Wie die Taxonomie-Verordnung die Immobilienwirtschaft verändert
Die EU will im Jahr 2050 der erste klimaneutrale Kontinent der Welt sein. Um dieses Ziel zu erreichen, ist eine Neuausrichtung jeglicher Wirtschaftsaktivitäten der Mitgliedstaaten erforderlich. Insbesondere Investitionen müssen mit dem Ziel der Nachhaltigkeit in Einklang gebracht werden.
"Für die Immobilienwirtschaft bedeutet die Taxonomie-Verordnung eine Stärkung der Kapitalströme hin zu nachhaltigen Immobilien", sagen Dr. Sebastian Orthmann, Partner und Leiter des Geschäftsbereichs Real Estate & Public, und Sarah Kolodzik (Bild), beide Rechtsanwälte bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland. Sie haben sich die Taxonomie-Verordnung zu Immobilien genau angesehen. Im Folgenden finden sich ihre Ausführungen.
Aktionsplan als erste Stufe
Die EU-Kommission veröffentlichte bereits im März 2018 einen Aktionsplan zur Finanzierung nachhaltigen Wachstums. Zentraler Bestandteil dieses Aktionsplan ist die Taxonomie-Verordnung. Diese legt als einheitliches Klassifikationssystems fest, welche Wirtschaftstätigkeiten innerhalb der EU nachhaltig sind. Eine Wirtschaftstätigkeit ist nach der Taxonomie-Verordnung insbesondere nachhaltig, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zur Verwirklichung eines Umweltziels leistet und nicht zu einer erheblichen Beeinträchtigung eines Umweltziels führt. Diese allgemeinen Voraussetzungen werden durch sogenannte delegierte Rechtsakte in Form Regulatorischer Technischer Standards weiter konkretisiert.
Konkrete technische Bewertungskriterien für "Klimaschutz" und "Anpassung an den Klimawandel" vorgelegt
Am 21. April hat die EU-Kommission den ersten delegierten Rechtsakt zur Taxonomie-Verordnung vorgelegt. Zwei Anhänge zum delegierten Rechtsakt legen konkrete technische Bewertungskriterien für die Umweltziele "Klimaschutz" und "Anpassung an den Klimawandel" fest. Anhang I definiert die technischen Bewertungskriterien für das Umweltziel des Klimawandels und bestimmt, wann eine Wirtschaftstätigkeit einen wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz leistet. Anhang II konkretisiert die technischen Bewertungskriterien für das Umweltziel der Anpassung an den Klimawandel. Die beiden Anhänge schaffen in insgesamt sieben Kategorien Nachhaltigkeitsstandards für Immobilien, unter anderem für Neubau, Renovierung und Gebäudebestand.
Hohe Anforderungen an Neubauten betreffend Klimaschutz
Neubauten sind bezogen auf das Umweltziel "Klimaschutz" dann Taxonomie-konform, wenn ihr Primärenergiebedarf mindestens zehn Prozent unter den nationalen Werten des Niedrigstenergiegebäudestandards liegt. Die Werte für den Niedrigstenergiegebäudestandard sind in Deutschland im Gebäudeenergiegesetz definiert. Auch für die Renovierung bzw. Sanierung von Immobilien ist das Gebäudeenergiegesetz maßgeblich. Alternativ entspricht eine Renovierungs- bzw. Sanierungsmaßnahme der Taxonomie, wenn sie eine Reduzierung des Primärenergiebedarfs des Gebäudes von mindestens 30 Prozent erreicht.
Wichtiger Stichtag
Die Taxonomie-Konformität des Gebäudebestands richtet sich nach dem Errichtungsdatum. Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, entsprechen den Nachhaltigkeitsstandards der Taxonomie, wenn sie mindestens die Energieeffizienzanforderungen des Energy Performance Certificate A erfüllen. Alternativ sind sie Taxonomie-konform, wenn sie zu den 15 Prozent energieeffizientesten Gebäuden des nationalen oder regionalen Gebäudebestandes gehören. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, gelten die bereits genannten Neubaustandards.
Zudem ist für alle Immobilien bezogen auf das Ziel "Anpassung an den Klimawandel" erforderlich, dass die für das jeweilige Gebäude relevanten Klimarisiken identifiziert wurden und Anpassungslösungen vorhanden sind, die diese Risiken wesentlich reduzieren.
Weitere delegierre Rechtsakte in der Pipline
Der delegierte Rechtsakt zur Taxonomie-Verordnung ist ab dem 1. Januar 2022 anzuwenden. Gemäß des holistischen Ansatzes der Taxonomie-Verordnung, der neben dem Klimaschutz weitere Nachhaltigkeitsaspekte in Bezug nimmt, sollen bis Ende des Jahres weitere delegierte Rechtsakte zu den übrigen Umweltzielen "Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser und Meeresressourcen", "Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft", "Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung" und "Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme" veröffentlicht werden, die zum 1. Januar 2023 anzuwenden sind.
Ziel des einheitlichen Klassifikationssystems nur zum Teil erreicht
Die Taxonomie-Verordnung erreicht das Ziel des einheitlichen Klassifikationssystem für Nachhaltigkeit im Hinblick auf Immobilien nur teilweise. Bei der Anwendung der Kriterien bestehen weiterhin offene Fragen. So ist zum Beispiel für Bestandsgebäude unklar, wie die Energieeffizienz des nationalen oder regionalen Gebäudebestands ermittelt wird.
Partielle Unklarheiten
Diese sollten jedoch kein Hindernis für Marktteilnehmer darstellen, um sich schnellstmöglich mit den Regelungen zur Nachhaltigkeit von Immobilien, insbesondere auf EU-Ebene, zu befassen. Denn bereits jetzt ist zu beobachten, dass die Taxonomie-Verordnung das Ziel der Lenkung der Kapitalströme hin zu nachhaltigen Immobilien erreicht. Die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien ist in den vergangenen Monaten deutlich gestiegen.
Dies verdeutlicht zudem, dass die Auswirkungen der Taxonomie-Verordnung weit über den direkten Adressatenkreis hinausgehen. Der direkte Adressatenkreis umfasst insbesondere Finanzmarktteilnehmer, die bestimmte Finanzprodukte anbieten und Unternehmen, die unter die CSR-Richtlinie fallen. Indirekt werden allerdings die Auswirkungen der Offenlegungs- und Transparenzpflichten in der gesamten Immobilienwirtschaft spürbar, indem die verpflichteten Unternehmen die übrigen Marktteilnehmer im Rahmen ihrer Investments zu entsprechendem Handeln anhalten werden.
Taxonomie-konforme Immobilien gesucht
Sie werden auch in den nächsten Jahren Favoriten der Anleger sein. Dies könnte durch die erhöhte Nachfrage künftig zu (Re-)Finanzierungsvorteilen führen. Auch eine Entlastung bei Eigenkapitalanforderungen im Kreditgeschäft ist dabei denkbar.
Preisschere
Die Preisunterschiede zwischen nachhaltigen und nicht nachhaltigen Gebäuden werden dementsprechend in den kommenden Jahren voraussichtlich größer werden. Um bei dieser Entwicklung auf der Siegerseite zu stehen, sollten Investoren jetzt Strategien zur Einbeziehung von Nachhaltigkeitskriterien im Ankaufprozess entwickeln. Auch Bestandshaltern kann nur geraten werden, jetzt die Nachhaltigkeit ihrer Immobilien zu prüfen und den Anpassungsbedarf der nächsten Jahre zu planen. (kb)