Savills IM: In wie weit hohe Inflation den Immobilienmarkt beeinflusst

Die Inflation in den USA und der Eurozone nimmt an Fahrt auf. Gleichzeitig werden Befürchtungen geäußert, die bisherigen Prognosen könnten übertroffen werden und die Inflationsraten langfristig auf einem höheren Niveau liegen. Die Zentralbanken könnten infolgedessen gezwungen sein, die Leitzinsen früher als erwartet anzuheben. Das könnte mit erheblichen Auswirkungen auf die globalen Kapital- und Immobilienmärkte verbunden sein.

Höhere Renditen für Staatsanleihen wären die Folge und die Erhöhung der Kapitalmarktzinssätze würde sich auch auf den Gewerbeimmobilienmarkt auswirken. Die Finanzierungskosten würden steigen, und höhere risikofreie Zinssätze würden eine breite Neubewertung von Vermögenswerten wie Immobilien nach sich ziehen. "Das Zinsänderungsrisiko ist immanent und muss regelmäßig neu bewertet werden. Doch dieses Risiko ist weder neu, noch kommt es überraschend. Von größerer Bedeutung für Immobilieninvestoren sind die Ursachen und die Art der Inflation", hält Andres Trumpp MRICS, Head of Research Europe bei Savills Investment Management, in einer "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Markteinschätzung fest.

Korrelation zwischen Inflation und Mietwachstum gering
Gewerbeimmobilien werden dank inflationsgebundener Mieten allgemein als Absicherung gegenüber der Inflation angesehen. In Hinblick auf die aktuell steigenden Inflationsraten stellt sich jedoch Tumpp zufolge die Frage, ob die Koppelung der Mieten an die Inflation potenzielle Renditeanstiege durch eine Erhöhung der Leitzinsen, der Kapitalkosten und der Renditen konventioneller Anlageklassen wie Staatsanleihen ausgleichen könnte.

Obwohl Gewerbemieten häufig an den Anstieg der Verbraucherpreise gekoppelt sind, ist die Korrelation zwischen den Änderungen der Inflation und dem Wachstum der Spitzenbüromieten überraschend gering. Zwischen 1995-2020 war der Zusammenhang auf europäischer Ebene tatsächlich nur schwach positiv ausgeprägt, mit einem Bestimmtheitsmaß von lediglich 0,43, erinnert Tumpp.

Abwägung erforderlich
Investoren, die mittels indexiertem Mietwachstum auf inflationsgeschützte Erträge setzen, müssen nun Trumpp zufolge abwägen, ob ihre Immobilien ein „echtes“ Mietwachstum produzieren, diese Erträge also real und inflationsbereinigt steigen, oder ob die Inflation die Mieteinnahmen erodiert.

In den letzten 25 Jahren sind die europäischen Bürospitzenmieten nominal um 60 Prozent gestiegen. Nach Berücksichtigung der Inflationsrate lagen die Spitzenmieten im Jahr 2020 „real“ in etwa auf dem gleichen Niveau wie 1995. "Seit 1995 sind die Mieten also gerade genug gestiegen, um die Auswirkungen der Inflation auszugleichen. Dies deutet darauf hin, dass das Mietwachstum als Inflationsschutz für Investoren dienen kann und den „realen“ Wert ihrer Einkommensströme über die Zeit schützt", erklärt Tumpp.

Auch wenn dies für den spezifischen Zeitraum von 1995 bis 2020 zutreffend sei, zeigen die Daten aber auch, dass die Sicherung des vollen Nutzens dieser Absicherung stark davon abhängt, wann Investoren in den Markt ein- und wieder aussteigen. "Das richtige Timing hierfür zu treffen, ist von Natur aus schwierig. Allgemein gesprochen ist es am besten, in einer Phase des sich erholenden Wirtschaftswachstums in den Markt einzusteigen", empfiehlt Tumpp.

In den letzten 25 Jahren sind die nominalen Büromieten in Europa in Jahren mit steigender Inflation am stärksten gewachsen, im Durchschnitt um 4,2 Prozent p.a. Dem gegenüber steht ein durchschnittlicher Rückgang von -0,3 Prozent p.a. in Jahren mit sinkender Inflation.

Inflationsursache entscheidend
Ob Immobilien von einer steigenden Inflation profitieren, hängt auch von den zugrundeliegenden ökonomischen Ursachen der Inflation ab. Sie kann das Ergebnis temporärer Nachholeffekte wie höheren Energiepreisen oder kurzen Unterbrechungen der Lieferketten in Aufschwungphasen wie der aktuellen sein. In diesem Fall wird der Inflationsanstieg relativ kurzlebig sein.

Zeiten nachhaltig steigender Inflation fallen in der Regel mit einem starken Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum zusammen, da die Preise durch die starke Nachfrage und die eingeschränkte Fähigkeit der Unternehmen, diese zu befriedigen, in die Höhe getrieben werden. Das Zusammenfallen zyklischer Spitzen in der Wirtschaft mit Perioden höherer Inflation ist daher wenig überraschend.

Gute Konjunkturentwicklung ist wichtigster Faktor
Diese strukturelle Beziehung zwischen der Inflation und der Gesamtwirtschaft ist für Gewerbeimmobilien von hoher Bedeutung. Das Niveau der Wirtschaftstätigkeit ist ein bedeutender Treiber für die Nachfrage und damit das Mietwachstum. Es besteht ein starker positiver Zusammenhang zwischen den Veränderungen des BIP und den Bürospitzenmieten, mit einem Bestimmtheitsmaß von 0,74 im Zeitraum 1995-2020.

"Dies deutet darauf hin, dass eher die relative Stärke der Wirtschaft als die Inflation einen Einfluss auf das Mietwachstum hat. Demnach sollte sich die anstehende konjunkturelle Erholung positiv auf die allgemeine Ertragssituation in den Gewerbeimmobilienmärkte auswirken", rekapituliert Trumpp abschließend. (aa)

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