Institutional Money, Ausgabe 4 | 2023

B is zur Oberkante der Unterlippe sind einige Inves- toren mit Immobilien eingedeckt. Zu Zeiten der niedrigen und teilweise negativen Zinsen brachten Immobilien die gewünschten Renditen, die auch eine ange- nehme Stabilität aufwiesen. Also haben einige ihre Immo- bilienquoten bis zumMaximum aufgefüllt. Als es dann im Jahr 2022 zu Abwertungen in den beiden großen Assetklas- se Aktien und Anleihen kam, führte dies automatisch zu passiven Erhöhungen der Immobilienquoten. Nun wollen einige Investoren den Rückwärtsgang einlegen und Liquidi- tät schaffen, aber das ist leider keine triviale Angelegenheit. „Auch für die Immobilienfonds selbst ist Liquidität ein The- ma. Sobald die Zinsbindungen auslaufen, stellt die Refinan- zierung für Immobilien-Spezialfonds eine Herausforderung dar, insbesondere wenn dann noch Mittelabflüsse hinzu- kommen und die Situation verschärfen“, erklärt Carolina von Groddeck,Head of Germany bei Savills Investment Ma- nagement. „Die Fonds müssen dann Liquidität schaffen.Oft werden dann die attraktivsten Objekte zuerst verkauft – was natürlich nicht gut für das Portfolio ist. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die im Fonds verbleibenden Investoren nicht begeistert sind, wenn Wünsche nach Anteilsrückgaben auftauchen.“ In solchen Situationen werde daher zunächst versucht, die auftretenden Rückgabewünsche im bestehen- Das Ende des Immobilienbooms führt zu wirtschaftlichem Druck auf Investoren und Fonds- manager. Manche Investoren wollen Liquidität schaffen und ihre Anteile an Immobilien- Spezialfonds zurückgeben. Dabei sind einige rechtliche Themen zu berücksichtigen. Pistole auf der Brust Abwicklung eines Fonds oder geplanter Abverkauf der Immobilien? Bei der Abwicklung eines Fonds drohen verschiedene Nachteile. Im Regelfall stellt die Liquiditätsbeschaffung durch Abwicklung des Fonds mittels Anteilsrückgabe beziehungsweise durch Abwicklungsbeschluss die ungünstigere Variante dar. Das gilt meist für alle Beteiligten. Quelle: King & Spalding Auswirkungen auf Abwicklung mittels Anteilsrückgabe oder Abwicklungsbeschluss Geplanter Abverkauf der Immobilien … den Fonds • Auf Auflösung des Fonds deutlich vor Ende der Laufzeit gerichtet • Notwendigkeit von „Fire Sales“ zur Liquiditätsbeschaffung kann bei Bekanntwerden am Markt zu Preisdruck führen • Fonds wird fortgesetzt, d. h. keine Anteilsrückgaben, kein Abwicklungsbeschluss • Besserer Marktpreis kann erzielt werden, da kein Verkaufsdruck … die Anleger Alle Anleger erklären Rückgabe ihrer Anteile beziehungsweise schließen eine Liquidationsvereinbarung zur Abwicklung des Fonds Möglichkeit der Übertragung von Fondsanteilen von „Anleger zu Anleger“ als denkbare Alternative … die finanzie- renden Banken Aufgrund „Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse“ eventuell Erfordernis zusätzlicher Sicherheiten bei Darlehensprolongationen Keine Auswirkungen auf die laufenden Vertragsverhältnisse mit Dritten … die KVG Eventuell Reduzierung von zwischen Fonds und KVG vereinbarten (Management-, Verkaufs-)Fees Grundsätzlich keine Auswirkungen auf laufende Vertragsverhältnisse … die steuerliche Behandlung • Bei Prüfung der Grundsätze der auB in Form eines Grundstückshandels bleiben die Immobilien unberücksichtigt, deren Verkauf zwingend erforder- lich war, um dem konkreten Rückgabeverlangen von Anlegern nachkommen zu können beziehungsweise auf Grundlage eines Abwicklungsbeschlusses veräußert werden. Keine Gewerbesteuer auf Veräußerungsgewinne • Seit 2023 entschärftes Risiko eines Statusverlustes als Spezial-Investmentfonds auf Veräußerungsgewinne. Seit 2023 entschärftes Risiko eines Statusverlustes als Spezial-Investmentfonds • Unter Beachtung der Grundsätze der auB in Form eines Grundstücks- handels (Einzelobjektbetrachtung/Portfoliobetrachtung) unterliegen die Veräußerungsgewinne nicht der Gewerbesteuer. • Seit 2023 entschärftes Risiko eines Statusverlustes als Spezial-Investmentfonds 258 N o . 4/2023 | institutional-money.com STEUER & RECHT | Immobilien-Spezialfonds Wie sauer darf der Apfel sein? Immo- bilienverkauf klappt eventuell nur mit hohen Abschlägen.