Institutional Money, Ausgabe 4 | 2023

hen unter Denkmalschutz, andere durften wir abreißen und neu darauf bauen. So entsteht eine Mischung aus denkmal- geschützten Objekten und postmoderner, nachhaltiger Architektur. Der Schornstein der ehemaligen Textilfabrik bleibt erhalten“, erzählt Pferschy. Insgesamt entstehen auf dem Areal rund 87 Wohn- und 20 Gewerbeeinheiten sowie 148 überdachte Fahrradstellplätze. Ergänzt wird das Konzept umGastronomie,Nahversorgung, Arztpraxen und eine Bus- haltestelle, sodass man den ICE-Bahnhof Reutlingen autofrei erreichen kann.Das Gesamtvolumen liegt bei 60 bis 65 Mil- lionen Euro und wurde überwiegend von Investoren aus dem Family-Office-Bereich aufgebracht. „Von der Projektie- rung bis zum Verkauf rechnen wir mit einer Jahresrendite von 11 bis 12 Prozent. Schwierig war für uns, dass sich wäh- rend der Bauphase die Fremdkapitalkosten vervierfacht haben“, berichtet Pferschy von den Herausforderungen. „Auch die Baukosten sind gestiegen. Das macht sich insbe- sondere bei den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden bemerkbar, wo viel filigranes Handwerk anfällt.“Die Fertig- stellung ist für 2026 geplant. „The Nest“ in Ottobrunn Pferschy hat ein weiteres Quartier in Arbeit: The Nest, das als „Ideenquartier Ottobrunn“gelten soll. „15 Minuten vom Stadtzentrum München entfernt und gut angebunden an Autobahn, Messe und Flughafen, entwickeln wir hier ein Gewerbe-, Technologie- und Ideen-Quartier, das Labors, Produktion und Light-Industrial-Areale enthält. Auch Gas- tronomie-, Hospitality- und Nahversorgungseinrichtungen sollen auf demCampus entstehen“, erzählt Pferschy über das Vorhaben. Die GIEAG hat bereits die Planung für eine nachhaltige Energie- und Mobilitätsversorgung des künfti- gen Campus erstellt. „Durch flexibel nutzbare, real teilbare Baufelder ist eine Entwicklung möglich, die auf künftige Marktentwicklungen und Nutzeranforderungen reagieren kann“, so Pferschy. Die 16 Bauabschnitte sollen zwischen 2025 und 2035 fertiggestellt werden. Besonderen Wert legt Pferschy auf das Energiekonzept: „Durch Geothermie ist The Nest autark in der Energieerzeugung. Wir lassen uns nach DGNB oder LEED zertifizieren. Gold ist hier unser Mindeststandard, sonst sind Immobilien heutzutage unter institutionellen Investoren kaum mehr verkäuflich“, erklärt Pferschy. Er verweist auf den relativ konservativen Fremd- kapitaleinsatz bei diesem Vorhaben: „Wir arbeiten mit einer Loan-to-Cost Ratio von 65 bis 70 Prozent. Früher lag man auch mal bei 100 Prozent.“ Rendite und Zusatzcharme In den Gesprächen mit Quartiersentwicklern ist spürbar: Ein Quartier ist mehr als die Summe seiner einzelnen Gebäude. Es lädt zum Verweilen ein, und neben der Ren- dite, die es natürlich erwirtschaften muss, schwingt auch Stolz mit, an einem Stück Stadtentwicklung beteiligt zu sein. Das kann Plückhahn nur unterstreichen: „Ein gewisser Charme geht davon aus, dass es bei Quartieren eine Marken- bildung gibt.Man versucht das ja sogar bei einzelnen Büro- gebäuden: Man personalisiert sie und gibt ihnen Namen. Bei einemQuartier haben Sie nicht nur eine schöne Gebäu- defassade, sondern stadträumliche Interaktion, die die Nut- zer anzieht.“ Bei aller Digitalisierung sei das heutzutage etwas, das im realen Raum eine Qualität zur Verfügung stellt. „Durch diesen Mehrwert fühlen sich die Mitarbeiten- den der Mieter wohl in ihrem Quartier. Dadurch tut sich ein Mieter viel schwerer, von seinemQuartier wegzuziehen“, verweist Plückhahn darauf, dass Investoren bei einemQuar- tiersinvestment ein geringeres Vermietungsrisiko und viel- leicht auch eine etwas höhere Rendite erwarten könnten. Die Rendite hängt von der Hauptnutzungsart des Quar- tiers ab, ob es eher eine gewerbliche Prägung hat oder Rich- tung Wohnen plus geht. „BeimCarlswerk erwarten wir eine Ausschüttungsrendite, die Richtung fünf Prozent geht, und insgesamt möchte man mit einem gemischt genutzten, gut funktionierenden Quartier über die Zeit Richtung sieben Prozent kommen“, erklärt Plückhahn. Weil Quartiere etwas Spezielles sind und aktuell ein hohes Interesse daran besteht, hat das Fraunhofer-Institut für Ar- beitswirtschaft und Organisation (IAO) einen Innovations- verbund „Future District Alliance“ ins Leben gerufen. Auf dessen Website heißt es: „Mit der Future District Alliance etabliert das Fraunhofer IAO eine Open-Innovation-Platt- form, um aktuelles Praxis-Know-how und Erkenntnisse der angewandten Forschung für eine zirkuläre Wertschöpfung von und in Quartieren von morgen zu bündeln.“ Mit der Initiative sollen namhafte Unternehmen, Landes- gesellschaften, Start-ups und Städte zusammengebracht und ihre Erkenntnisse direkt in laufende Quartiers- und Gebiets- entwicklungen integriert werden. Themen sind unter ande- rem Klimaschutz, Kreislaufprozesse, Digitalisierung, flexible Nutzung und neuartige Betreiber- und Finanzierungsmo- delle. Gestartet ist der Verbund im Oktober 2022, und in seiner ersten Forschungsphase soll er bis zum Frühjahr 2025 laufen. ANKE DEMBOWSKI 254 N o . 4/2023 | institutional-money.com PRODUKTE & STRATEGIEN | Immo-Quartierfonds FOTO: © UNIVERSAL-INVESTMENT, CAROLIN JACKLIN » Ein Quartier muss leben und mit seinem Umfeld zusammen funktionieren. « Philipp Pferschy, Vorstand das familiengeführten Unternehmens GIEAG Immobilien AG » Die Interaktion in Quartieren stellt eine wichtige soziale Komponente dar. « Kurt Jovy, Head of Product Management und Director bei Universal-Investment