Immobilieninvestments: Markt ist zunehmend unter Druck

Das Volumen der Immobilientransaktionen in Deutschland hat im zweiten Quartal 2022 gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres deutlich abgenommen. Objekte aller Nutzungsarten – Büro, Wohnen, Einzelhandel, Logistik – wechselten im Gesamtwert von 12,3 Milliarden Euro den Eigentümer, hat der Immobiliendienstleister JLL ermittelt. Das ist gerade einmal halb so viel wie im vorausgegangenen Quartal. Vergleicht man jedoch die beiden ersten Halbjahre 2021 und 2022, dann zeichnet sich gleichwohl ein Plus von fünf Prozent ab.

Veränderte Rahmenbedingungen sorgen für Unsicherheit
Zwar würden nach wie vor Immobilien auf dem Preisniveau vom Anfang dieses Jahres gehandelt, konstatiert JLL. Allerdings würden sich auch die Anzeichen dafür mehren, dass die veränderten Rahmenbedingungen zunehmend eingepreist werden. Die stark gestiegene Inflation, die Zinswende, die Unwägbarkeiten, die die Folgen des Ukraine-Kriegs mit sich bringen, und nicht zuletzt die Herausforderungen der Energiewende würden für ein neues Pricing sorgen. Einstweilen sei es jedoch zu früh, die Veränderungen zu quantifizieren: "Für eine solche Situation gibt es bislang keine Erfahrungswerte – also auch explizit keine Evidenz für pauschale Schwarzmalerei", heißt es im JLL-Quartalsbericht.

Die Prognose für das Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2022 fällt entsprechend mager aus: Mit von JLL geschätzten rund 70 Milliarden Euro würde es fast 40 Prozent unterm Vorjahreswert liegen. Weil die Zeiten des "billigen Geldes" zu Ende seien, rechnet JLL vor, schrumpfe auch der Abstand zwischen Immobilienrenditen im Core-Segment und der Rendite, die inzwischen mit zehnjährigen Staatsanleihen zu erzielen ist, auf gerade mal noch 1,1 Prozentpunkte. Immobilien sind dabei, ihren "TINA"-Status ("There is no Alternative") zu verlieren, diagnostizieren die JLL-Researcher.

An den Top-7-Standorten ist die Welt noch in Ordnung
Etwa die Hälfte des deutschlandweiten Transaktionsvolumens entfällt auf die sieben Metropolen Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Dort belegene Bestlagenbüros werden als Investmentprodukt ihren Status behalten, prognostiziert JLL. Value-Add-Strategien werden hingegen eine "längere Phase der Konsolidierung" aushalten müssen. "Für solche risikoreicheren Produkte muss das Preisniveau deutlicher nachgeben, um Einstiegsmöglichkeiten generieren zu können."

In fünf der sieben Immobilienhochburgen konnten in den vergangenen Monaten die Spitzenmieten gesteigert werden und JLL geht sogar noch von weiteren Mietsteigerungen bis Ende des Jahres aus. Beim Abschluss neuer Verträge werde allerdings verstärkt auf eine vollständige Indexierung der Miete Wert gelegt und stärker berücksichtigt, ob Mieter in der Lage sind, auf Basis ihrer Geschäftsmodelle den Inflationsausgleich auch darstellen zu können. (tw)

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