Institutional Money, Ausgabe 4 | 2023

foliodurchschnittswerts und die Ermittlung des Verkehrs- werts einer Immobilie zu ihrem Veräußerungszeitpunkt auch auf Jahresendwerte der Jahresberichte des Fonds abge- stellt werden“, so Wolff. Er verweist allerdings darauf, dass die Anlaufphase eines Fonds vor Erwerb der ersten Immobilie nicht für die Ermittlung des Verkehrswerts des durchschnitt- lichen Immobilienbestands berücksichtigt werden darf. Wolff zieht das Fazit, dass trotz der beschriebenen steuer- lichen Klippen das Abverkaufsszenario zur Liquiditätsbe- schaffung dem einer Abwicklung oder Liquidation eines Fonds klar vorzuziehen ist. Die seit diesem Jahr entschärften investmentsteuerlichen Vorgaben zum „Statusverlust“könn- ten eine Realisierung von Rückflüssen an Anleger ohne „Fire Sales“ ermöglichen. ANKE DEMBOWSKI Ohne saubere Datenlage kein guter Immobilienverkauf Um eine Immobilie bewerten zu können, bedarf es zahlreicher Daten. Neben den Informationen über Gebäudezustand und Miet- einnahmen werden ESG-Daten immer wichtiger. Daher wächst die Bedeutung von Datensammlern und -aufbereitern. „Wir sind Immobilien- und IT-Spezialisten, die ganz neu nun auch echte Daten- räume für Immobilien anbieten“, erklärt Holger Weber, Grün- der und CEO der x- projekt AG. Zu seinem Angebot gehören ne- ben der Technischen Due Diligence (TDD), der Bauzustandsprü- fung, dem Monitoring des Objekts und dem technischen Asset Management auch ESG- und Energie-Audits. „Wir haben eine Koope- ration mit der Anwaltskanzlei King & Spalding. Im Rahmen dieser Zusammenarbeit können wir die Konformität mit den EU-An- forderungen für beispielsweise Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds prüfen und bestätigen. Die Anwälte benötigen dazu unsere Daten“, erklärt Weber. Dazu sammelt x-projekt bei- spielsweise folgende Informationen: die Qua- lität der Bausubstanz, welche Investitionsaus- gaben getätigt wurden (CAPEX), ob die War- tungsintervalle eingehalten wurden oder wie sich die Verbrauchsdaten eines Gebäudes entwickeln. Die Daten sind jeweils mit ihrer Quelle versehen. King & Spalding begutachtet dann die juristische und steuerliche Seite. „Vor dem Verkauf einer Immobilie schaffen wir echte Transparenz“, meint Weber, „aber dazu braucht man eben eine qualitativ hoch- wertige Datenbasis.“ „Als Immobilienbesitzer benötigen Sie heutzu- tage solide Daten, um Zugang zu Kapital zu haben. Sie erhalten heute kaum mehr ein Darlehen oder eine Prolongation, wenn die Gefahr eines Brown oder Stranded Asset besteht“, meint Vin- cent Bryant, Mitgrün- der und CEO von Deepki. Dabei handelt es sich um ein Data-Intel- ligence-Unternehmen, das Gebäudedaten sam- melt und aufbereitet und sich dabei auf Nach- haltigkeit im Immobiliensektor spezialisiert. „Durch eine gute Datenlage vermeiden Sie Brown Discounting beim Objektverkauf“, meint Bryant. Der Gebäudesektor sei zwar für 39 Pro- zent der CO 2 -Emissionen verantwortlich, aber viele Bestandshalter wüssten nicht, wie ihr Gebäude performt, wundert er sich. Deepki hat Daten zu 1,7 Millionen Objekten aus den Berei- chen Immobilien und Infrastruktur wie erneuer- bare Kraftwerke, Brücken oder große Bahnhöfe. „Das erlaubt uns, einen ESG-Index zu erstellen, um etwa festzustellen, ob ein Objekt zu den bes- ten 15 Prozent seiner Kategorie zählt“, erklärt Bryant. Dies sei wichtig, um die Klassifizierung in Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds vornehmen zu können. Die Klassifizierung wird dann von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) testiert. Deepki erbringt u. a. Dienstleis- tungen für Swiss Life, Catella, Generali Real Estate und Unibail. W enn der Verkauf einer Immobilie ansteht, sollten die Daten zur Immobilie vollständig, übersichtlich und glaubwürdig vorliegen. Das kann nicht nur den Verkauf deutlich beschleunigen, sondern es hilft auch, einen besseren Verkaufspreis zu erzielen. Besonders die Bedeu- tung der nichtfinanziellen Daten zu Immobilien hat in letzter Zeit zuge- nommen. Entsprechend waren auf der diesjährigen Immobilienmesse ExpoReal in München zahlreiche Datenraum-Anbieter zu sehen. Während die Immo- bilienleute auf der diesjährigen Messe eher bedächtig unterwegs waren, nach dem Motto „Survive until 2025“, schauten die Datensammler und -aufbereiter optimistisch in die Zukunft und sehen ihre Zeit offenbar als gekommen. „Wir bieten eine Due- Diligence-Plattform und ermöglichen Unterneh- men den kontrollierten Zugriff auf vertrauliche sowie sensible Daten über Unternehmens- grenzen hinweg“, er- klärt Alexandre Grellier, CEO und Co-Gründer von Drooms. Mit seinen Datenräumen begleitet Drooms u. a. vertrauli- che Geschäftsprozesse wie gewerbliche Immo- bilienverkäufe, M&A- und Corporate-Finance- Transaktionen. Grellier weiß, dass die Ein- richtung von Datenräumen für solche Geschäfte zunächst einmal einen gewissen Aufwand bedeutet. Aber er sagt, dass das nach einem Anstieg des Aufwands schnell Entlastung für die Unternehmen bringt. „Jeder spricht von Stan- dardisierung, aber Immobilien lassen sich auf Grund ihrer Komplexität nur bis zu einem bestimmten Grad standardisieren. Im Bereich ESG sehen wir aber aktuell einen Trend zur Standardisierung“, meint Grellier. Seiner Mei- nung nach werden die Datenräume hier in den kommenden Jahren erhebliche technologische Sprünge machen, die den Nutzern helfen wer- den, die benötigten Informationen schneller zu erfassen und effizienter zu verwalten. „Wir be- obachten jetzt bereits, dass die Datenräume nicht nur im Rahmen von Transaktionen genutzt werden, sondern auch in der laufenden Verwal- tung, also über den gesamten Lebenszyklus des Assets“, meint Grellier. Holger Weber, Gründer und CEO der x-projekt AG, Frankfurt Vincent Bryant, Co-Gründer und CEO von Deepki, Paris Alexandre Grellier, CEO und Co-Founder von Drooms, Frankfurt 262 N o . 4/2023 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobilien-Spezialfonds FOTO: © X-PROJEKT AG, DEEPKI, DROOMS