Institutional Money, Ausgabe 4 | 2022

meidet allerdings Verträge mit Umsatz- kopplung. „Aus regulatorischen Grün- den ist es wichtig, dass es sich um Fest- pachtverträge handelt, deren Miete nicht an Umsatz oder Gewinn gekoppelt ist.“ Reine Indexklauseln stellten in dieser Hinsicht allerdings kein Problem dar. Arbireo Capital ist ein Asset und Invest- ment Manager, der sich überwiegend an institutionelle Investoren wendet, für die die Frage der Gewerblichkeit eine wich- tige Rolle spielt. Tatsächlich sei der Hotelmarkt in der Vor-Corona-Zeit bis 2019 relativ teuer geworden, meint Schaffer: „Wir haben Renditen von nur vier Prozent gesehen, in Bestlagen sogar unter drei Prozent. Dort wurde 2019 teilweise deutlich über das 25-Fache hinaus gezahlt. Jetzt ste- hen auf dem Wunschzettel der Investo- ren Renditen von fünf Prozent. Die gibt es in der Stadthotellerie schon wieder, weil sich teilweise die Faktoren redu- ziert haben“, so Schaffer. „Für Trophy Assets kommt man allerdings auch heute noch lediglich auf drei Prozent, denn in Topinnenstadtlagen sind die Kaufpreise kaum runtergegangen.“ Die Preise für B- und C-Lagen waren hingegen weniger wert- beständig. „Dort sehen wir jetzt deutlich niedrigere Preise als vor Corona, wobei es derzeit wenig echte Evidenz gibt, da wenig verkauft wird beziehungsweise wurde“, so Schaffer. Value-Add-Bereich Bei höheren Renditeerwartungen müssen Investoren in den Value-Add-Bereich vor- dringen. „Das sind Hotels, bei denen ein Betreiberwechsel notwendig ist oder ein Umbau ansteht“, erklärt Schaffer, gibt aber zu bedenken: „Bei Adressen außerhalb der Citylagen ist es aktuell schwierig, einen neuen Pächter zu finden, und Umbauten sind momentan teuer und außerdem schwer kalkulierbar.“ Überhaupt sei eine Neuver- pachtung momentan nicht einfach, weil nur wenige Betreiber in der Lage sind, die dafür notwendige Bankgarantie zu hinterlegen. „In dieser Situation tun sich Investoren leichter, die keinen Pachtvertrag brauchen, sondern auch mit einem reinen Manage- mentvertrag arbeiten können“, so Schaffer. Ketten wie Hilton und Marriott arbeiteten überwiegend so – oder auch der Investor und Projektentwickler Art-Invest Real Estate, der Hotels kauft und einige dann von sich selbst – über eine eigene Pachtgesellschaft – pachtet. „Früher wollte man in der Hotel- lerie asset light sein; jetzt sehen wir hier ei- nen Weg zurück. Es gibt mittlerweile wie- der mehr Kombinationen aus Besitzen und Betreiben“, so Schaffer. Genau bei solchen Fragestellungen berät sein Unternehmen Hotelbesitzer und vermittelt auch passende Betreiber. Kubak sieht diesen Trend eben- falls, gibt aber zu bedenken: „Aufgrund ihrer Regulatorik müssen die typischen institutionellen Investoren Pachtverträge abschließen, die ja letztlich auch gute und stabile Renditen bieten. Für regulierte Pro- dukte schränkt dies die Möglichkeit ein, in den Value-Add-Bereich zu investieren, denn aktuell ist es hier nicht leicht, einen neuen Pächter zu finden“, so Kubak. Wie weit die Preise noch fallen werden, ist die Frage, die sich viele stellen. „In Zei- ten steigender Zinsen ist grundsätzlich auch mit steigenden Renditen bei Immobilien zu rechnen. Im Hotelsektor allerdings wurde ein großer Teil der Renditeanpassungen be- reits während der Pandemie vorweggenom- men“, meint Andreas Löcher. Er leitet das Hospitality-Investment-Management-Team von Union Investment. Der genossenschaft- liche Asset Manager sieht bereits seit über 40 Jahren gute Chancen im Hotelsegment und investiert darin. „In unseren Immobi- lienfonds investieren wir seit vielen Jahren in Hotels als Beimischung. Im Augenblick liegt der Anteil bei etwa 15 Prozent der Fondsvermögen. Vor acht Jahren haben wir zusätzlich einen Immobilien-Spezialfonds gezielt für Hotelinvestments aufgelegt, der auf großes Interesse gestoßen ist.“ Inlandsfokus Löcher hält trotz der aktuell schwierigen wirtschaftlichen Situation viel von Hospita- lity-Investments. „Hotels sind frühzyklisch und reagieren somit direkt mit der wirt- schaftlichen Entwicklung. Für besonders resilient halten wir auch in dieser Krisen- phase das Budget- und Midscale-Segment, das deutlich kosteneffizienter ist; aber auch das Luxussegment, in dem Gäste tenden- ziell wenig preissensitiv sind – auch in rezessiven Phasen“, erklärt Löcher. Voll- Hotels, die das gesamte Programm von Logis über Food & Beverage bis hin zu Fit- ness- und Wellnessanlagen anbieten, tun sich in der aktuellen Lage hingegen schwe- rer, weil höhere Personal- und Energie- kosten auf die Margen drücken. Löcher erwähnt, dass Union Investment der erste institutionelle Investor war, der in Motel One investiert hat. „Brands wie Motel One oder Premier Inn passen sehr gut zu uns“, erzählt Löcher. Auch Apartment- Mit der Corona-Pandemie wurde Hotelimmobilien quasi über Nacht die Geschäftsgrundlage entzogen. Doch die Übernachtungs- zahlen in Deutschland erholen sich. In der Bilanz der Hotels steigt allerdings der Kostenblock durch Energie und Personal. P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | HOT E L - IMMOS N o. 4/2022 | www.institutional-money.com 205 FOTO: © PHOTOBANK | STOCK.ADOBE.COM