Nießbrauchimmobilien: Eine alternative Lösung für Renditejäger
Inwieweit Nießbrauchimmobilien als Investment für Großanleger in Frage kommen und welche Renditen möglich sind, erläutert der Immobilienexperte Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer von giv.
In begehrten Lagen Wohnungen und Häuser mit einem Abschlag von 40 bis 50 Prozent des Verkehrswerts zu erwerben ist möglich – mit Nießbrauchimmobilien. Für professionelle Investoren lassen sich individuelle Portfolios mit hervorragenden Renditechancen zusammenstellen. Seit dem Kaufzeitpunkt Mitte 2019 stieg der Verkehrswert eines realen Portfolios bis Ende 2022 unter Berücksichtigung aller angefallenen Erwerbsnebenkosten um 54 Prozent, weist Otto Kiebler, Gründer und Geschäftsführer giv Gesellschaft für internationale Immobilienvermittlung und Vermögensplanung mbH und der HausplusRente GmbH, München, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag hin.
Wohnungen: knapp und teuer
Der Immobilienmarkt orientiert sich neu. Steigende Zinsen sollten die Hauspreise sinken lassen. Doch wer nicht verkaufen muss, wartet auf bessere Zeiten. Die Geduld der Bestandhalter dürfte sich schon bald auszahlen. Denn in den gefragten Ballungsräumen sind Wohnungen nach wie vor knapp. Eine Trendumkehr ist nicht in Sicht. Das Angebot dürfte sogar weiter sinken, hält Kiebler fest.
Im vergangenen Jahr wurden laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) nur 295.300 Wohnungen in Deutschland gebaut. Das ist zwar ein leichter Anstieg um 0,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, reicht aber erstens noch nicht und zweitens bleibt der Neubau vor allem in den Ballungsregionen bis zu 40 Prozent hinter dem Bedarf zurück. Der Zentrale Immobilien-Ausschuss schätzt, dass 2025 rund 700.000 Wohnungen in Deutschland fehlen werden, um sowohl die Abgänge zu kompensieren also auch dem Zuzug in die Großstadtregionen gerecht zu werden.
Schutz der Biodiversität stützt auf lange Sicht die Preise von Wohnimmobilien
Daran Schuld sind nicht allein steigende Zinsen. In der Regel mangelt es an Bauland. Im Kampf gegen die Klimakrise und die schwindende Artenvielfalt dürfte das Bauen auf der „grünen Wiese“ künftig erschwert werden. Es ist also absehbar, dass die aktuellen Preisrücksetzer am Wohnungsmarkt nur ein vorübergehendes Phänomen sein werden und dass die Mieten und Preise für Wohnungen in etablierten Lagen und Ballungsräumen künftig sogar noch stärker steigen werden.
Für Investoren wird es laut Kiebler also darauf ankommen, erstens sich überhaupt Wohnimmobilien in gefragten Lagen zu sichern und zweitens damit die Renditeansprüche zu erfüllen. Dafür empfiehlt es sich, Investitionen in Wohnimmobilien neu zu denken. Family Offices haben es Kiebler zufolge vorgemacht: Sie kaufen hochwertige Wohnungen und Eigenheime in begehrten Lagen mit einem 40- bis 50-prozentigem Abschlag zum aktuellen Verkehrswert. Damit sichern sich die Investoren frühzeitig Liegenschaften mit großem Entwicklungspotenzial. Das ist möglich mit Nießbrauchimmobilien.
Vorteilhaft für Käufer und Verkäufer
Der Eigentümer verkauft also sein Eigenheim unter dem Vorbehalt, dass er die Immobilie weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer - zeitlich befristet oder auf Lebenszeit - nutzen und die „Früchte“ daraus ziehen darf. Im Gegensatz zum Wohnrecht erlischt das erstrangig im Grundbuch eingetragene Nießbrauchrecht nicht mit dem Auszug aus der Immobilie und eine Vermietung durch den Nießbrauchnehmer bleibt möglich.
Der Kaufpreis einer Nießbrauchimmobilie setzte sich demnach aus zwei Komponenten zusammen: der Einmalzahlung und dem Wert des Nießbrauchs. Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich aus dem Mietwert der Immobilie multipliziert mit der Laufzeit bzw. der mittleren Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers abzüglich einer Abzinsung, entsprechend dem Liegenschaftszins oder den Marktgegebenheiten.
Große Portfolios als Lösung für professionelle Investoren
Weil dieses Modell als zusätzliche Versorgung im Alter besonders attraktiv ist, verzeichnet die Münchner giv, die sich auf die Vermittlung von Nießbrauch-Immobilien spezialisiert hat, großes Interesse seitens der Senioren. Dadurch ist es laut Kiebler möglich, große Portfolios bis zu einem dreistelligen Millionen-Euro-Betrag nach individuellen Vorgaben hinsichtlich Regionen, Alter der Nießbrauchnehmer, Grundstücksgrößen etc. zusammenstellen.
Anders als bei Mietwohnungen entstehen für den Käufer keine Kosten für die Vermietung, denn der wirtschaftliche Eigentümer übernimmt weiterhin alle Instandhaltung- und Sanierungsmaßnahmen. Der Wertzuwachs ergibt sich aus dem Abschmelzen des Nießbrauchrechts im Zeitverlauf und den Wertsteigerungen der Grundstücke. Ein Verkauf einzelner Liegenschaften oder ganzer Pakete ist auch vor Auslaufen des Nießbrauchs möglich.
Ein Beispiel aus der Praxis
Beispielhaft ist hier laut Kiebler ein Family Office, das im ersten Halbjahr 2019 von giv ein Portfolio für 8,5 Millionen Euro erworben hat. Dabei handelt es sich um 23 Nießbrauchobjekte, die sich bewusst auf die sieben A-Städte Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf, Stuttgart und München verteilen.
Per 31. Dezember 2022 belief sich der aktuelle Verkehrswert der Objekte auf 20,0 Millionen Euro (1.7.2019: 15,1 Mio. Euro) und der aktuelle Nießbrauchabschlag lag bei 5,4 Millionen Euro (1.7.2019: 6,6 Mio. Euro). Wäre das Portfolio zum Jahresende 2022 verkauft worden, hätte der Verkaufswert 14,6 Millionen Euro (1.7.2019: 8,5 Mio. Euro) betragen.
"Der Portfoliowert stieg demnach seit Erwerb um 72 Prozent. Inklusive aller angefallenen Erwerbsnebenkosten beträgt der Wertzuwachs 54 Prozent! Es kann sich also lohnen, in Wohnimmobilien mit Nießbrauchrecht zu investieren", betont Kiebler abschließend. (aa)