Weshalb der Immobiliencrash die Anleihenkurse pushen könnte
Viele Bond-Bullen hoffen, dass ein möglicher Immobiliencrash die Zentralbanken zu einer Wende bei der Zinspolitik zwingt und damit die Anleihenkurse befeuert. Vor allem Inflation-Linked-Bonds sowie britische und schwedische Langläufer könnten interessant werden.
Bei Anleiheinvestoren, die in diesem Jahr einem starken Kursanstieg entgegensehen, sorgen Anzeichen einer Notlage auf den hoch gehebelten Immobilienmärkten der Welt für noch mehr Zuversicht. Das beobachtet Bloomberg News.
Länder wie Großbritannien, Neuseeland und Schweden — wo die Hauspreise einbrechen und die Hypothekenzahlungen in die Höhe schnellen — stehen ganz oben auf der Beobachtungsliste dieser Anleiheninvestoren. Ihre Logik ist, dass die Geldpolitik davor zurück scheut, einen der wichtigen Wachstumsmotor in vielen Industrieländern abzuwürgen und in Folge die aggressive Zins-Straffung des letzten Jahres anhalten oder gar rückgängig machen könnte.
Finanzieller Druck steigt
Die Zentralbanken ihrerseits warnen davor, dass die höheren monatlichen Belastungen Hausbesitzer unter finanziellen Druck setzen, die bereits mit stark steigenden Lebensmittel- und Energierechnungen zu kämpfen haben. Auch Gewerbeimmobilien sind ins Trudeln geraten. Nach Bloomberg-Berechnungen handeln Immobilienanleihen im Umfang von fast 175 Milliarden Dollar weltweit zu Preisen, die einen Ausfall implizieren.
Gilts und schwedische Anleihen kaufenswert
James Ringer von Schroders hat Gilts und schwedische Staatsanleihen übergewichtet, nachdem er ausführlich analysiert hat, welche Immobiliensektoren am stärksten von einer Korrektur bedroht sind und was dies für die Finanzmärkte bedeuten könnte. Martin Harvey, ein Portfoliomanager bei Wellington Management, der den Hartford World Bond Fund verwaltet, erwartet aus ähnlichen Gründen starke Renditen von den Anleihemärkten auf der gegenüberliegenden Seite des Globus.
“Ich habe das Gefühl, dass sich dieses Thema langsam durchsetzt”, so Ringer. “Der Wohnimmobilienmarkt ist der zinsempfindlichste Teil jeder Volkswirtschaft, daher ist er ein sehr guter Indikator dafür, wo der Rest der Wirtschaft in den kommenden Quartalen stehen könnte.”
Die Hauspreise in Großbritannien sind im Januar den fünften Monat in Folge gesunken, wie Daten der Nationwide Building Society am Mittwoch zeigten. Dies ist der längste Rückgang seit der Finanzkrise vor mehr als einem Jahrzehnt. Banken vergaben im Dezember so wenige Hypotheken wie seit zweieinhalb Jahren nicht mehr, zeigen Zahlen der Bank of England.
"Hypotheken-Dominanz”
Ökonomen warnen vor dem Szenario der “Hypotheken-Dominanz”, bei dem der Leidensdruck auf dem Immobilienmarkt so groß wird, dass er weitere Zinserhöhungen verhindert. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich stellte im vergangenen Jahr fest, dass ein moderater Zinsanstieg zwar dazu beitragen könnte, die Überhitzung der Märkte zu zähmen, dass aber ein scharfer Umschwung bei den Immobilienpreisen ein erhebliches Risiko darstelle.
Die Währungshüter werden bereits vorsichtig. Die Bank of Canada verwies letzte Woche auf den erheblichen Rückgang der Immobilienmarktaktivitäten, als sie eine Pause bei den Zinserhöhungen signalisierte. Der Gouverneur der schwedischen Riksbank erklärte am Dienstag, dass die hohe Verschuldung der privaten Haushalte ein Risiko für die Wirtschaft darstelle. Die Bank of England warnte im Dezember, dass vier Millionen britische Haushalte in diesem Jahr einen erheblichen Anstieg ihrer Hypothekenzahlungen zu spüren bekommen würden.
“Weltweit könnten die Wohnungimmobilienmärkte das größte Hindernis für die Zentralbanken sein, die Zinsen ausreichend anzuheben, um die hartnäckige Inflation zu bekämpfen”, schrieb Eva Sun-Wai, Fondsmanagerin bei M&G Investment Management, in einem Blogbeitrag im Januar.
Die Verschuldung der privaten Haushalte und der Anteil kurzfristiger oder variabel verzinslicher Hypotheken sind laut Investoren gute Indikatoren für die Anfälligkeit des Hausmarktes. Laut Chris Jeffery von Legal and General Investment zeigen diese Faktoren, wo “der Zinserhöhungs-Zyklus am wahrscheinlichsten zuerst zuschlägt.”
Deutschland und Frankreich stabiler
Länder wie Deutschland, das Land mit der niedrigsten Wohneigentumsquote in der Europäischen Union, oder Frankreich, wo der Anstieg der Hypothekenzinsen reguliert wird, gelten als weniger anfällig für einen Immobiliencrash. Tatsächlich hat sich die Wirtschaft des Euroraums als widerstandsfähiger erwiesen als befürchtet. Dies veranlasste den Schroders-Mann Ringer, größere Positionen in britischen und schwedischen Anleihen durch eine Untergewichtung in Deutschland auszugleichen.
Auch die USA scheinen widerstandsfähiger zu sein, da die Verbreitung von Hypotheken mit 30-jähriger Zinsbindung dazu beigetragen hat, die Auswirkungen höherer Zinssätze auf Hausbesitzer zu verzögern.
Für Währungshüter bleibt die Inflation — trotz jüngst etwas niedrigerer Datenpunkte — eine große Gefahr. Anfang der Woche veranlasste ein überraschender Anstieg der spanischen Teuerung Händler dazu, ihre Wetten auf eine Zinserhöhung durch die EZB wieder zu erhöhen.
“Wir suchen nach Bereichen, in denen die Zinszyklen relativ schnell umschlagen könnten, und dabei spielen die Immobilienmärkte eine zentrale Rolle”, erklärt Harvey abschließend. (aa)
