Institutional Money, Ausgabe 4 | 2022

aktionsvolumen mit Life-Science-Immobi- lien deutschlandweit bei durchschnittlich rund 700 Millionen Euro pro Jahr. Im Jahr 2021 konnten wir ein Plus von rund 49 Pro- zent gegenüber dem Vorjahr sehen“, sagt Schneidler. Damit hätte sich auch der Anteil von Life-Science-Immobilien am gesamt- deutschen Bürotransaktionsvolumen gestei- gert – von knapp 1,6 Prozent im Jahr 2018 auf rund drei Prozent im Jahr 2021. Die Zahlen machen deutlich: Es handelt sich zwar um eine Nische, aber um eine stark wachsende. Europa kommt in Bewegung Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE), ein Zusammen- schluss von 13 Immobiliendienstleis- tungsunternehmen aus Deutschland, bescheinigt auf der diesjährigen Expo Real den Bereichen Healthcare und Life Science „dynamische Entwicklungen“ sowie „eine neue Produktstrukturierung“. Und in der Tat sieht man Bewegung im europäischen Markt: Im September gab La Française Real Estate Managers bekannt, ihr erstes Gebäude mit Life-Science-Nutzung in Deutschland erworben zu haben. Dabei handelt es sich um ein Objekt im Eurocom Businesspark in der Nähe des Messezen- trums Nürnberg. Hauptmieter ist das Medi- zintechnikunternehmen Ziehm Imaging GmbH, das dort neben seinem globalen Hauptsitz einen Entwicklungs- und Produk- tionsstandort betreibt. Anlässlich des Kaufs erklärte Mark Wolter, Geschäftsführer von La Française Real Estate Managers Germa- ny: „Wir freuen uns, dass wir unser erstes Objekt mit Life-Science-Nutzung in Deutschland erwerben konnten. Diese Akquisition steht in perfektem Einklang mit unserer Strategie, unser deutsches Immo- bilienportfolio regional sowie auch die Nut- zungsart betreffend zu diversifizieren und hierbei stets besonderes Augenmerk auf ESG-Kriterien zu legen.“ Im Oktober 2022 hat UBS Asset Ma- nagement Real Estate & Private Markets (REPM) gemeinsam mit Reef Group eine UK-Life-Science-Immobilienstrategie auf- gelegt. Als Volumen werden 2,8 Milliarden Euro anvisiert. Anlässlich des gemeinsamen Vorhabens erklärt Jon Hollick, Head of Real Estate EMEA ex DACH bei UBS Asset Management: „Wir sind mit den Objekten, die wir uns bereits gesichert haben, sehr zufrieden und glauben, dass dieses Markt- segment starke risikobereinigte Renditen sowie überzeugende ESG-Attribute bietet.“ Ebenfalls im Oktober hat Norges Bank Investment Management (NBIM), die Nor- wegens Government Pension Fund Global verwaltet, für 215,3 Millionen Euro eine 48,75-Prozent-Beteiligung am britischen Life-Science-Objekt Capital Park in Cam- bridge erworben. Diese Beispiele zeigen: Auch in Europa steigt die Nachfrage. Komplexe Anforderungen Aber wie unterscheiden sich Life- Science-Immobilien von anderen Gewerbe- standorten? „Das Grundlegende ist gleich: Ein oder mehrere Mieter mieten Flächen langfristig, das heißt für 10 bis 15 Jahre, und mit einem inflationsgebundenen Miet- vertrag an“, sagt Schneidler, doch dann kommen die Unterschiede: „Die Labor- ausstattung ist alleiniges Eigentum des Mie- ters. Somit obliegt ihm die Verantwortung für den Betrieb und die Wartung.“ Er führt aus, dass sich der Platzbedarf typischer- weise gleichmäßig auf Büro-, Labor- sowie F&E-Flächen verteile. „Flex-Lab-Konzepte verwenden hier ein modulares und flexibles Designkonzept, um Flächen schnell und einfach an eine Vielzahl verschiedener Labornutzungen anzupassen“, so Schneid- ler. Teilweise sei äußerste Flexibilität ge- fragt. „In einem unserer Objekte in Pots- dam, in dem unser Partner eine Projektent- wicklung macht, wollte ein Humanlaborbe- treiber an diesem Standort konsolidieren und erklärte, dass er dafür 4.000 Quadrat- meter braucht. Die konnten wir anbieten. Kurze Zeit später hatte er sich überlegt, dass er für die nächste Pandemie Testlaborkapa- zitäten vorhalten wollte, und benötigte auf einmal 7.500 Quadratmeter.“ Solche Sprün- ge kennt er in anderen Immobiliensegmen- ten nicht, zumindest nicht in der Stärke und Geschwindigkeit. BEOS ist der Immobilienspezialist von Swiss Life Asset Managers und kennt noch weitere Anforderungen, die Life-Science- Unternehmen an für sie brauchbare Immobilien stellen: Neben Räumlichkeiten zur Lagerung und für verschiedene Back- office-Bereiche bräuchten sie meistens auch Laborräume. „Je nachdem, welche Substan- zen in die Prozesse involviert sind, werden Reinräume oder besondere Sicherheits- vorkehrungen für den Abtransport von teils radioaktiven Abfällen benötigt“, so BEOS. So könnten eigene Lüftungs- und Ent- sorgungsanlagen ebenso dazugehören wie ärztliche Untersuchungszimmer, um Tests durchzuführen. BEOS hat im Juli 2021 den „Curve Campus“ in Berlin-Adlershof für seinen Fonds BEOS Berlin Prime Industrial erworben. Linsin ergänzt: „Für hochtechnologisierte Forschung braucht es auch die richtige Infrastruktur, etwa sichere Energieversor- gung und Datenanbindung.“ Außerdem müssen Forscher aus aller Welt schnell an- reisen und für die Dauer von Forschungs- projekten unterkommen können. „Daher ist auch Pharma-Logistik sehr im Kommen“, meint Linsin. Hier spielten dann größere Lagerflächen sowie die garantierte Einhal- tung von Kühlketten eine Rolle. Es wird klar, dass für das Segment spezielles Know-how erforderlich ist. „Wir bei Luwin sind gerade dabei, den Bereich Life Science aus unserer Abteilung für Büromanagement herauszutrennen, und gründen dafür mit einem Partner eine eige- ne Gesellschaft. Diese kümmert sich dann um die Bewirtschaftung der Life-Science- Immobilien“, so Schneidler. Schließlich sei Life Science sehr speziell. „Dazu muss man mehr verstehen als nur die Lage und das Objekt. Wer dort investiert, muss sich auch mit den Unternehmen beschäftigen, welche Art Forschung sie betreiben, welche Patente sie halten und so weiter.“ ANKE DEMBOWSKI » Die Forschungseinrichtungen konkurrieren extrem um die High Potentials. « Dr. Jan Linsin, Head of Research für Deutschland, CBRE 214 N o. 4/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | L I GHT I NDUS TR I AL IMMOS FOTO: © JULIA KNORR