorschriften für die Lagerung von Lebensmitteln und pharmazeutischen Produkten gibt es in der Regel keine spekulativen Entwicklungen. "Unserer Meinung nach befinden sich die attraktivsten Objekte in der Nähe großer europäischer Ballungsräume", erklärt Trumpp.
Die höhere Komplexität in diesen Subsektoren, etwa bei der Entwicklung von Brownfields, bei der Verwaltung und Vermietung von Objekten mit mehreren Mietern sowie das höhere Liquiditätsrisiko bei der Veräußerung entsprechender Objekte, sollte allerdings durch einen deutlichen Aufschlag gegenüber klassischen Core-Strategien im „Big-Box-Segment“ kompensiert werden und Investoren damit höhere risikoadjustiere Renditen erschließen, betont Trumpp abschließend. (aa)
