Institutional Money, Ausgabe 4 | 2022

das Deutsche Zentrum für Luft- und Raum- fahrt (DLR), das deutsche Primatenzentrum und die vier Max-Planck-Institute. „Dabei lässt sich feststellen, dass die Göttinger Produktionsstandorte auch von international agierenden Unternehmen weiter ausgebaut werden. Als Beispiel ist dabei die Evotec SE zu nennen, die bereits mehrere Expansions- phasen für ihren Manfred Eigen Campus in Göttingen erfolgreich abschließen konnte“, erklärt der GWG-Sprecher. Er verweist darauf, dass Wissenschaft und Forschung einen hohen Stellenwert haben und Göttingen auch als „Nobelpreis- wunder“ bekannt ist, da bisher rund 45 No- belpreisträger mit Göttingen-Bezug und 14 davon explizit für Forschungserkenntnisse während ihrer Göttinger Zeit ausgezeichnet wurden. Für die Entwicklung der ultrahoch- auflösenden Fluoreszenzmikroskopie kam 2014 Prof. Dr. Stefan Hell hinzu. Als Direk- tor am Max-Planck-Institut für Multidiszi- plinäre Naturwissenschaften und Mitgrün- der der Abberior Instruments GmbH ist er ein Beispiel dafür, dass sich hervorragende Wissenschaftler in Göttingen zu erfolgrei- chen Unternehmern entwickeln können. „Neben dem originären Beratungsange- bot einer Wirtschaftsförderung ermöglicht die GWG ,Räume für Innovationen‘ und kann dabei auf mehrere erfolgreiche Pro- jektentwicklungen zur Erweiterung ansäs- siger Unternehmen zurückblicken. Diese Realisierung von Auftragsarbeiten ermög- licht die langfristige Entwicklung der Un- ternehmen und schafft zukunftsträchtige Arbeitsplätze vor Ort. Als Eigentümerin von bisher zwölf Immobilien bleibt die GWG als Vermieterin im ständigen Dialog mit den Unternehmen und kann frühzeitig auf Bedarfe reagieren“, erklärt der GWG- Sprecher. „Insbesondere im Bereich Life Science sehen wir ein großes Potenzial für die Weiterentwicklung des Wissenschafts- und Wirtschaftsstandorts Göttingen mit sei- nen 132.380 Einwohnern, 31.506 Studie- renden, 5.150 Wissenschaftlern und 755 Professoren.“ Regionaler Booster Forschung als Magnet für vieles Weitere, das sorgt dafür, dass sowohl die Immo- bilienpreise als auch die Mieten in der Region steigen, eben auch die für moderne Labor- und Forschungsgebäude. Angesichts der Vorteile, die Forschungsansiedlung für eine Region bringt, dürfen Projektentwick- ler dann wohl auch mit Rückenwind durch Landratsämter, Bauämter und Kommunal- vertreter rechnen, was die Projektentwick- lung geschmeidiger macht. Regional gibt es große Unterschiede, was Investitionen in dieses spezielle Immobi- liensegment betrifft. In den USA hat sich Life Science Property bereits als nachhalti- ge Assetklasse in den Portfolios der Inves- toren etabliert. „Dort liegen die Cap Rates unter denen von Core-Büro. Es geht hier nicht nur um attraktive Renditen, sondern auch darum, diese zusätzliche Assetklasse zu besetzen. Life-Science-Immobilien bie- ten aufgrund von globalen Makrotrends nachhaltige Wachstumschancen und verdie- nen einen festen Bestandteil in der Asset Allocation“, meint Schneidler. Schließlich eigneten sich Life-Science-Property-Invest- ments als Ergänzung zum Healthcare-Seg- ment, wo zuletzt viele Investoren in Pflege- heime und Krankenhäuser investiert haben. AXA Vorreiter in Europa In Europa hat offenbar erst die Akquisi- tion von Kadans Science Partner durch AXA Investment Managers Real Assets dem Markt die Augen geöffnet. Im Novem- ber 2020 kaufte AXA IM Kadans und er- warb damit ein Unternehmen, das auf die Entwicklung und den Betrieb von Life- Science-Immobilien spezialisiert ist und sein Portfolio in Europa weiter vergrößern will. Verkäufer bei dem 500-Millionen- Euro-Deal war der Alternative Investment Manager Oaktree Capital Partner. „AXA hat für sich festgestellt, Life- Science-Immobilien stärker berücksichtigen zu wollen, und hat weitere 1,9 Milliarden Euro Wachstumskapital in Kadans inves- tiert, um europaweit zu wachsen. Seit dem AXA-Kadans-Deal sehen wir, dass in Eu- ropa die Nachfrage nach Life-Science-Ob- jekten durch institutionelle Fonds zu- nimmt“, beobachtet Linsin. „Das mag auch daran liegen, dass die Renditen im klassi- schen Bürobereich aufgrund der höheren Fi- nanzierungskosten und des gedämpften Konjunkturausblicks gestiegen sind. Bei deutschen Life-Science-Immobilien liegen die Renditen aktuell über denen für Core- Office. Natürlich kann sich das ändern, aber derzeit ist es so“, fährt er fort und ergänzt: „Der Grund für die aktuell hohen Renditen ist die mangelnde Produktverfügbarkeit in Europa, also das knappe Angebot. Und außerdem kann man Forschung nicht im Homeoffice betreiben, es gibt hier also keine Alternativen.“ Die Renditen für Life- Science-Immobilien in Deutschland sieht er bei 4,5 bis sieben Prozent. „Hier etabliert sich der Markt ja erst“, so Linsin. „Dagegen liegen die Renditen für Spitzenbüros in Berlin oder München aktuell bei knapp 3,6 Prozent.“ Aus diesem Grund interessierten sich viele Investoren, die sonst im Büro- sektor tätig sind, jetzt auch für Life-Science- Immobilien. Durch die steigende Nachfrage, etwa von institutionellen Fonds, steigen jetzt aller- dings auch langsam die Bewertungen. In den letzten Jahren hat sich das Transaktions- volumen in Deutschland gut entwickelt. „Im Zeitraum 2017 bis 2021 lag das Trans- VC-Investitionen in Biotech-Unternehmen schieben den Markt an Wenn die Anzahl der Beschäftigten steigt, steigt auch der Flächenbedarf. Der durchschnittliche Flächenbedarf je Wissenschaftler liegt bei 34,5 m 2 . Bei 35.000 Wissenschaftlern und 34,5 m 2 Flächenbedarf pro Kopf liegt der zusätzliche Flächenbedarf für Life-Science-Immobilien in Deutschland in den nächsten vier Jahren bei rund 1.200.000 m 2 – rein rechnerisch. *Prognose Quelle: Luwin Real Estate, Deutsche Biotechnologie Report 2021, Ernst & Young 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022* 2023* 2024* 2025* 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 Beschäftigte in 1.000 Investitionen in Mrd. EUR Biotech-Beschäftigte Biotech-VC-Investitionen Prognostizierter Anstieg der Beschäftigung +35.000 212 N o. 4/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | L I GHT I NDUS TR I AL IMMOS