Stehen börsennotierte Immobiliengesellschaften vor der Wende?
Die jüngsten Zuflüsse in Immobilienfonds zeigen einen wachsenden Appetit auf Immobilien und geben Investoren mehr Sicherheit, ist Michael Gobitschek, Portfoliomanager von Skagen m2, überzeugt.
"Nach einem der bislang schwächsten Jahre für globale börsennotierte Immobiliengesellschaften, in dem der MSCI ACWI IMI Real Estate ein Fünftel seines Wertes einbüßte, hat das Jahr 2023 relativ positiv begonnen", weiß Michael Gobitschek, Portfoliomanager von Skagen m2, zu berichten. Im Folgenden legt er seine Sicht der Dinge zu den Chancen und Risiken börsennotierter Immobiliengesellschaften nach der drastischen Zinswende dar.
"Zwar starteten die globalen Immobilienmärkte im Juni mit einem Minus von 1,4 Prozent im Vergleich zum Jahresbeginn, gleichzeitig haben aber institutionelle Anleger damit begonnen, Kapital in Europa und den nordischen Ländern anzulegen – in zwei der Immobilienregionen, die im vergangenen Jahr am schlechtesten abgeschnitten haben.
Der breite Ausverkauf in allen US-Immobiliensegmenten im vergangenen Jahr hat gezeigt, dass die Stimmung der Anleger stark von makroökonomischen Faktoren und den Zinserwartungen beeinflusst wird. Die diesjährige Erholung war ähnlich breit gefächert, mit einer Ausnahme: Auf dem Büroimmobiliensektor lasten weiterhin die Sorgen über die wirtschaftliche Entwicklung und die rückläufige Nachfrage nach der Pandemie.
Skagen m² liegt in diesem Jahr bis dato 2,2 Prozent vor dem globalen Index
Dazu hat neben einer guten Aktienauswahl besonders die starke Performance von Rechenzentren beigetragen, in die wir uns vor der KI-Rallye eingekauft haben. Das Portfolio entwickelt sich weiterhin gut, da die meisten unserer 32 Positionen gute Ergebnisse erzielen. Wir haben vorsichtig damit begonnen, das Risikoprofil des Skagen m2 zu erhöhen, da wir die Immobilienaussichten im Vergleich zu den aktuellen Bewertungen positiver einschätzen.
Eine einmalige Gelegenheit
Dieser Ansicht wird vermehrt von anderen Investoren geteilt. Es gibt Anzeichen dafür, dass wir in eine positive Phase des Investitionszyklus eintreten könnten. In letzter Zeit verzeichneten mehrere Immobilienfonds Zuflüsse in Milliardenhöhe von Investoren, die in der Kombination aus Tiefstpreisen für Immobilien und einer sich verbessernden Wirtschaftslage eine Grundlage für lukrative künftige Renditen sehen.
Immobilienfonds Zuflüsse in Milliardenhöhe
So sammelte Blackstone im April über 30 Milliarden US-Dollar für den größten jemals aufgelegten Immobilienfonds ein. Das Unternehmen wies darauf hin, dass es einige seiner besten Investitionen zuvor in ähnlichen Zeiten von „Marktvolatilität und -verwerfung“ getätigt habe.
Der Immobilieninvestor NREP hat kürzlich rund vier Milliarden Dollar für den größten jemals aufgelegten Value-Add-Fonds in Europa eingeworben. Der Fonds wird sich auf den Erwerb von Mietwohnungen, Pflegeheimen, Bürogebäuden und Lagerhallen in Skandinavien konzentrieren, deren Verkäufer unter finanziellem Druck stehen. Viele Vermieter haben große Immobilienportfolios aufgebaut, als die Zinssätze nahe Null lagen, und sehen sich nun mit wesentlich höheren Kosten für die Refinanzierung von Immobilien konfrontiert, die vor allem in Schweden erheblich an Wert verloren haben.
Am selben Tag kündigte KKR mit dem Erwerb von 1.200 Wohneinheiten in Finnland sein erstes Geschäft in Skandinavien an und erklärte, weitere Käufe in Schweden tätigen zu wollen. Der US-amerikanische Private-Equity-Riese ist davon überzeugt, dass „wir in ein einmaliges Umfeld für Immobilieninvestitionen eintreten, in dem der Rückgang des Fremdkapitals attraktive neue Investitionsmöglichkeiten schafft“.
Öffentliche Märkte noch verlockender
Zwar bleibt die Möglichkeit, sich an solchen milliardenschweren Kapitalrunden zu beteiligen, den meisten Anlegern verwehrt. Aber die Möglichkeiten, die sich auf den öffentlichen Märkten bieten, sind noch viel verlockender. Direkte Immobilienbewertungen sind aufgrund der Verzögerung bei der Anpassung an die Marktpreise oft veraltet. Die Multiplikatoren für börsennotierte Unternehmen sind jedoch bei einigen Kennzahlen bereits auf das Niveau der Finanzkrise gefallen, wie die folgende Grafik illustriert:
Bewertungen globaler börsennotierter Immobiliengesellschaften
Sie ähneln jenen während der Finanzkrise 2008
Quelle: Worldscope, I/B/E/S, Datastream, UBS Schätzungen, UBS May 2023 Global Real Estate key valuation metrics
REITs in der Rezessions- und Erholungsphase eines Wirtschaftszyklus voran
Von der Bewertungsdiskrepanz zwischen privaten und öffentlichen Immobilienmärkten ermutigt, sehen wir, dass einige Anleger von Direktinvestitionen zu börsennotierten Vehikeln wechseln und so von attraktiveren Preisen profitieren. Auch zeigen Untersuchungen, dass öffentlich gehandelte Real Estate Investment Trusts (REITs) in der Rezessions- und Erholungsphase eines Wirtschaftszyklus in der Vergangenheit besser abgeschnitten haben als private Immobilien. Börsennotierte Immobilien profitieren bei so günstigen Bewertungen auch eher von Fusionen und Übernahmen. Unsere Beteiligungen haben in den letzten Jahren mehrfach Übernahmeangebote erhalten, von denen letztendlich die Anteilsinhaber profitiert haben.
Börsennotierte Immobiliengesellschaften profitieren stark von Erholung
Leider ist es fast unmöglich, den Zeitpunkt der Markterholung genau zu bestimmen. Deshalb könnten die Preise zunächst weiter fallen, bevor sie sich verbessern. Nach der jüngsten Fondsmanager-Umfrage der Bank of America befinden sich die Allokationen in Gewerbeimmobilien auf dem niedrigsten Stand seit 2008, gleichzeitig liegen die Short-Positionen gegenüber schwedischen Immobiliengesellschaften auf einem Zehnjahreshoch. Sicherer scheint hingegen, dass wir uns dem Ende des aktuellen Zyklus nähern.
Gemessen an den Nettoinventarwerten liegen die Preise für globale Immobilien derzeit rund 20 Prozent unter ihrem 30-Jahres-Durchschnitt, gleichzeitig entsprechen die Verluste bei US-REITs denen früherer rezessiver Phasen. Die Historie zeigt, dass börsennotierte Immobilien nach der Wende des Zyklus bessere Renditen bieten, als herkömmliche Aktien und Direktinvestitionen in Immobilien.
Immobilien gehören in der Regel zu den Gewinnern der Frühphase
Das zeigen die durchschnittliche Renditen früherer Zyklen (1991-2020)
Quelle: Thomson Reuters Datastream, Cohen & Steers and Bloomberg
Langfristige strukturelle Faktoren bleiben bestehen
Dabei bleiben die langfristigen strukturellen Faktoren, die Immobilienanlagen zugrunde liegen, intakt. Bei einer Marktkorrektur können sich Anleger zu historisch niedrigen Preisen an säkularen Trends wie Demographie, Urbanisierung und Nachhaltigkeit beteiligen.
Zusammenfassung
Investmentzyklen neigen dazu, sich zu drehen, sobald die Anleger genügend Sicherheit für die Zukunft haben. Die jüngsten Kapitalaufnahmen und der anschließende Einsatz sind wichtig, da sie Transaktionsmultiplikatoren liefern, die die Preisfindung erleichtern. Auch wenn wir wirtschaftlich noch nicht über den Berg sind - insbesondere die am stärksten fremdfinanzierten Unternehmen - sind Geduld und eine sorgfältige Auswahl die Schlüssel zur Erzielung der besten Anlagerenditen."
Michael Gobitschek und seine Kollegen konzentrieren sich weiterhin auf widerstandsfähige, aber unterbewertete Unternehmen mit soliden Bilanzen in trendorientierten Segmenten im Skagen m² und sehen sich daher gut aufgestellt, um entsprechende superiore Renditen zu erzielen, wenn das Bild klarer wird. (kb)
