REITs: Fremdkapitalfinanzierung erfolgt zunehmend am Kapitalmarkt
In Zeiten, bei denen es auf jede Nachkommastelle der Rendite bei Immobilienkäufen ankommt, sind Finanzierungskosten von immer größerer Bedeutung. Im deutschen Raum sind deutsche Banken Spezialisten für gewerbliche Immobilienfinanzierung, und das schon seit etwa 150 Jahren. Doch es geht auch anders.
Auch wenn es mittlerweile maßgeschneiderte und komplexe Finanzierungsformen für die erstrangige Beleihung und zusätzlich eine weitere umfangreiche Produktpalette gibt, spielt sich die Zukunft der Immobilienfinanzierungen doch am Kapitalmarkt ab. Thomas Körfgen von Savills dazu: "Hierbei spreche ich nicht über die Refinanzierung der Hypothekenbanken am Kapitalmarkt, sondern über den möglichen direkten Kapitalmarktzugang der Immobilienbestandshalter und REITs. Der komplexe Vorgang der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie durch eine Bewertung der langfristigen Vermietbarkeit der Immobilie, der aktuellen Mieter und Mietverträge und weiteren immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen wird obsolet, wenn sich REITs über die Ausgabe von nachrangig gesicherten Bonds selbst am Kapitalmarkt refinanzieren können."
REITs geben selbst nachrangig besicherte Anleihen aus
Durch die in der Regel breite Diversifikation von REITs und der Kreditwürdigkeitsprüfung durch den Kapitalmarkt und externe Ratingvergaben, ist die Risikoprämie eines „Kapitalmarktkredites“ heute häufig niedriger, als die einer Einzelimmobilie, die ein Immobilienfonds erwirbt. Körfgen: Nehmen wir als Beispiel ein Kapitalmarkt-Rentenpapier von Unibail-Rodamco mit einer Laufzeit von zehn Jahren bis zum Jahr 2030 (ISIN XS1218363270). Der Kapitalmarkt bewertet dieses Papier mit einer Yield-to-Maturity in Höhe von 0,47 Prozent. Das gleiche gilt beispielsweise auch bei einer börsengelisteten Vonovia mit einer vergleichbaren Laufzeit (ISIN DE000A19X8B2) und 0,59 Prozent jährlicher Rendite. Dem stehen Finanzierungen von Einzelimmobilien in Immobilienfonds gegenüber, die teilweise wesentlich höher sind."
Niedrigere Finanzierungskosten ermöglichen höheren Preis
Mit anderen Worten: ein REIT oder Immobilienbestandshalter kann durch seine niedrigeren Finanzierungskosten einen höheren Preis für eine Immobilie bieten, bei einer gleichen wirtschaftlichen Rentabilität wie ein vergleichbarer Fonds. Ebenso sind auch lange Finanzierungen möglich. So hat Vonovia auch einen Bond mit einer Laufzeit von noch 18 Jahren und einer Yield-to-Maturity von 1,25 Prozent am Kapitalmarkt emittiert (ISIN DE000A19X8C0).
Nicht zu unterschätzen ist darüber hinaus auch der zeitliche Aspekt
Ist erst einmal die Fremdfinanzierung über den Kapitalmarkt erfolgt, kann sofort und jederzeit über das Geld verfügt werden. Bei der Entscheidung zur Einzelkreditvergabe einer neu zu erwerbenden Immobilie beginnt der Kreditvergabeprozess im Rahmen der Due-Dilligence des Immobilienerwerbs auf Neue. Nach dem „Best-Practice“- Ansatz werden mehrere Banken angefragt, um letztendlich das für den Fonds günstigste Angebot anzunehmen.
Kreditlinien
Ein weiterer Vorteil, den Unternehmen haben, sind die vorhandenen Kreditlinien bei Banken. Diese können problemlos vorgehalten werden. Auch hier wird wieder das Unternehmen als Gesamtes und nicht die Immobilie als Einzelnes bewertet. Die Bank hält somit für sämtliche Kaufeventualitäten jederzeit für den REIT verfügbare Liquidität zur Verfügung. "Die Übernahme der TLG Immobilien durch Aroundtown Properties hatte vor allem den Grund eines weiter verbesserten Unternehmensratings, wodurch die Finanzierungskosten des Konglomerates erneut gesenkt werden konnten", weiß Körfgen. (kb)