Deutschlands größtes Bürogebäude zeigt Investoren Immo-Risiken auf

Institutionelle Investoren, die besonders hohes Exposure in Büroimmobilien haben, sollten in diesen Zeiten vielleicht noch genauer die aktuellen Entwicklungen in diesem Marktsegment beobachten. So hat beispielsweise die Deutsche Lufthansa zum Jahreswechsel ihre verbliebenen 840 Mitarbeiter aus dem Squaire am Frankfurter Flughafen abgezogen. Der Schritt ist Teil eines Plans, 30 Prozent der Büroflächen im Verwaltungsbereich in Deutschland einzusparen. Für Vermieter dürfte dies laut einem Bloomberg-Bericht eine neue Herausforderung illustrieren: wie Mieter halten, denen die Pandemie massiv zusetzt?

Gegenwind braust durch verwaiste Büros
Deutschlands Wirtschaftsleistung sank letztes Jahr um fünf Prozent und die Beeinträchtigungen durch das Virus dauern an. Bislang haben Staatshilfen - von Kurzarbeit bis hin zu Hilfskrediten - viel abgefedert. Wenn das endet, könnten viele schwächere Unternehmen es Lufthansa, den Autobauern oder den Banken nachmachen und Arbeitsplätze streichen. Falls sich Arbeit im Home Office dauerhaft durchsetzt, könnte das zusätzlichen Druck auf die Mieten entwickeln.

“Konjunkturkrisen führen immer zu starken Einbrüchen der Büroimmobilienmärkte,” so Volkswirt Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln. “Die Erholung könnte diesmal länger dauern, womöglich mehrere Jahre, vor allem, falls sich home office durchsetzt.”

Trendwende bei den Leerstandsraten in Frankfurt

Südkoreaner legten viel Geld auf den Tisch
Der Auszug der Lufthansa ist laut Bloomberg nur das jüngste Beispiel in der bewegten Geschichte des Gebäudes, das oftmals das Wohl und Weh des Deutschen Büromarktes widergespiegelt hat. Als der “Groundscraper” 2011 eröffnet wurde, litt Deutschland unter den Folgen der Finanzkrise, jedes sechste Büro in Frankfurt stand leer und der Besitzer vor der Pleite.

Die Erholung folgte auf dem Fuße. Die Mieten schossen in die Höhe, um ein Drittel in der folgenden Dekade, und zogen viele führende Immobilieninvestoren in Deutschlands Finanzhauptstadt. Die Hana Financial Group aus Südkorea zahlte im Dezember 2019 knapp eine Milliarde Euro für das Squaire, ein Preis, der den Boom veranschaulichte.

Angesichts von Negativrenditen bei Staatsanleihen und politischer Unsicherheit in großen Immobilienmärkten wie London oder Hong Kong scheint dieser Boom anzuhalten - die Frage ist, wie lange noch.

Ursprünglich von der IVG Immobilien errichtet, stand der Beginn des Squaire unter keinem guten Stern. Die Baukosten verdoppelten sich fast und das zu einer Zeit, als die Finanzkrise die IVG zu hohen Abschreibungen auf ihr Portfolio zwang. Das Squaire ging 2014 an eine Gruppe von Hedgefonds und zwei Jahre später an Blackstone - Wert damals 643 Millionen Euro.

Blackstone reduzierte den Leerstand und verkaufte das Gebäude drei Jahre später. Nun muss der neue Eigentümer die 10.000 zuvor von der Lufthansa gemieteten Quadratmeter neu vermieten.

Aus gesamtdeutscher Sicht dürfte das Problem zunächst beherrschbar bleiben, sind doch die Leerstände in München oder Berlin schon seit Jahren sehr niedrig, so dass etwas mehr Angebot dem Markt eher gut tun könnte.

“Wir stecken in einer der tiefsten Wirscthaftskrisen seit dem 2. Weltkrieg,” so Henning Koch, Vorstand bei der Commerz Real Estate. “Dennoch wir das die Nachfrage nicht unmittelbar belasten, weil die Leerstandsquoten so niedrig sind. Um die 2% in München oder Berlin - das ist nicht gesund.”

Wesentlich höher sind die Leerstände in anderen, großen europäischen Städten, wie nachfolgende Grafik zeigt: (aa)

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