KGAL: Wende bei Wohninvestments hat begonnen
Warum Profianleger in Wohnimmobilien respektive in entsprechende Produkte investieren sollten, erläutert Philipp Langbehn von KGAL. Zu lange sollten sich Investoren jedoch nicht Zeit lassen, denn viele Schnäppchenjäger haben begonnen, die niedrigen Preise für sich zu nutzen.
Unter institutionellen Investoren gilt der Wohnsektor wegen der stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum und stabilen Einnahmen als sicherer Hafen im Immobiliensegment. Sein Anteil am Investitionsvolumen ist daher rasant gewachsen von ca. zwölf Prozent im Jahr 2014 auf 22 Prozent im Jahr 2024.
"Auch im schwierigen Marktumfeld nach der Zinswende haben Wohninvestments im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten mehr Resilienz bewiesen. Zwar sind die Transaktionen vorübergehend merklich zurückgegangen und die Bruttoanfangsrenditen gemäß Marktberichten des Maklerhause JLL um durchschnittlich rund 125 Basispunkte gestiegen. Doch es gibt bereits erste Anzeichen für eine Rückkehr auf den Wachstumspfad", schreibt Philipp Langbehn, Portfoliomanager Real Estate bei KGAL, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.
Investoren aus den USA, UK und Asien werden Langbehn zufolge zunehmend aktiv, da sie die höheren Renditen bei moderat sinkenden Zinsen als attraktive Einstiegsgelegenheit betrachten. "Europäische institutionelle Investoren üben sich – leider – noch in Zurückhaltung. Werfen wir einen Blick auf die Fundamentaldaten", erklärt Langbehn mit Verweis auf nachfolgende Punkte:
Überzeugende Rahmenbedingungen
Die hohe Nachfrage auf dem europäischen Wohnungsmarkt wird durch positives Bevölkerungs- und Haushaltswachstum, Migration, stetige Urbanisierung und sinkende Haushaltsgrößen angetrieben. In den großen europäischen Städten wächst die Nachfrage immer weiter, das begrenzte Bauvolumen kann sie nicht decken, was wiederum die Mieten in die Höhe treibt, merkt Langbehn an.
In den vergangenen zehn Jahren ist der Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsmarkt in der EU und UK um 14 Prozent gewachsen, was 6,6 Millionen neuen Haushalten entspricht. Städte in den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich und den nordischen Ländern werden bis 2028 voraussichtlich das höchste Bevölkerungs- und Haushaltswachstum verzeichnen.
Hohe Kaufkosten und begrenzte staatliche Investitionen in den öffentlichen Wohnungsbau treiben immer mehr Menschen in den privaten Mietsektor. Dabei bleibt das Mieten trotz steigender Kosten erschwinglicher als das Eigenheim. Mieter werden die steigenden Mieten teilweise kompensieren können, denn für die kommenden fünf Jahre wird in den europäischen Metropolen ein Vermögenswachstum von circa zehn Prozent erwartet.
Wohnungsinvestoren profitieren von der Sicherheit dieser langfristigen Nachfragetrends, niedriger Volatilität, kalkulierbaren Risiken und Renditen und dem Inflationsschutz von Wohninvestments. Laut INREV, dem Europäischen Verband für Investoren nicht-börsennotierter Immobilienfonds, erzielten Wohnfonds in den letzten zehn Jahren eine durchschnittliche jährliche Gesamtrendite von 9,3 Prozent und damit 386 Basispunkte mehr als der zweitplatzierte Immobiliensektor.
Zehn Jahre Outperformance mit Wohnimmobilien
Bühne für Marktbelebung ist bereitet
Hinzu kommt Langbehn zufolge, dass sich die Inflation in Europa bei zwei Prozent einpendeln sollte und die EZB mit einer ersten Senkung der Leitzinsen die schrittweise Lockerung ihrer Geldpolitik eingeleitet hat. So kehrt Kalkulierbarkeit, Vertrauen und Preisstabilisierung in die Wohnimmobilienmärkte zurück. Die Transaktionsvolumina dürften in den kommenden Monaten hiervon profitieren.
Auch mittel- bis langfristig gibt es Grund für Zuversicht. So berichtete jüngst das Beratungsunternehmen Cushman & Wakefield, dass fast 80 Prozent der Investoren in den nächsten fünf Jahren mit steigenden Investitionen im Wohnsegment rechnen. Das Investitionsvolumen in der EMEA-Region wird laut Cushman & Wakefield voraussichtlich 90 bis 100 Milliarden Euro pro Jahr erreichen.
"Investoren sollten bei europäischen Engagements jedoch nicht mit der Gießkanne vorgehen, die Potenziale für Mehrfamilienhäuser in den einzelnen Metropolen unterscheiden sich deutlich. Irland nimmt gemäß unserem Research mit Abstand den ersten Rang ein, gefolgt von Spanien. Überdurchschnittlich attraktiv ist auch der Benelux-Raum", hält der KGAL-Immobilienexperte fest.
Navigieren durch Risiken und Chancen
Wohnen ist eine defensive Assetklasse, die von positiven langfristigen Trends unterstützt wird – Wohnen ist aber kein Selbstläufer. Investoren müssen Geopolitik, Innenpolitik und Regulierung im Blick behalten. Die Erschwinglichkeit von Mieten ist ein wichtiger allgemeiner Aspekt, potenzielle staatliche Eingriffe in den Mietmarkt müssen bedacht werden und energetische Vorgaben ziehen – völlig zu Recht – an. Besondere Bedeutung kommt daher der gezielten Auswahl der Assets sowie der Makro- und Mikrolagen zu. Investoren müssen sowohl das große Bild als auch das einzelne Objekt bis ins Detail analysieren und langfristig, also nachhaltig denken, merkt Langbehn an.
"Sie sollten sich dabei nicht zu viel Zeit lassen, denn es ergeben sich gegenwärtig Einstiegsgelegenheiten, wie sie so bald nicht wiederkehren dürften. Entscheidend für den Erfolg wird sein, die heterogenen Wohnimmobilienmärkte mit ihren unterschiedlichen Marktdynamiken, Mietregulierungen, Energieeffizienzmaßnahmen, Steuerstrukturen und staatlichen Anreizen zur Förderung von Wohnungsinvestitionen zu verstehen", erklärt Langbehn abschließend. (aa)
