Institutional Money, Ausgabe 3 | 2022

Assetklasse Leisure-Hotels Wie institutionelle Investoren entspannter investieren Gerade in Krisenzeiten haben sich Leisure- Hotels als besonders resilient erwiesen. Eine wichtige Grundlage für den Erfolg des konjunkturunabhängigen Binnentourismus ist die demografische Entwicklung: Einer- seits sorgen die sogenannten Babyboomer dank höherer verfügbarer Einkommen bei gleichzeitig mehr Freizeit für Nachfragestei- gerungen. Andererseits verfügen jüngere Zielgruppen, nicht zuletzt wegen des gestiegenen Anteils berufstätiger Frauen, über höhere Reisebudgets. Auch sollte die Zahl potentieller Gäste aufgrund steigender Lebenserwartung und guter Gesundheit in den nächsten Jahren hoch bleiben. Hotels mit breitem Freizeitangebot bieten gute Voraussetzungen für die Ansprache all dieser Zielgruppen. Hinzu kommt der Trend zu erdgebundenen Reisen – die Babyboo- mer kennen die Welt und entdecken jetzt ihre Heimat, unter den jüngeren Reisenden ist „flight shaming“ ein nicht zu unterschät- zendes Argument. Die steigenden Kero- sinpreise und die Unsicherheitsfaktoren Corona/Klimawandel/Krieg/Verknappung fossiler Brennstoffe verstärken diesen Trend. Wie haben Business- und Leisure-Hotels die Pandemie überstanden? Der Nachfragerückgang zwischen den bei- den Lockdowns 2020 und 2021 fiel für die Stadthotellerie deutlich stärker aus als für Ferienhotels. Vor allem die Sommer- und Herbstnachfrage war in den Ferienregionen vergleichbar mit dem Niveau von 2019 – während die Business-Nachfrage, insbeson- dere in den Bereichen Meeting, Incentive, Konferenz und Ausstellungen (MICE), erheblich niedriger war. Die Ferienregionen profitierten dabei vom Reise-Nachholbedarf (vor allem nach erdgebundenen Reisen, die einen spontanen Abbruch einfacher ermöglichen). Außerdem waren die Gäste bereit, deutliche Preissteigerungen in Kauf zu nehmen. Die Verluste durch die Pande- miebeschränkungen wurden zumindest teilweise durch staatliche Fördermaßnah- men ausgeglichen. Mittlerweile zieht auch die Nachfrage in der Stadthotellerie stark an und die Hotels setzen in einigen Städten Preise durch, die erheblich über denen von 2019 liegen. Insgesamt versprechen Leisure-Hotels aktuell (noch) eine höhere Rendite als Business Hotels. Auf welche Besonderheiten müssen Investo- ren bei Leisure-Hotel achten? Bei Leisure-Hotels zählt der Strategische Fit: Besonders wichtig ist, dass das Konzept zum Standort passt und der Betreiber in der Lage ist, das Hotel optimal zu führen. Wenn der Standort an sich nicht ausreichend Nach- frage generiert, muss das Hotel selbst die at- traktive Destination sein. Wichtig sind daher insbesondere eine klare Positionierung und die Ausrichtung auf die Erwartungen des Zielpublikums. Ferienhotels werden meist weniger nach rationalen, sondern nach emotionalen Gesichtspunkten gebucht. Um möglichst saisonübergreifend attraktiv zu sein, bieten Leisure-Hotels größere Gastro- nomie-, Wellness- und Sportbereiche. Daher muss man genau prüfen, ob das Verhältnis der Zimmeranzahl zur Größe dieser Bereiche stimmig ist. Zudem sollten Instandhaltungs- zustand und Design den Ansprüchen der Zielgruppen genügen. Die Infrastruktur muss laufend an sich verändernde Bedürfnis- se angepasst werden, weshalb meist höhere Investitionen in das Hotelinventar (FF&E- Ausgaben) notwendig sind. Hier kommt die Stärke von professionellen Betreibern zum Tragen, sehr gute stimmige Gesamtkonzep- te für die notwendigen Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen umzusetzen, die auch möglichst effizient in Betrieb ge- nommen werden können. ANZEIGE Sind (Ferien-) Hotels ESG-kompatibel? Viele Leisure-Hotels sind Vorreiter bei alter- nativen Energiekonzepten, da für den Gast das Thema Nachhaltigkeit schon länger eine Rolle bei der Buchungsentscheidung spielt. Einige Ferienhotels verfügen auch aufgrund ihrer natürlichen Möglichkeiten über ausgeklügelte Energiekonzepte, z. B. zur Beheizung der Wellnessanlagen. Bei Stadthotels sieht es anders aus. Hier wurde in der Vergangenheit mehr Wert auf den wirtschaftlichen Betrieb gelegt. Dies ändert sich jetzt jedoch radikal, da die meisten institutionellen Investoren hauptsächlich in zertifizierte Immobilien investieren wollen und beim Ankauf eine ESG-Due-Diligence durchführen. Damit fallen energieineffizi- ente, nicht nachhaltig betriebene Hotelim- mobilien aus dem Raster. Bei neuen Hotels bzw. beim Umbau werden nun bereits die Grundlagen für Energieeffizienz und Nach- haltigkeit des Betriebes gelegt. Aufgrund der aktuellen Energiepreisentwicklung und Materialknappheit lohnt sich zudem eine Reduzierung des Ressourcenverbrauchs sowohl beim Bau als auch im operativen Betrieb zunehmend auch unter wirtschaft- lichen Gesichtspunkten. Maximilian Ludwig Head of Asset Management Living, Retail & Logistics Real I.S. AG maximilian.ludwig@realisag.de www.realisag.de Institutionelle Anleger nehmen Leisure-Hotels immer mehr in den Fokus. Was macht diese Assetklasse so attraktiv? Drei Fragen an Maximilian Ludwig, Experte für Hotelinvestments bei der Real I.S.