Savills IM über die Aussichten von Einzelhandelsimmobilien

Vor dem Hintergrund, dass Einzelhandelsimmobilien in Großbritannien aktuell eine Herausforderung für institutionelle Investoren darstellen, erläutert Andreas Trumpp, Head of Research Europe bei Savills Investment Management, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag die Aussichten dieses Immobiliensegments.

Schnäppchenjagd eröffnet
Eine allzu pauschalisierte Sicht auf den vermeintlichen Niedergang des britischen Einzelhandelssektors greift Trumpp zufolge aber zu kurz, denn es bestehen deutliche Unterschiede innerhalb des Sektors: Manche Einzelhandelssegmente haben eine wesentlich bessere Ausgangssituation als andere. Die strukturellen Herausforderungen aufgrund des wachsenden Onlinehandels sind zwar allgegenwärtig, aber nicht alle Produkte sind gleichermaßen für den Onlinehandel geeignet.

Für viele Waren ist der Handel im stationären Ladengeschäft weiterhin von Vorteil. "Immobilieninvestoren könnten also bei einer zu abwartenden Haltung die beträchtlichen Ertragschancen bei Fachmärkten und Fachmarktzentren im Value- und Convenience-Segment ungenutzt lassen", schreibt Trumpp.

Defensive Investments gefragt
Natürlich sind die Auswirkungen des veränderten Einkaufsverhaltens auch für Fachmärkte und Fachmarktzentren spürbar. Die Pandemie hat allerdings die defensiven Eigenschaften vieler Fachmärkte und Fachmarktzentren verdeutlicht: hohe Ertragsstabilität, Verbraucherfreundlichkeit und finanziell stabile Mieter. Das Beispiel hochwertiger Haushaltswaren zeigt, dass diese eher nach dem persönlichen Geschmack ausgewählt werden. Kunden möchten die entsprechende Produktauswahl sehen, anfassen und ausprobieren, bevor sie sich für ein Produkt entscheiden.

Niedrigere Mieten bei größeren Ladeneinheiten bieten Einzelhändlern eine kosteneffizientere und flexiblere Flächennutzung und sorgen somit für eine steigende Nachfrage. "Entscheidend ist hierbei jedoch ein Verständnis der Mieterrentabilität und somit der finanziellen Stärke der jeweiligen Mieter", hält Trumpp fest.

Attraktive Dienstleistungen
Die Lage und Objektgröße bieten zudem Chancen für attraktive Dienstleistungen in den Geschäften, Zustelldienste sowie Click-and-Collect-Angebote zur Umsatz- und Gewinnsteigerung. Damit überbrücken sie im Wesentlichen die Kluft zwischen dem stationären Handel und dem Onlinehandel. Click-and-Collect-Modelle dürften in den kommenden Jahren ein schnelles Wachstum verzeichnen. Für Einzelhändler sind diese nicht nur kosteneffizienter als die Lieferung nach Hause, sondern fördern auch zusätzliche Impulskäufe im Geschäft, die ansonsten ausbleiben würden.

Aufgrund der in der Regel guten Erreichbarkeit und der größeren Ladenflächen können Mieter in Fachmarktzentren Lieferungen nach Hause aus dem Ladenbestand bedienen, was schnellere Lieferoptionen ermöglicht und für eine höhere Kosteneffizienz sorgt. Die gute Anbindung erleichtert zudem die Warenrückgabe, was zu zusätzlichen Umsätzen im Geschäft führen kann und zur Senkung der Kosten bei der Retourenlogistik beiträgt. Insgesamt bieten die größeren Ladenformate mehr Flexibilität, da sie teilweise als Fulfillment-Center genutzt werden können.

Fallende Preise, höhere Renditen
"Zugegebenermaßen spiegelt der Anstieg der Renditen die Neubewertung des Einzelhandelssektors wider. Da sich die Mieten inzwischen auf einem tragfähigeren Niveau befinden und die Einzelhändler im Value- und Convenience-Segment eine hohe Widerstandsfähigkeit aufweisen, sind wir der Ansicht, dass der Sektor zu stark abgestraft wurde und dies einen attraktiven Zeitpunkt für den Markteintritt darstellt", erklärt Trumpp.

Das Teilsegment erscheint insbesondere für Investoren mit Fokus auf ertrags- und renditestarke Objekte überaus interessant. Alternative Nutzungspotenziale zahlen hierauf ebenfalls ein. Aufgrund ihrer Lage in den Vorstädten oder am Stadtrand wird das Potenzial von Fachmarktzentren für alternative Nutzungsarten, insbesondere Wohnen und urbane Logistik, häufig diskutiert.

Drohende Leerstände
Es sei Trumpp zufolge nicht von der Hand zu weisen, dass auf dem Einzelhandelsmarkt in Großbritannien ein Flächenüberangebot besteht. Zwar ist dies auf dem Markt für Fachmarktzentren weniger problematisch, das Angebot ist jedoch auch hier groß.

Immerhin habe das Angebot reagiert, und es kommen deutlich weniger Flächen auf den Markt. Investoren sollten zudem nicht von einem hohen mittelfristigen Mietwachstum ausgehen, sondern eine langfristige Perspektive einnehmen, um von dem hohen Ertragspotenzial des Sektors zu profitieren.

Fachmarktzentren im Value- und Convenience-Segment weisen viele ähnliche Merkmale zu den gerade noch beliebteren Formaten des Lebensmitteleinzelhandels auf, insbesondere lange Mietverträge, bonitätsstarke Mieter, stabile Kundenzahlen, hohe Widerstandsfähigkeit gegen den Onlinehandel und eindeutiges Potenzial für Omnichannel-Strategien. "Der Hauptunterschied besteht in den deutlich besseren Ertragsrenditen, die unserer Meinung nach für Investoren besonders attraktiv sind", merkt Trumpp abschließend an. (aa)

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