Institutional Money, Ausgabe 4 | 2022

Österreicher und Niederländer fahren gern nach Italien“, erklärt Ferrante. Campingplät- ze seien eine oft unterschätzte Cashcow mit starken operativen Margen. „Zweistellige Eigenkapitalrenditen sind im Segment Camping machbar. Allerdings ist es schwie- rig, an Investments zu kommen, weil viele Campingplätze im Familienbesitz sind“, so Ferrante. Aber durch den Generatio- nenwechsel, der auch hier im Gange ist, ergeben sich zuweilen interessante Sourcing-Chancen. Preisgünstiges Segment Arbireo Capital setzt zwar nicht auf Campingplätze, aber ebenfalls auf „Lean Management“-Strategien, erklärt Theodor Kubak, Geschäftsführer der Arbireo-Hospitality-Plattform. Bei der Auswahl von Hotelimmobilien achtet Kubak auf drei Kriterien: „Zum einen muss das Hotel zeitgemäß und darf kein Auslaufmodell sein. Insbesondere auch ein jüngeres Publikum sollte sich ange- sprochen fühlen.“ In diese Kategorie fallen Brands wie Motel One, Ruby oder B&B, aber auch relativ junge Brands, die versuchen, sich einen Namen zu machen, etwa Moxy von Marriott. „Zwei- tens muss die Pacht nachhaltig erzielbar sein“, so Kubak. Dazu achtet Arbireo da- rauf, dass der operative Gewinn aus dem Betrieb nicht nur die Pacht abdeckt, sondern einen Überschuss einbringt. „Unsere Ziel- vorstellung ist eine Pachtabdeckung von mindestens 1,5. Wenn die Pacht 100 beträgt, sollte der Ertrag des Hotels bei 150 liegen“, präzisiert Kubak. „Und drittens setzen wir auf professionelle Betreiber, die gezeigt ha- ben, dass sie über Jahre hinweg einen Be- trieb führen und die Pacht bezahlen kön- nen.“ So würde Arbireo nicht als Erstes in eine Marke investieren, deren Name noch nicht etabliert ist. Ob Hotels wohl wieder so gut laufen werden wie vor der Corona-Pan- demie? „Ich glaube schon“, meint Kubak, „denn wir alle haben während der Corona- zeit die Erfahrung gemacht, dass der per- sönliche Austausch nicht vollständig durch virtuellen Kontakt ersetzt werden kann.“ Er glaubt allerdings, dass Geschäftsreisen heu- te anders aussehen. „Wir werden nicht mehr für jedes Meeting in die nächste Stadt flie- gen, sondern kumuliert reisen. Das heißt, es werden mehrere Treffen zusammengefügt, die Anzahl der Reisen verringert, aber dafür die Tage des Aufenthalts erhöht“, meint Ku- bak. Auch das Thema ESG könne den Busi- nesshotels in die Karten spielen, meint To- masz Dukala, etwa wenn es um die Ein- schränkung von Geschäftsflügen aufgrund von Dekarbonisierungsmaßnahmen geht: „Wenn dadurch mehrere Termine verbun- den werden, um die Zahl der Flüge zu redu- zieren, oder eine Zugreise nicht am gleichen Tag zurück geht, könnte das die Aufent- haltsdauer verlängern. Ebenso wenn Termi- ne frühmorgens stattfinden, erfolgt die An- reise schon am Vorabend. Das könnte auch zur Anhebung der Übernachtungszahlen beitragen“, meint Dukala. Doch selbst wenn die Zahl der Übernachtungen steigt, stellt sich die Frage, wie gut sich künftig höhere Preise durchsetzen lassen. Angesichts der rezessiven wirtschaftlichen Lage kann sich Kubak nicht vorstellen, dass sich die Über- nachtungspreise absehbar analog zur aktuell hohen Inflation anheben lassen. „Da wird es an der einen oder anderen Stelle zu Einbußen kommen. Aber es steigen ja auch nicht alle Kosten eines Hotels analog zur Inflation.“ Außerdem habe man in der Hotellerie ge- lernt, effizienter zu agieren. Er verweist auf digitale Check-in-Kiosks, den Rechnungs- versand per E-Mail oder den Verzicht auf tägliche Zimmerreinigung. „Diese Dinge schränken den Service für den Kunden nicht spürbar ein, entlasten aber einen Ho- telbetrieb enorm“, so Kubak. Die Notwen- digkeit zur Effizienzsteigerung sieht auch Schaffer. „Energie, Wareneinkauf und Mit- arbeiter machen den Großteil der Kosten eines Hotels aus. In diesen drei Bereichen liegt die Teuerung aber über der allgemei- nen Inflationsrate. Daher ist eine effizientere Betriebsführung unbedingt notwendig“, so Schaffer. Er meint zwar, dass die Gäste mo- mentan bereit seien, höhere Preise zu zahlen, bezweifelt aber, dass sich Preissteigerungen von 20 bis 25 Prozent durchsetzen lassen. „Da ist uns die Airline-Industrie einen Schritt voraus. Die waren in der Lage, seit Mai die Flugpreise um 25 Prozent zu erhö- hen“, meint Schaffer. Zurückhaltung der Banken Bleibt noch die Frage der Finanzierung. Die allgemeine Situation hat dazu geführt, dass es schwieriger geworden ist, die Ban- ken von einer nötigen Fremdkapitalisierung zu überzeugen. „Heute müssen die Investo- ren definitiv mehr Eigenkapital mitbringen als vor der Coronakrise, und wohin die Zinsentwicklung gehen wird, ist noch nicht klar“, so Bense. Das bestätigt auch Schaffer. „Bei den Banken schrillen immer noch Alarmglocken, wenn sie Hotel hören, sie verlangen hohe Risikoaufschläge. Während man früher vielleicht 25 Prozent Eigenkapi- tal mitbringen musste, fordern die Banken jetzt eher 50 Prozent“, so Schaffer. Jetzt kämen die All-Cash-Investoren und nehmen Eigenkapital raus. „Diese Investoren haben hohe Zinserwartungen auf ihr eingesetztes Kapital. Die sind aber mit Hotels schwer zu verdienen.“ ANKE DEMBOWSKI » Häuser, die technisch und digital gut aufgestellt sind, können im Low-Budget- Bereich hohe Margen erzielen. « Sebastiano Ferrante, Deputy Head of Europe bei PGIM Real Estate » Hotels müssen personal-lean werden und ihre Prozesse stärker digital ver- knüpfen, als das bisher der Fall ist. « Philipp Rohwedder, Director Real Estate beim Hotelbetreiber und Investor Numa 208 N o. 4/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | HOT E L - IMMOS FOTO: © NUMA GROUP, PGIM REAL ESTATE