Savills IM über ein krisenresistentes Immobiliensegment

Der stationäre Einzelhandel leidet stark unter der Coronakrise, den zum Teil strikten Kontaktbeschränkunken und der insgesamt schwächeren Konsumlaune. Der Lebensmitteleinzelhandel ist hingegen in der Krise teilweise sogar gewachsen. Das nicht erst seit COVID-19 beachtenswerte Segment ist für institutionelle Investoren daher mehr als einen prüfenden Blick wert. Bei der Auswahl potenzieller Investments sollte jedoch das sich verändernde Konsumverhalten berücksichtigt werden, empfiehlt Andreas Trumpp, MRICS, Head of Research Europe bei Savills Investment Management, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Kommentar: (aa)

Grundversorgung in jeder Wirtschaftslage
Nahrungsmittel und Güter des täglichen Bedarfs werden in jeder Wirtschaftslage benötigt. Dies macht Einzelhandelsimmobilien mit einem Lebensmittelankermieter relativ immun gegen wirtschaftliche Abschwünge. Während viele Einzelhändler aus dem Non-Food-Bereich während der COVID-19-Hochphase ihre Mietzahlungen einstellten, kamen die meisten Lebensmittelhändler ihren Mietzahlungen unvermindert nach – da sie von Lockdowns nicht oder nur in begrenztem Umfang betroffen waren.

Die stabilen Rahmenfaktoren des Lebensmitteleinzelhandels ermöglichten dem Immobiliensegment sogar in der Krise zu wachsen. Und obwohl die Spitzenrenditen immer noch nahe ihrer Rekordtiefststände liegen, beträgt die durchschnittliche gesamteuropäische Rendite für erstklassige Supermärkte derzeit rund 5,3 Prozent. Damit liegt sie mehr als 500 Basispunkte über dem Durchschnitt der Renditen zehnjähriger europäischer Staatsanleihen. Auch die langlaufenden und inflationsgebundenen Mietverträge, bonitätsstarke Mieter und die geringere Anfälligkeit für Verschiebungen in Richtung Onlinehandel sprechen für sich.

Konsumverhalten als Investitionskriterium
Um langfristig von diesen Faktoren zu profitieren und auch künftigen Marktturbulenzen trotzen zu können, sollten potenzielle Immobilien und ihre Mieter allerdings auf ihre Zukunftsfähigkeit geprüft werden: Die Flexibilisierung des Einkaufs schreitet aufgrund des sich verändernden Konsumverhaltens auch im Lebensmittelbereich voran.

Zahlreiche Lebensmitteleinzelhändler entwickeln (ihre) Omnichannel-Strategien (weiter), um im Wettbewerb mit dem Onlinehandel zu bestehen. Infolgedessen werden Bestellvorgänge und Abhol- bzw. Lieferprozesse individuell gestaltbar und flexible Filialnetze erforderlich.

Zu beachten ist außerdem, dass vor allem in Großstädten immer weniger Konsumenten ein Auto zum Einkauf verwenden. Non-Food-Artikel werden in steigendem Maße online bestellt und Konsumenten sind beim Einkauf im stationären Geschäft zunehmend auf frische Lebensmittel fokussiert. Dazu kommt der ungebrochene Trend zu gesünderer und bewusster Ernährung, der mit starker Nachfrage nach regionalen, Bio- und Fairtrade-Produkten einhergeht.

Das Einkaufen wird zudem erlebnisorientiert. Läden mit komplementären Einkaufsflächen sind daher besonders attraktiv. Restaurants, Feinkoststände, verkaufsfördernde Maßnahmen wie Verkostungen und regelmäßige Events können die Verweildauer und die Bereitschaft für zusätzliche Ausgaben erhöhen.

Auch die Installation technischer Lösungen, wie beispielsweise Touchscreens auf den Verkaufsflächen oder an den Einkaufswagen, verbessern das Einkaufserlebnis. Derartige Annehmlichkeiten helfen trotz Mundschutz-, Abstands- und Hygienemaßnahmen ein positives Einkaufserlebnis zu schaffen.

Lebensmitteleinzelhandel als Investment
Der Lebensmitteleinzelhandel als weitgehend krisenresistentes Immobiliensegment eignet sich insgesamt besonders für sicherheitsorientierte Investoren. Aufgrund des sich verändernden Konsumverhaltens sollte der Fokus auf Core/Core+-Objekten liegen. Gut integrierte, regional dominante Fachmarkt- und Nahversorgungszentren in größeren europäischen Städten können auch in Zeiten des zunehmenden Onlinehandels wachsen – und sich so als stabilisierender Baustein im institutionellen Portfolio bewähren."

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