Institutionelle Investoren entdecken den geförderten Wohnungsbau
Vor dem Hintergrund immer niedrigerer Renditen bei Anleihen und dem Wunsch, auch bei Immobilien etwas für den eigenen ESG-Score zu machen, rückt bei Großanlegern der geförderte Wohnungsbau stärker in den Fokus. Richtig umgesetzt, sind die gebotenen Renditen für Institutionelle durchaus interessant.
Geförderter Wohnungsbau rückt zunehmend in den Fokus von Investoren. Die Corona-Krise dürfte diesen Trend noch weiter verstärken. Doch um wie viel sind die Renditen niedriger als im frei finanzierten Wohnungsbau? Warum Institutionelle sich von niedrigeren Renditen nicht abhalten lassen sollten und welche Rolle die ESG-Erwägungen spielen, erläutert Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer von Industria Wohnen: (aa)
Der neueste Trend bei institutionellen Investoren sind Investments in den geförderten Wohnraum, früher häufig als Sozialwohnungen bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Immobilienklasse, die lange Jahre von Investoren links liegen gelassen wurde. Ausschlaggebend für die Hinwendung zum geförderten Wohnungsbau waren vor allem zwei Gründe: Einerseits stiegen die Kaufpreise am regulären Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren kräftig, was zu sinkenden Renditen führte.
Andererseits gewinnen Nachhaltigkeits- oder ESG-Kriterien für Institutionelle immer mehr an Bedeutung. Bei Wohnungsinvestments bedeutet das vor allem soziale Nachhaltigkeit in Form von bezahlbaren Mieten. Die stärkere Berücksichtigung des Themas ESG erfolgt teilweise freiwillig, teilweise aber auch auf Druck der EU, die aktuell für die gesamte Finanzbranche umfassende Vorgaben erlässt.
Wichtig zu wissen ist: Der geförderte Wohnungsbau von heute ist nicht vergleichbar mit dem sozialen Wohnungsbau früherer Jahre. Heute liegen die Laufzeiten der Förderung üblicherweise zwischen 15 und 25 Jahren. Während dieser Spanne wird die Miete moderat an die ortsüblichen Mieten gemäß Mietspiegel angepasst. Parallel hierzu werden die Fördermittel schrittweise reduziert. Nach dem Auslaufen der Förderung gehen die Wohnungen in den frei finanzierten Markt über. Am Ende hat der langfristig orientierte Investor ein Investment, für das es keine Bindung bei der Miete mehr gibt.
In Deutschland existieren Fördermodelle von Bund, Ländern und Kommunen
Wie funktioniert das Modell „Gefördertes Wohnen“ im Detail? Zunächst muss man verstehen, dass es nicht das „eine“ Modell gibt. In Deutschland gibt es Fördermodelle vom Bund, von den Ländern und von den Kommunen. Teilweise können diese auch miteinander kombiniert werden.
Allen Modellen ist gemein, dass die anfängliche Miete auf einem Niveau festgelegt wird, das deutlich unterhalb der Miete für frei finanzierte Wohnungen liegt. In der Praxis bewegen sich die Mietpreise bei gefördertem Wohnen in der Regel derzeit zwischen 6,50 und 9,00 Euro pro Quadratmeter kalt im Monat. Angesichts der hohen Herstellungskosten für Neubauimmobilien rechnen sich Investments mit einer Deckelung auf diesem Niveau aus Sicht des Investors nicht. Daher sehen die Fördermodelle verschiedene Mechanismen vor, die diese Renditenachteile ausgleichen. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Baukostenzuschüsse, Tilgungszuschüsse und Mietaufstockungen.
Verschiedene Förderinstrumente
Die Baukostenzuschüsse funktionieren wie folgt: Der Investor bekommt beispielsweise 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche von der öffentlichen Hand. Bei einer Wohnung, die 50 Quadratmeter groß ist, sind das beispielsweise 15.000 Euro. Auf diese Weise werden die Baukosten anteilig gegenfinanziert, so dass mit der Wohnung noch eine akzeptable Rendite erreicht werden kann.
Eine andere Möglichkeit der Förderung sind Tilgungszuschüsse. Dies bedeutet, dass der Investor einen Teil des Fremdkapitals nicht mehr zurückzahlen muss. Wenn er beispielsweise einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro aufnimmt, um eine oder mehrere geförderte Wohnungen zu kaufen, dann muss er nur 80 Prozent der Darlehenssumme zurückzahlen. Der Zuschuss beträgt also hier 20.000 Euro.
Daneben gibt es unterschiedliche Modelle des Mietzuschusses, die beispielsweise in Bayern Anwendung finden. In der Praxis zahlt der Mieter hier beispielsweise eine Miete von neun oder zehn Euro pro Quadratmeter und Monat kalt. Da diese Miete aus Sicht des Investors nicht kostendeckend ist, gibt es Mietzuschüsse von beispielsweise weiteren zwei Euro pro Quadratmeter von der öffentlichen Hand.
Renditedifferenz zwischen frei vermieteten und geförderten Wohnungen gering
Trotz dieser Ausgleichsmechanismen ist die Rendite von gefördertem Wohnungsbau leicht niedriger als bei frei finanziertem Wohnraum. Die Nettoanfangsrendite liegt bei geförderten Wohnungen im Durchschnitt um 0,25 Prozentpunkte niedriger als bei frei finanzierten Wohnungen. Dazu ein Beispiel aus der Praxis: Ein Fonds kauft ein größeres Neubauprojekt mit Mietwohnungen an. Davon sind 30 Prozent geförderte Wohnungen und 70 Prozent frei vermietet. Der größere, freie Teil erreicht dann eine Anfangsrendite von 4,0 Prozent, der geförderte Teil 3,75 Prozent. Viele Investoren nehmen diese geringere Rendite gerne in Kauf, da sie so eine große Vermietungssicherheit erreichen.
Fazit: Es gibt eine Reihe von Gründen, die zu diesem Trend geführt haben. Die Corona-Krise dürfte die Entwicklung noch einmal verstärken. Viele Investoren sind unter dem Eindruck der Krise umso mehr auf der Suche nach konjunkturunabhängigen und krisensicheren Assets. Kaum etwas erfüllt diese Anforderungen mehr als geförderte Wohnungen.