Immobilien: Hohe Zinssensitivität könnte Rally auslösen

Die weltweiten Märkte für börsennotierte Immobilien beendeten das erste Halbjahr positiv. Dabei hatten Europa und insbesondere Skandinavien zu kämpfen, während die amerikanischen und asiatischen Immobilienmärkte eine ordentliche Performance zeigten, berichtet Michael Gobitschek, Portfoliomanager des Skagen m2, in einem aktuellen Marktkommentar.

Die Zinsentwicklung wird kurzfristig weiterhin eine Rolle spielen. Die Zinssensitivität des Sektors lässt laut Gobitschek erwarten, dass eine Abwärtsbewegung der Anleiherenditen oder Gerüchte über Zinssenkungen eine weitere Immobilienrallye auslösen könnten, wie sie im Januar dieses Jahres zu sehen war. Sollten die Zentralbanken ihre harte Rhetorik und weitere unerwartete Zinserhöhungen fortsetzen, könnte allerdings auch das Gegenteil eintreten. Gobitschek schätzt, dass wir uns eher am Anfang der Endphase des Erhöhungszyklus befinden.

Direkte Immobilien vor Neubewertung
Der Markt wartet Gobitschek zufolge auf weitere Preisfeststellungen auf den direkten Immobilienmärkten und auf Rekapitalisierungen, um eine fundamentalere Sichtweise einzunehmen. Dafür gab es im letzten Quartal erste Anzeichen, mit bemerkenswerten Transaktionen auf dem Markt zu Quartalsende, insbesondere in Europa.

In früheren Zyklen fiel eine nachhaltige Neubewertung des Sektors hauptsächlich mit einer Preisfindung auf den direkten Immobilienmärkten und einer Erholung der Bilanzen der Unternehmen zusammen. Dies spiegelt sich auch in der zunehmenden Zahl von Kapitalerhöhungen, insbesondere in Europa, wider.

Schulden drücken
Bislang scheinen nur wenige Eigentümer gezwungen gewesen zu sein, die große Spanne zwischen Angebot und Nachfrage durch Preissenkungen zu überbrücken. Viele konnten ihre Verschuldung bisher relativ gut handhaben, aber es wird weitere Fälligkeiten von Krediten geben, so dass die Zinsdeckung und/oder der Beleihungswert in Frage gestellt werden wird.

Dies wird entsprechende Verkäufe nach sich ziehen, die den Markt im Segment der nicht-börsennotierten Immobilien näher an die fairen Werte heranführen werden. "Im Gegensatz zu den börsennotierten Immobilien mussten die nicht-börsennotierten bislang noch keine Anpassungen vornehmen. Diese Entwicklung ist wichtig, da sich daraus präzisere Bewertungspunkte für das bereits zu stark diskontierte börsennotierte Immobilienuniversum angibt", betont Gobitschek.

Über den Fonds Skagen m2
Der Skagen m2 (NO0010657356) investiert weltweit in Immobilienaktien und in Aktien von Unternehmen, die immobilienbezogene Dienstleistungen anbieten. Um auf der richtigen Seite der Gleichung zu stehen, bevorzugt Gobitschek weiterhin Unternehmen mit soliden Bilanzen. "Wir können auch ausgewählte Gelegenheiten nutzen, von denen wir glauben, dass sie langfristige Gewinner sein werden. Der Fonds beendete die ersten sechs Monate des Jahres vor seiner Benchmark, was in erster Linie auf eine starke Titelauswahl zurückzuführen ist", betont der Fondsmanager.

Implizite Wertverluste zu hoch?
Börsennotierte Immobilien haben sich in der Vergangenheit in einem solchen Umfeld, wie es Gobitschek derzeit erwartet - mit geringerem Wachstum, niedrigeren Realrenditen, dem Ende des Zinserhöhungszyklus und dem Übergang zu einem frühen Zyklus - gut entwickelt. Es sei daran erinnert, dass ein langfristiger Anlagehorizont von entscheidender Bedeutung ist in einem Umfeld, mit Ungewissheit über das Ausmaß einer möglichen Konjunkturabschwächung aufgrund des hohen Zinsniveaus.

Immobilien werden weiterhin mit einem historisch hohen Abschlag gehandelt. Einige Segmente und Regionen werden mit einem enormen impliziten Wertverlust gehandelt, der Gobitschek zufolge unwahrscheinlich erscheint. "Man kann mit Sicherheit behaupten, dass viele schlechte Nachrichten bereits eingepreist sind, aber es kann immer noch schlimmer werden, bevor es besser wird", hält Gobitschek fest. (aa)

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