UBS Global Real Estate Bubble Index: Immobilienpreise auf der Kippe!

Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, einer jährlichen Studie des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management (UBS GWM CIO), bestehen sehr große Ungleichgewichte auf den weltweiten städtischen Wohnungsmärkten. Die Preise stehen nicht mit den steigenden Zinssätzen in Einklang. Toronto und Frankfurt führen den diesjährigen Blasen-Index an. Deutliche Anzeichen einer Preisblase bestehen auch in Zürich, München, Hongkong, Vancouver, Amsterdam, Tel Aviv und Tokio. Das ist kurz zusammengefasst die wichtigste Erkenntnis der diesjährigen UBS-Studie.

Viele überbewertete Metropolen
In den USA befinden sich alle fünf untersuchten Städte im überbewerteten Bereich, wobei die Ungleichgewichte in Miami und Los Angeles ausgeprägter sind als die in San Francisco, Boston und New York. Die Wohnungsmärkte in Stockholm, Paris und Sydney bleiben trotz leichter Abkühlung überbewertet. Anzeichen einer Überbewertung gibt es auch in Genf, London, Madrid und Singapur. São Paulo – ein Neuzugang im diesjährigen Index – ist, ebenso wie Mailand und Warschau, fair bewertet. Trotz eines Auflebens der Nachfrage liegt der Wohnungsmarkt in Dubai ebenfalls im fair bewerteten Bereich.

Bewertungen auf Rekordhoch
Das nominale Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den 25 untersuchten Städten hat sich laut den Studienautoren von Mitte 2021 bis Mitte 2022 auf fast zehn Prozent beschleunigt, was der höchsten jährlichen Wachstumsrate seit 2007 entspricht. Tatsächlich sind die Immobilienpreise in fast allen Städten gestiegen, mit Ausnahme von Paris, Hongkong und Stockholm. Darüber hinaus war eine beschleunigte Zunahme der ausstehenden Hypotheken zu verzeichnen und die Verschuldung der Haushalte stieg das zweite Jahr in Folge deutlich schneller als im langfristigen Durchschnitt.

Gegenüber dem letzten Jahr sind die Indexwerte im Durchschnitt dennoch nicht gestiegen. Ein starkes Wachstum von Einkommen und Mieten hat die weitere Zunahme von Ungleichgewichten verhindert. Die Preise für Wohnimmobilien in nicht urbanen Gebieten sind zudem ein zweites Jahr in Folge schneller gestiegen als in den Städten. Außerdem hat sich das inflationsbereinigte Preiswachstum erheblich verlangsamt. Die aktuellen Bewertungen sind jedoch überhöht.

Steigende Zinsen entlarven Ungleichgewichte
Durch die tiefen Zinssätze haben sich die Eigenheimpreise in den letzten zehn Jahren stetig von den lokalen Einkommen und Mieten entkoppelt. Die Städte in der Blasenrisikozone haben in diesem Zeitraum inflationsbereinigte Preisanstiege von durchschnittlich 60 Prozent verzeichnet, während die realen Einkommen und Mieten nur um etwa zwölf Prozent gestiegen sind.

Die Hypothekarzinsen haben sich im Schnitt aller analysierten Städte gegenüber ihrem Tiefststand Mitte 2021 nahezu verdoppelt. Kombiniert mit den deutlich gestiegenen Immobilienpreisen können sich hoch qualifizierte Arbeitskräfte nun ein Drittel weniger Wohnfläche leisten als noch unmittelbar vor der Pandemie. Claudio Saputelli, Leiter Immobilien bei UBS GWM CIO, erklärt: „Inflation und Vermögensverluste aufgrund der aktuellen Turbulenzen an den Finanzmärkten schmälern die Kaufkraft der Haushalte, was die Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum reduziert. Zudem werden Wohnimmobilien als Anlage immer unattraktiver, da die Kreditkosten in vielen Städten zunehmend die erzielbaren Erträge übersteigen.“

Das Ende des Booms
Der (noch) robuste Arbeitsmarkt ist daher in den meisten Städten die letzte verbliebene Stütze des Eigenheimmarktes. Bei einer Verschlechterung der Wirtschaftslage könnte jedoch auch diese wegfallen. Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie bei UBS GWM CIO, folgert daraus: „Wir erleben derzeit tatsächlich ein weltweites Stocken des Booms auf dem Eigenheimmarkt. In einem Großteil der sehr hoch bewerteten Städte ist in den nächsten Quartalen sogar mit erheblichen Preiskorrekturen zu rechnen.“

Frankfurt und München: Höchste Risiken
Frankfurt und München weisen lau UBS unter den untersuchten Märkten des Euroraums die höchsten Risiken einer Immobilienblase auf. In beiden deutschen Städten haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nominal mehr als verdoppelt. Doch das aktuelle Wachstum kühlte sich vom zweistelligen Bereich auf rund fünf Prozent zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 ab. Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und schwachen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten für 2023 dürfte die überzogene Hochstimmung am Markt beenden, trotz historisch betrachtet sehr niedrigem Leerstand. (aa)

UBS Global Real Estate Bubble Index: Rote Kreise signalisieren eine Blase

Dieses Seite teilen