Savills IM zu langfristigem Ertragspotenzial europäischer Wohnhäuser
Wohnimmobilieninvestments geben Institutionellen die Möglichkeit, modernen Wohnraum zu fairen Mietpreisen und wichtige soziale Infrastruktur anzubieten, und damit langfristige stabile Erträge zu erwirtschaften, erinnert der Head of Research Europe bei Savills IM.
In den aktuell turbulenten Märkten können die von institutionellen Investoren angestrebten stabilen Erträge und attraktiven risikobereinigten Renditen illusorisch erscheinen. Ein Ausweg bieten Wohnimmobilien, schreibt Andreas Trumpp, Head of Research Europe bei Savills IM, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag. Dabei sind ein langfristiger Anlagehorizont sowie effektives Kostenmanagement entscheidend.
Hoher Bedarf sorgt für verlässliche Renditen
Zwar haben sich die Dimensionen von Wohnraum nicht verändert, doch die städtische Landschaft sowie die Wohnkosten haben sich, getrieben durch demografische, wirtschaftliche und politische Entwicklungen, radikal verändert. In den meisten Metropolen Europas besteht ein enormer Nachfrageüberhang gegenüber dem verfügbaren Angebot an Wohnraum. "Immer mehr Menschen finden keinen Wohnraum in oder nahe der Städte und damit ihren Arbeitsplätzen. Zudem verschlingen die Wohnkosten einen Großteil ihrer Einkommen", erinnert Trumpp.
Es besteht ein großer Bedarf an modernen, qualitativ hochwertigen und vielfältigen Wohnformen für alle Erschwinglichkeitsstufen. Die angebotsseitigen Reformen nationaler und regionaler Regierungen haben vielerorts bislang nur geringen Erfolg gezeigt oder befinden sich noch in der Umsetzung.
"Wohnraum ist unverzichtbar – insofern sichern entsprechende Investments stabile Erträge, die weniger von Konjunkturzyklen abhängen als Investments in die gewerblichen Immobiliensektoren und bieten darüber hinaus ein Element der Diversifikation. Faire Mieten und zeitgemäße Wohnungen sorgen für zufriedene Mieter. Fakt ist: Langfristig stabile Erträge und die Bereitstellung von essenzieller sozialer Infrastruktur müssen sich nicht gegenseitig ausschließen", betont Trumpp.
Im Großen und Ganzen sprechen Trumpp zufolge fünf wesentliche Argumente für Investments in Wohnimmobilien: die Zunahme von Einpersonenhaushalten, die Herausforderungen bei der Bildung von Wohneigentum, die fortschreitende Urbanisierung, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage sowie der große Bedarf an erschwinglichem Wohnraum.
Demografie sorgt für Knappheit
Die globalen demografischen Trends gelten unverändert weiter: Die Bevölkerung wird älter und die Geburtenraten sinken. Das gilt auch und gerade für Europa. Rund die Hälfte der Haushalte ohne Kinder sind hier Einpersonenhaushalte. Das Wachstum der Anzahl aller Haushalte zwischen 2010 und 2020 lag im Durchschnitt bei rund sieben Prozent. Im selben Zeitraum stiegen Einpersonenhaushalte dagegen um knapp zwanzig Prozent. Das Zusammenziehen von Paaren verschiebt sich, eine Familiengründung erfolgt bei den Generationen Y und Z deutlich später als früher. Ältere Jahrgänge hingegen verfügen über eine bessere Gesundheit im Alter, leben länger und das ebenfalls häufig allein. Entsprechend wird die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben.
Staatliche Einmischung erschwert Schaffung von privaten Eigentum
Parallel zu dieser Entwicklung ist der Anteil von Wohneigentum in vielen Ländern zurückgegangen. Eine Folge der globalen Finanzkrise waren strengere Kriterien für die Vergabe von Krediten in vielen Ländern. Entsprechend verfügten viele Erstkäufer häufig nicht über das nötige Vermögen und Einkommen, um sich Wohneigentum leisten zu können. Parallel stiegen die Preise aufgrund der hohen Nachfrage von Kapitalanlegern bei zugleich niedrigem Angebot sowie aufgrund der über viele Jahre äußerst attraktiven Finanzierungskosten deutlich an.
Staatliche Programme zur Unterstützung von Erstkäufern und Steuererleichterungen haben die Preise für Wohnraum zusätzlich in die Höhe getrieben, hält Trumpp fest. Der anhaltende Preisdruck, der durch die sprunghaft gestiegenen Baukosten noch verstärkt wird, deutet auf einen weiteren Anstieg der Mietverhältnisse und einen größeren Bedarf an modernen städtischen Mietwohnungen hin – auch weil die Urbanisierung weiter voranschreitet.
Institutionelle Gelder gefragt
Angesichts der hohen politischen Risiken und der Tatsache, dass Wohnungsbauunternehmen und öffentliche Träger nicht in der Lage sind, den großen Bedarf zu decken, wird institutionelles Kapital eine größere Rolle spielen. Es müssen erschwingliche Wohnungen geschaffen werden, die modernen Anforderungen entsprechen, und das bedeutet mehr öffentliche und private Partnerschaften mit einem langfristigen Investitionshorizont.
Der europäische Wohnungssektor wird eine weitere Phase des transformativen Wachstums durchlaufen, nachdem er eine erste Welle von bedeutendem Kapitalzuflusses erlebt hat, prognostiziert Trumpp. Diese nächste Investitions- und Entwicklungsphase wird die Preisgestaltung kalibrieren, da neu entstehende soziale Bedürfnisse hochwertige und nachhaltige Wohnflächen erfordern. Bei der Preisgestaltung wird mehr als nur der Standort berücksichtigt werden.
"Nicht nur die Preise werden widerspiegeln, ob ein Wohnobjekt erstklassig ist, sondern auch, wie gut die Erträge verwaltet werden und ob es einen positiven sozialen Einfluss auf die Gemeinschaft hat. Mehrfamilienhäuser, die am besten in der Lage sind, die Anforderungen der Gesellschaft von morgen zu erfüllen, werden für zufriedene Bewohner sorgen – und damit auch für zufriedene Investoren", erklärt Trumpp abschließend. (aa)
