Institutional Money, Ausgabe 4 | 2022

V or Covid lag der Anteil des Reise- und Touris- musgeschäfts nach An- gaben des World Travel & Tourism Councils mit 9,6 Billionen US-Dollar bei mehr als zehn Prozent der globalen Wirtschaftsleistung, im Jahr 2020 halbierte sich dieses Volu- men in etwa. 2021 brachte zwar ein Plus von fast 22 Prozent oder rund 1.000 Milliarden US-Dollar, zu den alten Höchstwerten ist es aber noch ein weiter Weg, und angesichts der drohenden Rezes- sion in vielen Regionen erscheint der Tou- rismus aktuell nicht unbedingt die nahe- liegendste Investitionsidee zu sein. Ande- rerseits kauft man erfahrungsgemäß nur dann billig, wenn die Aussichten ungünstig sind, daher dürften sich derzeit durchaus einige langfristig agierende Investoren die Frage stellen, ob das Immobiliensegment „Hotel“ nicht doch Chancen bietet. Die Stimmung auf der Immobilienmesse Expo- Real Anfang Oktober zeigte, dass die Branche langsam zu ihrem Optimismus zu- rückfindet, was das Hotelsegment betrifft: „Vieles deutet auf ein Comeback dieser Assetklasse hin. Aktuell bieten sich in diesem Segment durchaus attraktive Opportunitäten für Immobilienin- vestoren. Dabei ist jedoch mehr denn je auf die Qualität zu achten: Immobilienqualität, ESG-Eignung, Lage und erstklassige Mieter sowie deren Konzepte“, meint Tomasz Dukala, Board Member bei EPH European Property Holdings. „Bis März 2020 war die Hotelwelt wachstumsverwöhnt, weshalb sich Hotels zum Liebling der Immobi- lienwelt entwickelt hatten“, meint Martin Schaffer, Managing Partner beim MRP Hotels, die strategisches Hotelconsulting anbieten. „Corona war dann der Showstopper. Wir sind zwar schon wieder überzeugt von der Hotel- und Tourismussparte, aber die Investoren stehen noch auf der Bremse, was Transaktionen betrifft.“ Daniela Bense, Head of Hotel Transaction beim Immo- bilienberater Lübke Kelber, sieht aber auch positive Signale: „In einigen Regionen Deutschlands sind die Übernachtungszah- len bereits wieder über das Vor-Corona- Niveau hinaus gestiegen.“ Die Transak- tionsanzahl habe 2021 marginal angezogen, allerdings ausgehend von einem sehr nied- rigen Niveau. Höhere Renditeansprüche Über die Krise und mit dem Zinsanstieg haben sich auch die Renditeansprüche der Investoren geändert: „Vor Corona lag die Spitzenrendite für eine Hotelimmobilie bei etwa 3,65 Prozent, aber die Coronakrise hat insbesondere gezeigt, dass das Hotelseg- ment gewisse Risiken birgt. Aufgrund der höheren Volatilität gegenüber anderen Immobiliennutzungsarten und der gestie- genen Zinsen erwarten Investoren jetzt höhere Renditen, und die gibt es auch“, beobachtet Bense. Die Verhältnisse haben sich durch die Pandemie verändert: Während bis zur Co- ronakrise oft die Vermieter eine stärkere Verhandlungsposition hatten, hat sich die Situation geändert: „Durch die Pandemie- Erfahrung haben die Betreiber mehr denn je lernen müssen, das Betreiberrisiko nach- haltig einzuschätzen und zu verteilen, so- dass wir heute mehr Hybridverträge zwi- schen Betreibern und den Immo- bilieneigentümern sehen. Bis 2019 waren Mietverträge mit einer festen Miete pro Zimmer die Regel. Jetzt sehen wir zunehmend auch Verträge mit einer niedrigeren Mindestmiete pro Zimmer, aber zusätzlich einer an den Hotelumsatz gekoppelten Kom- ponente“, erklärt Bense. So werden die der Hotelimmobilie inhärenten Betreiberrisiken zumindest in Teilen an den Immobilieneigentümer wei- tergegeben und kommen letztlich auch dem Interesse des Investors nach einem wirtschaftlich stabilen Betreiber entgegen. Theodor Kubak, Geschäftsführer der Arbireo-Hospitality-Plattform, Die Pandemie hat auch der Tourismusbranche eine beispiellose Krise beschert. Die Frage, ob sich der Einstieg in Hotelimmobilien heute schon lohnt, ist trotz einer erkennbaren Erholung nicht leicht zu beantworten. Marktkenner sehen am ehesten im Budget- und Midscale-Bereich Opportunitäten. Anzahl der Hotelübernachtungen Im 1. Halbjahr 2022 ging es wieder deutlich aufwärts. In Deutschland ist die Zahl der Hotelübernachtungen wieder fast auf das Vor-Corona-Niveau angestiegen. Quelle: Statistisches Bundesamt 0 10 Mio. 20 Mio. 30 Mio. 40 Mio. 50 Mio. 60 Mio. Dez Nov Okt Sep Aug Jul Jun Mai Apr Mär Feb Jän 2019 2020 2022 2021 Anzahl Übernachtungen » In einigen Regionen sind die Über- nachtungszahlen bereits wieder über das Vor-Corona-Niveau gestiegen. « Daniela Bense, Head of Hotel Transaction, Lübke Kelber Comeback -Chance 204 N o. 4/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | HOT E L - IMMOS FOTO: © LÜBKE KELBER