UK-Gewerbeimmobilien: Kreditgeber suchen Neugeschäft
Der halbjährliche Immobilienbericht der Bayes Business School zeigt, dass die Kreditgeber in der ersten Hälfte des Jahres 2022 immer noch nach neuen Geschäften suchten.
Der jüngste Bayes-Bericht über gewerbliche Immobilien im Vereinigten Königreich zur Jahresmitte 2022 weist ein neues Kreditvolumen von 23,7 Millliarden Pfund aus, was auf ein starkes Interesse an neuen Geschäften bis Juni 2022 hindeutet, bevor der Geschäftsfluss zu versiegen begann. In einem dramatisch veränderten Zinsumfeld sind die Kreditgeber bereit, auf neue Geschäftsmöglichkeiten in der zweiten Jahreshälfte zu verzichten, wenn sich keine gute Gelegenheit bietet.
Alternative Kreditgeber zeigen kontinuierliches Wachstum von 15 Prozent p.a.
Die Ergebnisse von Dr. Nicole Lux, Hauptautorin und Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass), zeigen, dass das Segment der alternativen Kreditgeber seit nunmehr zwölf Jahren ein kontinuierliches Wachstum von durchschnittlich 15 Prozent pro Jahr verzeichnet. Der Bericht stützt sich auf Daten, die von 79 großen britischen Kreditgebern erhoben wurden, und weist auf eine neue Zunahme der kommerziellen Entwicklungsfinanzierung hin, wobei die Kreditgeber ihre Finanzierungsunterstützung für Umstellungsanlagen, kohlenstofffreie Anlagen und Anlagen mit deutlich verbesserten ESG-Eigenschaften bestätigen.
Die wichtigsten Ergebnisse des Berichts, der Daten bis Juni 2022 abdeckt
- Der Anteil der Projektentwicklungsfinanzierungen am Neugeschäft lag 2022 bei 22 Prozent, was eine erneute Zunahme der kommerziellen Entwicklungsfinanzierung zeigt, die zum ersten Mal nach der Pandemie auch spekulative Entwicklungsfinanzierungen umfasst.
- Debt Fonds haben größere Projekte zur Umstellung von Assets übernommen und 72 Prozent der Finanzierungen für die gewerbliche Entwicklung bereitgestellt.
- Die Margen für erstklassige Bürokredite sind in den letzten sechs Monaten um fünf Basispunkte gesunken, was den starken Wettbewerb auf dem Markt in der ersten Jahreshälfte 2022 zeigt. Bei anderen Immobilienarten stiegen die Margen für 60 Prozent Beleihungen (Loan-To-Value; LTV) jedoch um fünf bis zehn Basispunkte.
- Kleine bis mittelgroße Kreditgeber konzentrierten 89 Prozent ihrer Kredite auf die Finanzierung von Wohnimmobilien, wobei "Sonstige Kreditgeber (Kreditfonds)" 25 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite bereitstellten und die britischen Banken 58 Prozent.
- Im Allgemeinen refinanzieren kleinere Kreditgeber weniger häufig bestehende Kreditnehmer und haben daher die niedrigste Kundenbindungsrate, da sie den größten Teil ihres Geschäfts mit neuen Akquisitionskrediten erzielen.
- Die Zahl der notleidenden und ausgefallenen Kredite blieb mit einer durchschnittlichen Ausfallquote von drei Prozent vorerst stabil.
Mit der Ankündigung von Zinserhöhungen im Januar 2022 und dem Beginn der Energiekrise im Zusammenhang mit dem Ausbruch des Krieges in der Ukraine sank die Emission öffentlicher Anleihen im Vereinigten Königreich laut Bayes Bond Monitor in der ersten Jahreshälfte 2022 auf einen Tiefstand von vier Milliarden Pfund.
Höhere Zinsen führen zu höheren Eigenkapitalquoten
Die hohen zusätzlichen Fremdkapitalkosten zwingen Bauträger und Immobiliengesellschaften dazu, ihre Geschäftsmodelle von einem kreditfinanzierten Erwerbsmodell auf ein kapitalschonendes Eigentümer-/Investorenmodell umzustellen. Einige Bauträger erwägen, Neubauten zu 100 Prozent mit Eigenkapital zu finanzieren.
Britische Banken dominierten ihren eigenen Markt
Sie stellten 35 Prozent der Neufinanzierungen bereit, gefolgt von Kreditfonds, die einen Anteil von 24 Prozent hatten. Alternative Kreditgeber (Kreditfonds und Versicherungsgesellschaften) waren zusammen für 38 Prozent der neuen Kreditvergabe verantwortlich. Andererseits ist der Marktanteil der internationalen Banken in den letzten zehn Jahren allmählich von 34 auf 28 Prozent zurückgegangen. Insgesamt waren die zwölf größten Kreditgeber für 58 Prozent der neuen Kredite verantwortlich, darunter fünf britische Banken.
Unterschiedliche Kreditmargen bei kleinen und großen Kreditgebern
Auch zwischen den größten und den kleinsten bilanzierenden Kreditgebern besteht nach wie vor ein großer Preisunterschied, der bei erstklassigen Bürokrediten zu einer Preisdifferenz von 0,8 Prozent führt. So liegen die Kreditmargen für erstklassige Bürokredite bei den größten Kreditgebern bei durchschnittlich 1,98 Prozent, während Kreditnehmer bei kleineren Kreditgebern mit einer durchschnittlichen Kreditmarge von 2,77 Prozent rechnen können.
Am liebsten werden Büros und Industrie finanziert
Bei der allgemeinen Frage nach der Bereitschaft zur Kreditvergabe für 2022 sind erstklassige Büro- und Industrieobjekte die beiden Immobiliensektoren, die die meisten Kreditgeber zu finanzieren bereit sind (93 beziehungsweise 85 Prozent), gefolgt von erstklassigen Wohninvestitionen (81 Prozent).
Finanzierungslücke erwartet
Dr. Lux erklärte: "Zinszahlungen und Immobilienerträge näherten sich bis Juni 2022 einem Verhältnis von 1:1, und da der fünfjährige Sonia-Swap bis Ende September 2022 5,2 Prozent erreicht, werden die Immobilienerträge nicht ausreichen, um einige Immobilien zu diesen Zinssätzen zu refinanzieren, so dass eine potentielle Finanzierungslücke entsteht. Unsere Analyse zeigt, dass die Nettoeinkommensrenditen für verschiedene Immobilientypen auf über sechs Prozent steigen oder die Immobilienwerte um 25 bis 35 Prozent nach unten korrigiert werden müssen, um ein neues Marktgleichgewicht zu erreichen.“ (kb)