Institutional Money, Ausgabe 3 | 2022

Professor verweist gegenüber Institutional Money auf Kennzahlen, die Investoren zur Beurteilung heranziehen können, etwa die Relation der Kaufpreise zu den Mieten beziehungsweise zu den Nettoerträgen oder den Anstieg des Kreditvolumens und/oder der Finanzierungsquoten. Metzner zufolge liegen diesbezüglich im internationalen Vergleich die euro- päischen Länder eher im mittleren, stabilen Bereich. Das gilt auch für Deutschland. Hier sind zwar mittlerwei- le die Mietrenditen (Relation Kaufpreise zu Mieten) in einem recht niedrigen Bereich angesiedelt, andererseits wur- den aber die Finanzierungen (gemessen am Darlehensanteil des Investments) im Mittel des Marktes nicht zu hoch aus- gereicht. Auch sei das reale Preiswachs- tum (nach Abzug der Inflation) im internationalen Vergleich nicht außer- gewöhnlich hoch und das Preisniveau in die generell niedrigeren Renditen aller Anlagen einzuordnen. „Selbstverständlich gibt es Übertrei- bungen oder Sondereffekte, die in einzelnen Märkten zu sinkenden Preisen führen. Zu beachten wären hier strukturschwache Re- gionen mit schwachem Ausblick. Riskant sind auch Regionen, die von einer bestimm- ten volatilen oder energieintensiven Indus- trie abhängen“, hält Metzner fest. Gefragte großstädtische Standorte, die starke Fundamentaldaten auf- weisen (das gilt insbesondere für die deutschen Top 7 mit Wachstum von Bevölkerung und Kaufkraft), werden Metzners Einschätzung nach dage- gen auch künftig kaum Preisein- brüche erleben. Entwarnung gibt seinerseits Hen- ning Koch, CEO der Commerz Real. Er sieht gegenüber der Redaktion „insgesamt noch keine Blasenge- fahr“ am Immobilienmarkt. Denn dafür seien Koch zufolge sowohl die Nutzernachfrage zu stark als auch der Verkaufsdruck zu gering, da die meisten professionellen Investoren langfristig mit geringen Zinssätzen finanziert sind. Probleme bekommen derzeit einige Projektentwickler, die sich nicht rechtzeitig attraktive Finanzierungen sichern konnten. „Aber das reicht derzeit noch nicht für eine ausgewachsene Krise am Immobilienmarkt“, erläutert Koch. Der Commerz-Real-Chef verweist jedoch auf Preisübertreibungen in einzelnen weni- ger attraktiven Lagen oder bei einigen Nut- zungskonzepten. „Wir sehen beispielsweise bei leerstehenden Büroimmobilien in B- Lagen Preise, die aus unserer Sicht deutlich zu hoch sind.“ Falls der Immobilienmarkt doch unter Druck geraten sollte, erwartet Koch eine weitere Spreizung der Preisschere. „Das bedeutet, dass hochwertige Objekte in guten Lagen eher wertstabil bleiben oder nur geringe Korrekturen erfahren dürften, wäh- rend weniger gute Immobilien und Lagen teilweise deutlich geringere Preise als bisher erzielen werden. Eine derartige Preisdiver- sifizierung ist typisch für Krisen.“ Schlechte Erinnerungen Angesichts einiger dieser Argu- mente und Entwicklungen könnten sich manche Investoren an die frühe Phase der Finanzkrise 2008 erin- nern, als es von damaligen Experten hieß, lediglich „Sub-Prime“ wäre von Verlusten betroffen, bevor die Krise doch das gesamte Finanzsys- tem erfasste und unter Stress setzte. An damalige Krisenzeiten erinnert beispielsweise das in den vergange- nen Wochen und Monaten stark zu- rückgehende Volumen am Transak- tionsmarkt: Mittlerweile wollen Käufer nur mehr niedrigere Preise zahlen oder steigen überhaupt aus laufenden Verhandlungen aus (teil- weise unmittelbar vor Unterzeich- nung der fix und fertig vorliegenden Kaufverträge), während die Verkäu- fer noch auf ihren ursprünglich hö- heren Verkaufspreisen beharren und auf zahlungswilligere Käufer hoffen. Das betrifft überraschenderweise ge- rade Topimmobilien. Matthias Pink von Savills weist in einer Analyse » Es gibt Übertreibungen oder Sondereffekte, die in einzelnen Märkten zu sinkenden Preisen führen. « Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group » Wir befinden uns inmitten einer Phase der Preiskorrektur. « Matthias Pink, Director & Head of Research bei Savills Deutschland Renditevergleich Spitzenrenditen der deutschen Top-6-Städte Im historischen Vergleich sind die Spitzenrenditen, also die (Brutto-) Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen in den Top-6-Städten, am unteren Ende der Band- breite und damit das zukünftige Aufwertungspotenzial begrenzt respektive das drohende Abwertungsrisiko hoch. Einzig Shoppingcenter sind aufgrund der Coronakrise und des dadurch geänderten Einkaufsverhaltens der Konsu- menten zumindest aus historischer Sicht günstig bewertet. Angesichts eines steigenden risikofreien Zinses (ausgedrückt durch die Sekundärmarktren- dite zehnjähriger Bundesanleihen) werden Immobilien immer unattraktiver und drohen der Investoren Gunst zu verlieren. Quelle: Savills 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % Aktuell (Q2 2022) Mittelwert, letzte 10 Jahre Spanne Min/Max, letzte 10 Jahre 1,3 % 2,9 % 3,1 % 3,8 % 5,0 % 3,1 % 2,2 % Risiko- freier Zins Büro Geschäfts- haus Fach- markt- zentrum Shopping- Center Mehr- familien- haus Logistik Spitzenrenditen (Durchschnitt Top 6) 196 N o. 3/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | IMMOB I L I EN FOTO: © EMPIRA GROUP, BERND BRUNDERT