Wo es für Wohnimmobilien noch mehr als fünf Prozent Rendite gibt
Der CEO der Trei Real Estate beleuchtet den polnischen Wohnimmobilienmarkt und weist auf Vorteile wie hohe Renditen und sehr niedrige Regulierung hin. Aus diesen Gründen bringen sich immer mehr westliche Investoren in Stellung, um von zukünftig steigenden Immobillienpreisen zu profitieren.
"Früher haben institutionelle Immobilieninvestoren Wohnungen in London, Kopenhagen, München oder Brüssel erworben. Heute blicken immer mehr Profianleger nach Warschau, Krakau, Breslau oder Lodz. Der polnische Wohnungsmarkt bietet deutlich höhere Renditen bei gleichzeitig geringer Regulierung des Mietmarktes. Zwar existieren auch Risiken, diese sind jedoch beherrschbar", erklärt Pepijn Morshuis (Bild links), CEO der Trei Real Estate, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.
Geldflut bringt Renditen unter Druck
Mehr als zehn Jahre Niedrigzinspolitik haben ihre Spuren am Immobilienmarkt hinterlassen. Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank hat u.a. dazu geführt, dass immer mehr Kapital in den Immobilienmarkt geflossen ist. Dies spiegelt sich in den Renditen von Wohnimmobilien wider, die über fast alle europäischen Länder hinweg sehr niedrig sind.
"Laut Jones Lang LaSalle lagen die Spitzenrenditen von Wohnimmobilien 2021 in Helsinki bei 3,25 Prozent, in Berlin bei 2,8 Prozent, in Kopenhagen bei 3,25 Prozent, in Barcelona bei 3,25 Prozent und in Amsterdam bei 3,0 Prozent. Am niedrigsten sind die Renditen in München mit 2,4 Prozent und Hamburg mit 2,2 Prozent. An dieser Situation hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert", hält Morshuis fest.
Es gibt laut Morshuis allerdings eine Alternative – nämlich Polen. In Warschau liegen die Spitzenrenditen aktuell bei 5,0 Prozent, in den Vororten bei 5,25 Prozent. Aber nicht nur die Hauptstadt ist interessant für Investoren. Polen ist ein Land – ähnlich wie Deutschland oder Italien –, das eher polyzentrisch geprägt ist. In den anderen Metropolen wie beispielsweise Krakau, Breslau und Posen liegen die Spitzenrenditen bei 5,25 Prozent. Unterm Strich liegen sie um 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte höher als in Westeuropa.
Dieses Renditeplus sollte laut Morshuis ausreichen, um den Markt einer genaueren Betrachtung zu würdigen. Wo existieren Risiken und wo liegen die Chancen auf dem polnischen Wohnungsmarkt?
Die große Mehrheit der Polen lebt in Eigentumswohnungen
Zuerst zu den Chancen: Betrachtet man den Markt, dann fällt als erstes der hohe Anteil der Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietwohnungen auf. Mit 84 Prozent lebt die große Mehrheit der Polen in Eigentumswohnungen. Nur 16 Prozent mieten. Dies ist ein deutlicher Unterschied zu Deutschland, wo rund 58 Prozent zur Miete wohnen.
Allerdings ist in Polen die Qualität bei beiden Arten von Wohnungen in der Regel nicht sehr hoch und genügt modernen Anforderungen nicht mehr. Der Grund: Bei den Eigentumswohnungen handelt es sich zum großen Teil um Plattenbauten aus den 1960er bis 1980er Jahren, bei den Mietwohnungen entfällt der größte Teil auf kommunale Wohnungsunternehmen. Ein freier Wohnungsmarkt – abseits der kommunalen Wohnungsunternehmen – existiert kaum und ist erst im Entstehen begriffen.
Dem geringen Angebot an Mietwohnungen steht eine große Nachfrage gegenüber, die nicht bedient werden kann. Dies gilt vor allem für die großen Städte. Und perspektivisch wird die Nachfrage weiter ansteigen: Bis 2030 wird der Anteil der Bevölkerung in den Städten auf rund 60 Prozent anwachsen, parallel dazu nimmt die Anzahl der Haushalte zu. Vor allem jüngere, gut ausgebildete Menschen zieht es in die Städte. Diese Gruppe ist dem Wohnen zur Miete gegenüber aufgeschlossener als die Generation davor. Mieten wird bevorzugt, weil es mehr Flexibilität erlaubt und geringeren finanziellen Druck mitbringt als der Kauf einer Wohnung.
Investoren schätzen die geringe Regulierung des Wohnungsmarktes
Neben der hohen Nachfrage ist die geringe Regulierung des Mietmarktes einer der großen Vorteile für Investoren. Das Wohnungsmietrecht ist in Polen kaum reguliert. Die hohe Nachfrage und die geringe Regulierung führen zu steigenden Mieten. In allen wichtigen Städten nahmen die Mieten laut Amron Centre Analysis zwischen Q3 2016 und Q3 2020 relativ kontinuierlich zu. Beispielsweise kletterten sie im genannten Zeitraum in Warschau von durchschnittlich rund 1.550 Zloty (entspricht rund 350 Euro) pro Monat und Wohneinheit auf rund 1.700 Zloty (entspricht rund 380 Euro). In Danzig stiegen die Mieten im gleichen Zeitraum von rund 1.500 Zloty auf circa 1.700 Zloty, in Lodz von 900 Zloty auf 1.100 Zloty. "Diese Zahlen sind durch den Corona-bedingten Rückgang der Mieten im Q 2 und Q3 2020 verzerrt. Die Vermutung liegt nahe, dass es sich dabei jedoch nur um einen temporären Rückgang handelt, der auf die langfristige Entwicklung keine Auswirkungen haben wird", hält Morshuis fest.
Derzeit richten zahlreiche internationale Investoren aus den USA, dem Vereinigten Königreich und Deutschland ihren Blick auf den polnischen Wohnungsmarkt. Ihr Kalkül: Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch hier kommen. Ein bekanntes Beispiel für einen ausländischen Investor, der jüngst seinen Markteintritt vollzogen hat, ist die deutsche TAG Immobilien AG.
Risiken: Währungsrisiko und fehlende Dienstleister
Den Chancen, die der Markt bietet, stehen auch Risiken gegenüber. Ein Risiko ist das Fehlen von professionellen Dienstleistern. Dies gilt insbesondere in Bezug auf Property Manager. Allerdings ist absehbar, dass dieses Defizit behoben wird, denn derzeit bereiten verschiedene internationale Property Manager den Eintritt in den polnischen Markt vor. Ein Beispiel dafür ist MVGM Property Management.
Ein weiteres Risiko sehen ausländische Investoren in der Politik der aktuellen polnischen Regierung. "Wir nehmen zwar auch wahr, dass der Druck auf die demokratischen Institutionen wie beispielsweise Gerichte steigt. Allerdings hat die Regierung immer betont, dass ihr die wirtschaftliche Stabilität und Wachstum wichtig ist und sie hat bislang auch nie gegenteilige Maßnahmen ergriffen. Daher schätzen wir dieses Risiko als gering und insgesamt beherrschbar ein", schätzt Morshuis.
Ein weiteres Risiko ist das Währungsrisiko. Denn anders als bei Büro- und Handelsmietern in Polen, die ihre Miete in Euro zahlen, begleichen Wohnungsmieter ihre Verpflichtungen in Zloty. Investoren aus dem Ausland können dieses Risiko – je nach individueller Risikoneigung – absichern. Das Hedging ist jedoch teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit. Ein Investor muss einkalkulieren, dass 1,0 bis 1,5 Prozentpunkte der Rendite für das Hedging aufgewendet werden müssen.
Morshuis zieht folgendes Fazit: "Der polnische Wohnimmobilienmarkt ist attraktiv und im Aufbruch begriffen. Alle wichtigen Parameter des Marktes stehen auf Wachstum. Die hohen Renditen in Kombination mit Wachstum der urbanen Bevölkerung und geringer Mietregulierung ziehen institutionelle Investoren aus dem Ausland an. Es existieren Risiken – wie das Währungsrisiko – aber diese werden von vielen Investoren als moderat eingestuft. Ihnen ist es wichtiger, möglichst früh im Marktzyklus einzusteigen." (aa)
