Institutional Money, Ausgabe 4 | 2022

hotels beziehungsweise Long-Stay-Konzep- te hält er für spannend. „Hier haben wir be- reits in ein Adina in Stuttgart oder in Stay- city in London investiert.“ Ferner hält er auch Ferienhotels in erdgebundenen Desti- nationen für attraktiv. Speziell für den deut- schen Hotelmarkt sieht Löcher einen positi- ven Effekt: „Im Freizeitbereich unterneh- men die Menschen weniger Fernreisen, weil sie lieber erdgebunden und damit nach- haltiger und auch sicherer reisen. Sie bleiben daher im eigenen Land bezie- hungsweise im näheren Ausland.“ Im Bestand hat Union Investment etwa 90 Hotels, verteilt über verschie- dene Publikums- und Spezialfonds. „Wir haben eine breite Diversifikation an Hotelimmobilien erreicht – von klei- neren Orten wie Rostock bis zu den großen internationalen Gateway Citys wie New York oder Chicago und auch über die verschiedenen Brands von Motel One über Steigenberger bis Adina“, so Löcher. Im ersten Quartal 2022 habe man gerade ein größeres Objekt in Barcelona nahe der Sagrada Família erworben. Energetische Ausstattung Bei Ankäufen achtet Löcher neben der zentralen Citylage insbesondere auf die energetische Ausstattung. „Die wird immer wichtiger. Vor allem wegen der explodieren- den Energiekosten, aber auch weil sich so- wohl Gäste als auch Investoren zunehmend für das Thema Nachhaltigkeit interessie- ren.“ Bei Ankäufen schaut er sich weniger die Zertifizierungen der Häuser an (z. B. nach DGNB, LEED, BREEAM), als viel- mehr die Konformität mit den Anforde- rungen der EU-Taxonomieverordnung und des Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), um zu verstehen, wie Energie- verbrauch und CO 2 -Emissionen eines Hau- ses über die Zeit reduziert werden. „Wir berücksichtigen das sowohl im Ankauf als auch im Asset Management im laufenden Betrieb“, so Löcher. „Dazu schauen wir uns mit den Hotelbetreibern gemeinsam die Daten an.“ Nachhaltigkeit sei aktuell eine Frage wirt- schaftlicher Überlegungen, meint Martin Schaffer. „Ein Hotelbetrieb ist sehr energie- intensiv. Vor dem Anstieg der Energiepreise haben die Energiekosten etwa fünf bis sechs Prozent vom Umsatz ausgemacht. Eine Ver- dopplung oder Verdreifachung der Energie- kosten kann den Hotelbetrieben schnell die gesamte operative Gewinnmarge wegfres- sen, wenn sie keine Vorkehrungen getroffen haben“, malt Schaffer ein düsteres Bild. Er schätzt, dass etwa 60 bis 80 Prozent der Hotelbetriebe davon betroffen sein werden. Doch er hat einen Lösungsvorschlag: „Ho- tels müssen Erdwärme- und Solaranlagen nachrüsten, um die Energiekosten in den Griff zu bekommen.“ Oft seien sich Eigen- tümer und Betreiber aber nicht einig, wer die Kosten für die energetische Sanierung tragen soll. „Hier müssen sich die beiden Parteien zusammensetzen und zu einer fai- ren Kosten-Ergebnis-Teilung über die Rest- laufzeit des Pachtvertrags kommen“, so Schaffer. Das treffe ganz besonders die Lu- xus- und Ferienhotellerie, da diese noch energieintensiver sei als die Stadthotellerie. „Da können Sie noch so sehr auf Handtuch- wechsel und Zimmer putzen verzichten. Das wirkliche Einsparpotenzial liegt im Heizen und Kühlen“, sagt Schaffer. Für ein Investment in Hotels spricht unter anderem, dass es aktuell einen sehr liquiden Markt gibt. „Seit einigen Jahren findet in der Hotellerie ein Generationenwechsel statt: Viele familiengeführte Hotels bleiben nicht länger in Familienhand, weil die junge Generation etwas anderes machen möchte. Große Hotelketten haben sich daher zuletzt auch Standorte in B- und C-Städten gesi- chert – einfach weil sie auf den Markt ka- men und innerhalb der Stadt zumeist zentral liegen und keine professionell geführten Konkurrenzbetriebe vorhanden waren“, er- klärt Bense und ergänzt: „Die privaten Be- treiber haben oft nur wenig in ihre Häuser investiert, sodass die Hotelketten die über- nommenen Betriebe erst einmal umfassend modernisieren mussten.“ Digitalisierung tut Not Vom Einbau moderner Bäder über ener- getische Sanierungen bis hin zu generellen Modernisierungen steht hier einiges an. Phillip Rohweder sieht insbesondere bei der technischen Ausstattung großen Nachhol- bedarf. „Früher waren Hotels Vorreiter bei der Digitalisierung. Sie haben z. B. früh Keycards oder TV on Demand eingeführt. Aber jetzt kommt mir ein Besuch in einem herkömmlichen Hotel eher wie eine Zeitrei- » Wir investieren derzeit in Economy Hotels, die nachhaltig gebaut sind und nachhaltig betrieben werden können. « Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment Die Transaktionsvolumina sind (noch) niedrig Die Corona-Pandemie hat zu einem starken Einbruch des Transaktionsvolumens bei Hotelinvestments geführt. Während sich das Transaktionsvolumen seit 2020 noch auf einem niedrigen Niveau befindet, sind die Renditen inzwischen wieder gestiegen und liegen mittlerweile zwischen vier und fünf Prozent. Quelle: CBRE Research Q3/2022 Rendite Mrd. EUR 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % Q1-Q3 2022 Q1-Q3 2021 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 Einzelasset Portfolio Spitzenrendite Hotel – Pachtvertrag (Top 5) 1 2 3 4 5 6 7 206 N o. 4/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | HOT E L - IMMOS FOTO: © UNION INVESTMENT