Institutional Money, Ausgabe 4 | 2023

sehe es eigentlich gut aus, findet die Expertin: „Mit den Ren- diten liegen wir im Immobilienbereich immer noch einen Schnaps über den Bond-Renditen.“ Im Logistikbereich seien immer noch Ausschüttungsrenditen von über fünf Prozent realistisch, und mit der Wertsteigerung komme man am Ende auf sechs bis sieben Prozent. „Auch Einzelhandels- immobilien schütten immer noch fünf Prozent aus“, beob- achtet von Groddeck den Markt. Luft habe man bei Savills IM auch durch moderate Fremdkapitalquoten. „Unsere Zielquote beim Fremdkapital liegt bei rund 30 Prozent; regulatorisch sind 50 Prozent möglich. Das gibt uns Flexibilität, was in Zeiten wie diesen durchaus komfortabel ist“, meint von Groddeck. Der Markt wird unruhiger Ähnlich entspannt-aufmerksam ist auch Ulrich Keunecke. Er ist Partner bei KPMG Law in Frankfurt und leitet dort die Sektoren Legal Financial Services Asset Management und Insurance. „Ich sehe derzeit keine große Welle an Rück- gabewünschen und habe auch keinen Immobilienfonds erlebt, der jetzt die Pistole auf die Brust gesetzt bekommt. Man sollte auch nicht unnötig Nervosität verbreiten“, ruft er zur Ruhe auf. Aber auch er gibt zu, dass der Markt unruhi- ger wird. „Bei einer passiven Grenzverletzung ist der Investor nicht gezwungen, sofort Maßnahmen zu ergreifen. Er darf lediglich bis auf Weiteres keine weiteren Investments in dieser Assetklasse tätigen“, beruhigt Keunecke. „Ich beobach- te jedoch, dass sich vielleicht der eine oder andere Fonds in Gesprächen vorsorglich nochmal das Commitment der Investoren holen möchte.“ Institutionellen Investoren, die in Immobilien-Spezial- fonds investieren, sei klar, was in den Vehikeln wirtschaftlich passiert und dass Immobilien nicht ad hoc zu jedem Preis verkäuflich sind. „Damit sich ein Fonds für bestimmte Ver- sicherer als offen qualifiziert, muss er mindestens einmal jährlich eine Rücknahme gewährleisten. Aber trotzdemwol- len Spezialfonds-Investoren nicht, dass im Fonds eine zu hohe Liquiditätsquote gefahren wird, um jederzeit Rückga- bewünschen entsprechen zu können“, schließlich setzten sie mit ihrem Investment auf die Allokation in Immobilien. Ihren kurzfristigen Liquiditätsbedarf würden institutionel- le Investoren allgemein über ihre liquideren Anlagen steuern, beobachtet Keunecke. „Sie verfügen über entsprechende Be- stände an Bonds und kurzfristig liquidierbaren Anlagen. Zur kurzfristigen Liquiditätsschaffung sind sie daher typi- scherweise nicht auf ihr Immobilienfonds-Engagement an- gewiesen.“ Überhaupt betrage die Immobilienquote – zu- mindest unter den Investoren aus dem Versicherungsbereich – im Durchschnitt lediglich vier bis sechs Prozent. „Die Immobilienquoten sind so niedrig, dass ich eher andere Gründe als einen Liquiditätsbedarf sehe, sofern Investoren vorzeitig aus Immobilien-Spezialfonds aussteigen wollen würden. Ein flächendeckendes Phänomen ist das derzeit nicht“, meint Keunecke. Mitgehangen, mitgefangen Wenn aber jemand von seinem Rückgaberecht Gebrauch macht, sei dem natürlich nachzukommen. „So etwas belas- tet den Fonds und damit auch die anderen Investoren. Wenn ein Investor unerwartet von seinem Rückgaberecht Gebrauch macht, kann dies am Ende dazu führen, dass Immobilien günstiger, als im normalen Geschäftsgang vorgesehen, veräußert werden müssen.“ Dies betrifft den Wert aller Fondsanteile und damit auch die anderen Inves- toren. Daher tue sich ein Investor, der unerwartet mit Rück- gabeverlangen an die Fondsgesellschaft herantritt, keinen Gefallen. „Bei künftigen ,Club Deals‘ wird man sorgfältig hinschauen, wer sich in der Vergangenheit als zuverlässiger Partner erwiesen hat“, meint Keunecke. Mehr Fälle landen bei den Kanzleien Wenn aber ein Investor seinen Rücknahmewunsch vor Ende der Fondslaufzeit geltend machen will, dann sorgt dies für Kopfzerbrechen – gerade auch steuerrechtlich. „Wir sehen derzeit eine Zunahme an Immobilien-Spezial-AIFs, die – unter anderem auch aufgrund von Rücknahmeverlan- gen von Anlegern – kurz- bis mittelfristig zusätzliche Liqui- dität benötigen, um diese Rückgabeverlangen bedienen zu können. Bei solchen Kurzläufer-Fällen gibt es aufsichtsrecht- liche und investmentsteuerliche Themen, die vom Fondsma- nagement zu beachten sind“, warnt Martin Wolff, Rechtsan- walt und Steuerberater bei der Frankfurter Kanzlei King & Spalding LLP. Unbedingt vermieden werden solle dabei, dass die Finanzverwaltung eine „aktive unternehmerische Bewirtschaftung (auB)“ und damit gegebenenfalls eine Ge- werbesteuerpflicht von Veräußerungsgewinnen auf Ebene des Immobilien-Spezial-AIF annimmt. Dies gelte insbeson- dere für Immobilien-Spezial-AIFs, die investmentsteuerlich als Spezial-Investmentfonds, sogenannte Kapitel-3-Fonds, aus- gestaltet sind. Die genauen Regelungen finden sich in den Paragrafen 25 ff. des Investmentsteuergesetzes (InvStG). Geplanter Abverkauf als Königsweg Keine investmentsteuerlichen Beschränkungen im Sinne einer auB und keine gewerbesteuerlichen Auswirkungen gibt es bei Vorliegen eines tatsächlich durchgeführten Ab- wicklungsbeschlusses. „Hier gibt es auch keine Beschränkun- gen hinsichtlich Dauer und Umfang des Abverkaufs der Im- mobilien, die zu einer Gewerbesteuerpflicht von Veräuße- rungsgewinnen führen können“, erklärt Wolff und verweist 260 N o . 4/2023 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobilien-Spezialfonds FOTO: © KPMG LAW Ein geplanter Abverkauf von Immobilien ist dem Notverkauf immer vorzuziehen. » Ich sehe derzeit keine große Welle an Rückgabewünschen. « Ulrich Keunecke, Partner bei KPMG Law in Frankfurt und Leiter des Sektors Legal Financial Services Insurance