Savills IM: Investoren haben Diversifikationsbedarf
Warum Immobilien in jedes institutionelle Portefeuille gehören und eine höhere Diversifikation ratsam ist, erläutert der Head of Research Europe bei Savills Investment Management.
Die Entwicklung der Gesamtrenditen von Immobilienanlagen weist eine geringe Korrelation mit anderen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen auf. Immobilien können daher die Diversifizierung und das Risiko-Rendite-Profil eines Multi-Asset-Portfolios verbessern, indem sie die Volatilität senken und die Erträge stabilisieren. Dabei unterliegt die Performance von Immobilien ebenfalls Zyklen mit sowohl unter- als auch überdurchschnittlichen Ergebnissen. "Am Immobilienmarkt hat sich die fortschreitende globale Diversifikation in den vergangenen dreißig Jahren eindrücklich gezeigt. Der grenzüberschreitende Kapitalfluss war nie höher als im vergangenen respektive noch andauernden Immobilienzyklus, gleichzeitig existiert weltweit immer noch eine sehr hohe „Home Bias“ institutioneller Investoren", erklärt Andreas Trumpp, Head of Research Europe bei Savills IM. Aus welchen Gründen Institutionelle Immobilien in ihrer Allokationen jedenfalls berücksichtigen sollten, erläutert Trumpp in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag. (aa)
"Langfristig sind Immobilieninvestments insbesondere deshalb attraktiv, weil sie die Sicherheit von Anleihen und Wachstumsaspekte von Aktien bieten. Anleiheähnlich sind die relativ hohen, vorhersehbaren und langfristigen Ertragsströme über die zugrundeliegenden Mietverträge („Ausschüttungsrendite“). Dabei ist die Performance von Immobilien in der Regel höher als die von Anleihen, da sie eine Risikoprämie gegenüber dem risikolosen Zins einbringen. Aktienähnlich dagegen ist das langfristig realisierbare Kapitalwachstum. Gleichzeitig ist die Performance in der Regel stabiler als jene von Aktien, was unter anderem an der geringeren Volatilität aufgrund der anlagespezifischen Bewertungsmethoden liegt. Dies wird beim Vergleich der annualisierten Gesamtrenditen der genannten Anlageklassen deutlich. So lag die annualisierte Rendite von europäischen Immobiliendirektanlagen auf Zehnjahressicht mit acht Prozent und von europäischen börsennotierten Immobilienanlagen mit sieben Prozent laut MSCI per Ende 2020 höher als bei europäischen Aktien mit 6,9 Prozent oder gar von Anleihen mit 5,4 Prozent.
Die Wirtschafts- und Immobilienzyklen verlaufen jedoch weder innerhalb Europas noch global synchron. Deshalb bietet die Berücksichtigung von fokussierten Investitionsstrategien auf einzelne Länder oder Regionen, wie Europa oder Asien-Pazifik, sowie sektorübergreifende oder -spezifische Ansätze attraktive Diversifikationsvorteile. Dadurch können Anleger die unterschiedliche Zyklizität und Marktbewegungen ausnutzen. So kommen beispielsweise paneuropäisch oder panasiatisch diversifizierte Strategien oder solche mit Fokus auf Sektoren wie den Lebensmittelhandel oder Logistik oder auch Spezialstrategien wie Investments in den japanischen Wohnimmobilienmarkt in Frage. Portfolios mit Immobilien in mehreren Ländern und aus verschiedenen Sektoren können die risikobereinigten Renditen zusätzlich verbessern.
Noch immer gilt die moderne Portfoliotheorie von Harry Markowitz als hilfreiche Ausgangsbasis für die Portfoliozusammenstellung. Dessen wichtigste Erkenntnis ist, dass das Risiko und die Rendite eines Vermögenswerts nicht isoliert bewertet werden sollten, sondern vielmehr danach, wie sie zum Gesamtrisiko und zur Gesamtrendite eines Portfolios beitragen. Historische Renditen sind zwar keine Vorhersage künftiger Renditen, aber in Kombination mit Prognosen sind sie ein guter Indikator dafür, wo sich lokale Märkte im Immobilienzyklus befinden.
Der Prozess der Portfoliokonstruktion wird durch Elemente sowohl der Top-down- als auch der Bottom-up-Analyse bestimmt. Die strategischen Investitionsbandbreiten spiegeln dabei eine Reihe von Faktoren wider. Die Größe der einzelnen Zielländer ist zuerst zu nennen, da sie ein Indikator für die Reife eines Marktes und die verfügbaren Anlagemöglichkeiten ist. Das durchschnittliche Immobilien-Investitionsvolumen ist ein Hinweis auf die Liquidität des jeweiligen Marktes. Die Transparenz des jeweiligen Immobilienmarktes stellt eine weitere Risikovariable dar. Ziel der Portfoliokonstruktion ist, die optimale Segmentmischung für die einzelnen Länder so auszuwählen, dass die risikoadjustierte Rendite maximiert wird. Natürlich muss dabei für das Gesamtportfolio sichergestellt sein, dass die Korrelation zwischen der Volatilität der einzelnen Städte und des Segments minimiert wird."
