Immobilienmarktsegmente durch Corona unterschiedlich betroffen
Infolge der absehbaren tiefen Rezession in Deutschland sind rückläufige Mieten und Immobilienwerte in einzelnen Marktsegmenten nicht auszuschließen. Um mögliche Marktreaktionen abzuschätzen, liege es nahe, ähnliche Phasen in der Vergangenheit zu analysieren, sagt die Helaba.
Dabei dürfte vom Ausmaß der gesamtwirtschaftlichen Talfahrt die aktuelle Situation bestenfalls mit der Finanzkrise vergleichbar sein. Als Blaupause kann diese jedoch aufgrund ganz anderer Ursachen und des erwarteten unterschiedlichen Verlaufs kaum dienen. Zumindest könnte aber die Reaktion des deutschen Immobilienmarktes auf die Finanzkrise eine gewisse Orientierung über das Ausmaß möglicher Korrekturen geben. Darüber hinaus zeigt diese, wie unterschiedlich einzelne Marktsegmente betroffen sein können.
Volatilität der Segmente des deutschen Immobilienmarktes sehr unterschiedlich
Nach den Wertänderungsrenditen von MSCI Real Estate, die auf Basis von Jahreswerten für die meisten Nutzungsarten seit 1996 vorliegen, war die Volatilität bei Hotel- und Einzelhandelsimmobilien in der Vergangenheit recht niedrig. Wohn- und Büroimmobilien in Deutschland wiesen eine mittlere Volatilität und Industrieimmobilien überdurchschnittliche Schwankungen auf. Entsprechend entwickelten sich die Immobilienwerte in den Jahren nach der Krise 2008/2009: Hotel- und Einzelhandelsobjekte verzeichneten nur geringe Einbußen, bei Büroimmobilien waren die Wertrückgänge bis 2012 durchschnittlich rund zeh Prozent. Deutlicher fiel die Korrektur bei Industrieimmobilien mit etwa einem Viertel aus. Die Ausnahme waren deutsche Wohnimmobilien, die sogar Wertzuwächse verzeichnen konnten.
Einzelhandelsimmobilien und Hotels dieses Mal unter Druck
Im Gegensatz zur Finanzkrise dürften aber aufgrund der besonderen Betroffenheit nun vor allem Einzelhandelsimmobilien und Hotels unter Druck kommen. Eine Ausnahme sind Geschäfte des Lebensmitteleinzelhandels, die aktuell sogar deutlich höhere Umsätze verbuchen. Andere stationäre Einzelhändler sind jedoch Hauptbetroffene der Krise, in der viele Konsumenten noch stärker auf den Onlinehandel ausweichen. Selbst unter der Annahme, dass es dank der umfangreichen Hilfsprogramme gelingt, Entlassungen und Unternehmensinsolvenzen in größerem Ausmaß zu verhindern, werden vermutlich gegenüber dem Onlinehandel weniger konkurrenzfähige stationäre Einzelhändler die vorübergehenden Schließungen nicht überleben. Mietausfälle und steigende Leerstände vor allem in weniger begünstigen Einzelhandelslagen sind zu befürchten.
Entscheidungen über Büro-Neuvermietungen werden wohl verschoben
Büroimmobilien in den führenden deutschen Standorten befinden sich in einer robusten Ausgangslage mit teilweise sehr niedrigen Leerständen. Allerdings werden nun viele Unternehmen Entscheidungen über Neuvermietungen verschieben. Wie stark die negativen Effekte ausfallen, hängt wiederum davon ab, ob trotz der politischen Stützungsmaßnahmen in größerem Umfang Beschäftigung abgebaut wird. Unternehmen in Schwierigkeiten werden ihren Büroflächenbedarf überprüfen und in vielen Fällen versuchen, Mieterleichterungen durchzusetzen.
Insolvenzen werden zu Mietausfällen führen
Vor allem Co-Working-Anbieter dürften die Krise schnell spüren, denn ihre Büroflächen sind üblicherweise kurzfristig kündbar. Hier könnte die Corona-Krise eine Marktbereinigung anstoßen. Nicht auszuschließen ist schließlich, dass die gegenwärtig gesammelten vielfältigen Erfahrungen in manchen Unternehmen eine Neubewertung des Arbeitens im Home Office bewirken. Langfristig könnte dann ein verstärkter Trend zum flexiblen Arbeiten zu niedrigeren Pro-Kopf-Büroflächen und damit zu einer niedrigeren Flächennachfrage führen.
Hereogene Industrie- und Logistikimmobilien
Innerhalb dieses Sektors dürften die Auswirkungen der Krise ganz unterschiedlich sein. Gestörte Lieferbeziehungen könnten bei industrieaffinen Objekten kurzfristig Probleme bereiten. Dagegen läuft gerade im Lebensmitteleinzelhandel und für das gestärkte Onlinegeschäft die Logistik in der Krise auf Hochtouren. Langfristig könnte die Corona-Krise zu einer veränderten Einschätzung globaler Lieferketten und der Notwendigkeit von Lagerhaltung führen und so die Nachfrage nach Lagerflächen erhöhen. Auch im Falle eines zusätzlich verstärkten Trends zum Onlinehandel würde diese Nutzungsart profitieren.
Deutscher Wohnungsmarkt voraussichtlich unterdurchschnittlich betroffen
Dazu dürfte der anhaltende Trend zum Wohnen in den großen Ballungsräumen beitragen, wo die Nachfrage hoch bleiben wird. Obwohl die Daten der amtlichen Statistik noch ausstehen, ist wohl auch im vergangenen Jahr die Zahl der Wohnungsfertigstellungen in Deutschland weit hinter dem Bedarf zurückgeblieben. Jenseits der Plattitüde „Gewohnt wird immer!“ wird jedoch die Coronavirus-Krise nicht ganz am Wohnungsmarkt vorbeigehen. Denn viele Interessenten werden angesichts der hohen Unsicherheit hinsichtlich Beschäftigung und Einkommensperspektiven zumindest kurzfristig den geplanten Wohneigentumserwerb oder den Umzug in eine neue Mietwohnung verschieben.
Teure Lagen im Großstädten wohl unter Druck
Vor allem in den teuren Lagen der Großstädte könnten daher die Wohnimmobilienpreise etwas nachgeben. Hier war zuletzt schon eine deutliche Abkühlung zu verzeichnen. Speziell im Luxussegment könnte sich die Zurückhaltung von Kapitalanlegern (nicht zuletzt aus dem Ausland) stärker negativ bemerkbar machen.
Preisreaktion mit Time Lag
Bei der Analyse möglicher Auswirkungen der Corona-Krise auf Immobilien darf nicht vergessen werden, dass diese überwiegend nicht börsennotiert sind und die Preise üblicherweise zeitverzögert auf exogene Schocks reagieren. Dass die aktuellen Geschehnisse nicht spurlos am Immobilienmarkt vorbeigehen, darauf deutet die Kursentwicklung deutscher Immobilienaktien hin. Sie haben in den letzten Wochen den Einbruch des Gesamtmarktes mitvollzogen – lediglich die Stärke der Korrektur war weniger ausgeprägt als beim Leitindex Dax.
Wie geht es nun weiter am deutschen Immobilienmarkt?
Angesichts der Schärfe der zu erwartenden Rezession gehen die Helaba-Experten davon aus, dass der Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt beendet ist. Wie es dann weitergeht, ist dagegen sehr unsicher und hängt vom zeitlichen Verlauf der Pandemie und den Maßnahmen zu ihrer Eindämmung ab. Trotz teilweise anspruchsvoller Bewertungen sieht man keineswegs eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass nun am hiesigen Immobilienmarkt „eine Blase platzt“ und es deshalb zwangsläufig zu einer scharfen Korrektur kommt. Gerade der deutsche Immobilienmarkt hat sich in der Vergangenheit im internationalen Vergleich als weniger volatil erwiesen. Daher geht man auch diesmal davon aus, dass es insgesamt nur zu moderaten Wertrückgängen kommt. Weniger betroffene Segmente wie Wohnimmobilien in den Ballungsräumen könnten vielleicht sogar mit dem „blauen Auge“ einer längeren Seitwärtsbewegung davonkommen. (kb)