Resiliente Assetklasse: Logistikimmobilien trotzen der Krise
Das aktuelle Marktumfeld ist schwer einschätzbar. Der Immobilienmarkt reagiert bereits auf die veränderten Rahmenbedingungen mit fallenden Kaufpreisen. Doch im Gegensatz zu anderen Immobiliensektoren ist der Logistikimmobilienmarkt nach wie vor durch einen enormen Nachfrageüberhang gekennzeichnet.
"Der sehr große Nachfrageüberhang am Logistikimmobilienmarkt führt dazu, dass die Mieten auch in den jetzigen Zeiten spürbar ansteigen. Durch Indexregelungen verliert sogar die Rekordinflation an Schrecken. Kaufpreisverluste können so kompensiert und der laufende Cashflow optimiert werden", stellt Tobias Kassner, Leiter Research und Mitglied der Geschäftsleitung bei GARBE Industrial Real Estate, fest.
Seit Jahren boomt der Logistikmarkt
Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Doch was führt zu dieser hohen Nachfrage, die auch in den kommenden Jahren nicht abreißen wird? Warum reagiert der Logistikimmobilienmarkt so resilient auf die jüngsten Krisen? Lohnt es sich jetzt zu investieren? Tobias Kassner hat Antworten, wie man im Folgenden lesen kann.
Der Bedarf an Logistikflächen bleibt langfristig hoch
Logistikimmobilien sind gefragter denn je. Während der durchschnittliche Flächenumsatz in Deutschland bis 2010 bei 3,5 bis 4,0 Millionen m² lag, haben E-Commerce, Industrie 4.0 und die Auslagerung von Bestandteilen der industriellen Wertschöpfungskette zu einem massiven Anstieg des Flächenbedarfs geführt. Dies gipfelte 2018 in einem Rekordjahr mit 7,2 Millionen m² Flächenumsatz bei deutschen Logistikimmobilien – vielmehr wurde nicht als umsetzbar erachtet. Doch 2021, inmitten der Corona-Pandemie, erreichte die Nachfrage nach Logistikflächen mit 9,2 Millionen m² einen neuen Höchstwert, der sich auch in einem sehr guten ersten Halbjahr 2022 mit rund 4,4 Millionen m² Flächenumsatz in Deutschland fortsetzte. Trotz Krisenmodus scheint 2022 erneut ein sehr nachfragestarkes Jahr zu werden.
Hohe Bautätigkeit im Logistiksektor
Die hohe Nachfrage nach Flächen im Logistiksektor führt in Deutschland zu einer massiven Bautätigkeit, die sich in den vergangenen Jahren konstant erhöht hat. Trotz dieser Kraftanstrengungen reichte die Flächenbereitstellung nicht, um den Bedarf zu kompensieren. Diese Situation wird sich so schnell nicht ändern: Der Grundstücksmangel besteht schon seit Jahren.
Weitere Impulse durch Re- und Nearshoring erwartet
Zukünftig kann sogar von weiteren Bedarfssteigerungen ausgegangen werden. Denn parallel zum ohnehin sehr gut laufenden Brot-und-Butter-Geschäft, also der grundsätzlichen Nachfrage nach Logistikflächen, werden weitere Impulse aus Re- und Nearshoring-Tendenzen erwartet, um gestörte Lieferketten nachhaltig abzusichern und auf den veränderten geopolitischen Rahmen zu reagieren. Zudem gewinnt die strategische Lagerhaltung durch die Umstellung vom Just-in-Time- zum Just-in-Case-Produktionsparadigma an Bedeutung und zieht eine erhöhte Lagerhaltung nach sich.
Mietpreissteigerungen kompensieren sinkende Kaufpreise
Die Finanzierungskosten sind im ersten Halbjahr 2022 substanziell gestiegen. Dies müsste theoretisch zu höheren Kaufpreisen für Logistikimmobilien führen. Doch die Unsicherheit im Markt führt zu einer Zurückhaltung bei Investoren, sodass die Faktoren erstmals seit Jahren sinken. Für Investoren ergeben sich daraus aber durchaus Chancen. Zum einen werden günstige Einstiegsmöglichkeiten eröffnet, dies es Anfang 2022 so nicht gab. Zum anderen bestehen teils erhebliche Mietpreissteigerungspotentiale.
Aus diesem Grund können Bestandshalter vergleichsweise gelassen in die Zukunft schauen. Denn bei Logistikimmobilien können im Gegensatz zu anderen Immobiliensektoren inflationsbedingte Kostensteigerungen durch Indexregelungen ausgeglichen werden. Aus Mietersicht ist dies natürlich schmerzhaft – andererseits sind die meisten Nutzer glücklich, wenn sie überhaupt noch Flächen finden.
Im aktuellen Marktumfeld steigen die Mieten alle drei bis vier Quartale um 20 Cent pro m² – Tendenz steigend. Für Vermieter ist es daher sinnvoll, die Mietverträge möglichst kurzlaufend abzuschließen, um die Mieten zeitnah an die gestiegenen Kostenstrukturen anzupassen. Die Laufzeiten werden daher tendenziell kürzer: von fünf bis sieben auf drei bis fünf Jahre im Durchschnitt.
Investmentpotentiale bei sinkendem Preisniveau heben
Wie viel Mietpreisanpassung ist nötig, um den Kaufpreisverlust im aktuellen Markt zu kompensieren? Im Dezember 2021 sollte ein Beispielobjekt knapp 75 Millionen Euro bei einem Faktor von 23 kosten. Bis zum Juni 2022 sind die Fremdkapitalkosten um 215 Basispunkte gestiegen, sodass am Markt nur noch ein Faktor von rund 21 (-2) durchsetzbar war. Dies entspricht einem um knapp 6,5 Millionen Euro reduzierten Kaufpreis. Dieser Kaufpreisverlust kann durch eine Mietpreisanpassung von 47 Cent auf rund 5,4 Euro pro qm ausgeglichen werden. Diese Mietpreisanpassung ist durchaus marktrealistisch, vor allem für Bestandsobjekte, deren Miete mittlerweile deutlich unterhalb des marktüblichen Niveaus liegen. Allein im ersten Halbjahr sind die Mieten in Deutschland im Schnitt um 23 Cent gestiegen. Bis Ende 2023 werden weitere 31 Cent pro qm erwartet. Die Dekompression der Renditen wird sich bis Ende diesen Jahres dagegen voraussichtlich auf gleichbleibendem marginalen Niveau bewegen. Trotz aller Unsicherheit ist es realistisch, dass der Markt 2023 wieder anzieht und die Renditekompression wieder ansetzt.
Sinkende Kaufpreise eröffnen neue Investmentpotentiale
Um diese Potenziale zu erkennen und im Einklang mit dem Mieter zu heben, bedarf es eines aktiven Asset Managements und Wissen um die Funktionsweise des Logistikimmobilienmarktes.
Logistikimmobilien sind Stabilitätsanker in herausfordernden Zeiten
Auch wenn die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen herausfordernd sind, vieles teurer wird und das Konsumklima laut GfK-Index auf einem historischen Tiefstand ist: Logistikimmobilien sind gefragter denn je. Sie entwickeln sich seit Jahren stabil – und dies wird sich erstmal nicht ändern. Das Brot-und-Butter-Geschäft hat eine hohe Nachfrage generiert, die durch weitere Potentiale aus den Bereichen Inshoring, Re-/Nearshoring, E-Commerce und erhöhter Lagerhaltung weiter genährt wird. Asset Manager können Potentiale heben, um andere Risiken bestmöglich zu kompensieren.
Doch viele Investoren im Markt sind aktuell zurückhaltend – denn die Sorge, jetzt zu teuer zu kaufen, ist groß. Doch gerade jetzt sollte dem Logistikmarkt und dem Investmentobjekt vertraut werden, meint Kassner. Die Chance für grundsolide Investments sei da. (kb)