Institutional Money, Ausgabe 4 | 2023

raum ist zusammengebrochen, da die Hypothekenzinsen in den meisten Märkten seit 2021 etwa verdreifacht wurden. Daher ist die Verschuldung der Haushalte in den letzten Quartalen in den meisten Ländern gesunken. Bei den realen Hauspreisen gibt es noch mehr Abwärtsrisiken. Allerdings hat der Wohnungsmangel in vielen Städten die Bühne für einen erneuten Boom bereitet – falls die Zinssätze fallen. Case Frankfurt Für die Finanzszene besonders interessant sind natürlich die europäischen Zentren Frankfurt und London (siehe Charts „Case 1: Frankfurt“ & „Case2: London“) : Für Frankfurt geht die UBS davon aus, dass die Preiskorrektur wahrscheinlich noch nicht vorbei ist, es sei denn, die Zinssätze fallen erneut. Die Kaufpreise liegen derzeit doppelt so hoch wie vor zehn Jahren, während die Mieten im gleichen Zeitraum um 40 Prozent gestiegen sind. Tatsächlich deuten die starke Verlangsamung der Bau- tätigkeit imWohnungsbau und die steigende Bevölkerungs- zahl in Frankfurt laut UBS auf eine verschärfte Wohnungs- not sowie beschleunigte Mietsteigerungen in der Zukunft hin. Angesichts der schwachen wirtschaftlichen Aussichten dürfte sich die zusätzliche Nachfrage zumindest kurzfristig auf das preisgünstigere Mietsegment konzentrieren. Besitzer alter Gebäude könnten mit hohen Renovierungskosten konfrontiert werden, um die Energieeffizienz aufgrund landesweiter gesetzlicher Vorschriften zu verbessern. Dies könnte zu zusätzlichen Abschlägen auf den Immobilienwert führen. Case London Laut Building Society Nationwide machen die Hypotheken- zahlungen für Erstkäufer in der britischen Hauptstadt der- zeit etwa zwei Drittel des Nettolohns aus – vor nur drei Jah- ren betrug dieser Wert weniger als die Hälfte. Fremdfinanzierte Buy-to-Let-Investitionen haben sich zu verlustbringenden Unternehmungen entwickelt, da Vermie- ter nicht in der Lage waren, die erhöhten Finanzierungs- kosten auszugleichen. Obwohl die Mieten in nominellen Begriffen im letzten Jahr um fünf Prozent gestiegen sind, wurden sie von zweistelligen Inflationsraten überholt. In Verbindung mit einer wirtschaftlichen Verlangsamung haben Haushalte an Kaufkraft verloren und sind weniger bereit, langfristige Investitionen wie den Kauf eines Eigen- heims zu tätigen. Insgesamt ist die Preiskorrektur aufgrund des höheren Zinsumfelds noch nicht abgeschlossen. Den- noch führt die nur langsame Ausweitung des Wohnungsan- gebots dazu dass der Markt nach wie vor strukturell unter- versorgt ist, was das Abwärtsrisiko zumindest begrenzt. HANS WEITMAYR Case 1: Frankfurt Der Trendbruch begann 2022. In Frankfurt sind die Häuserpreise laut UBS-Daten von 2009 bis 2021 durchgehend und teils im zweistelligen Bereich gestiegen. Der Inflationsschock, der im Nachhall der Pandemie und der russischen Ukraine-Invasion eintrat, setzte diesem Trend 2022 ein jähes Ende. 2023 fand ein veritabler Marktein- bruch statt – für einen Turnaround ist es laut UBS noch zu früh. Quelle: UBS Annualisierte Wachstumsrate der Häuserpreise Nominal in Prozent des 2. Quartals 15 % 0 % 5 % 10 % –15 % –10 % –5 % YoY 20-Jahres-Durchschnitt 05 07 09 11 13 15 17 18 19 20 21 22 23 04 06 08 10 12 14 16 3,0 1.5 0 –1.5 –3.0 83 87 91 95 99 03 07 11 15 19 23 Entwicklung der Sub-Indizes Standardisierter Wert Price-Einkommens-Ratio Veränd. Bautätigkeit/BIP Preis-Mietpreis-Ratio Stadt-Land- Preisverhältnis Veränd. Immokredite/BIP Case 2: London Nach dem Brexit-Votum drehte der Preistrend nach unten. Der Londoner Häusermarkt geriet tendenziell mit dem Brexit-Votum unter Druck. Kumuliert waren die Auswirkungen von Inflation und Kriegsausbruch aufgrund des deutlicheren Ausschlags im Jahr 2022 bislang stärker als in Frankfurt. Aus Sicht der UBS ist es aber trotzdem noch zu früh, einen echten Turnaround zu erwarten. Quelle: UBS 83 87 91 95 99 03 07 11 15 19 23 Annualisierte Wachstumsrate der Häuserpreise Nominal in Prozent des 2. Quartals YoY 20-Jahres-Durchschnitt Entwicklung der Sub-Indizes Standardisierter Wert 20 % 0 % 10 % -20 % -10 % 3,0 1,5 0 –1,5 –3,0 05 07 09 11 13 15 17 18 19 20 21 22 23 04 06 08 10 12 14 16 Price-Einkommens-Ratio Veränd. Bautätigkeit/BIP Preis-Mietpreis-Ratio Stadt-Land- Preisverhältnis Veränd. Immokredite/BIP 144 N o . 4/2023 | institutional-money.com THEORIE & PRAXIS | Immobilienmarkt