Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

Puffererhöhung vorbeugen. In schlechteren Zeiten dienen die neuen Puffer der Absorp- tion eventuell auftretender Verluste. So will die BaFin eine mögliche prozyklische Ein- schränkung der Kreditvergabe, die sich dann negativ auf die Realwirtschaft auswirken könnte, begrenzen. Alternative Kreditgeber Allerdings sind es längst nicht nur die Banken, die Häuserkredite vergeben. „Alternative Finanzierungsformen ha- ben sich auch in Deutschland in den letzten Jahren zunehmend platziert. Anbieter zeichnen sich durch Schnellig- keit, Verlässlichkeit und Kontinuität aus. Banken und Sparkassen haben dem- gegenüber – auch durch regulatorische Anforderungen – an Boden verloren“, beobachtet Pruegel. Aber auch diese sollen wachsam sein. Daher mahnt die BaFin auch Versiche- rungsunternehmen und andere alterna- tive Kreditgeber, bei Bewertung und Kreditvergabepraxis konservativ vorzu- gehen und insgesamt bei der Neukredit- vergabe im Immobilienbereich vorsich- tig zu sein. „Wir sehen auch, dass die Versicherer in diesen Bereich expandieren. Darauf achten wir“, sagt Prof. Dr. Claudia Buch, Vizepräsidentin der Deutschen Bun- desbank. Die Aufsicht habe das sehr eng im Blick. Der Gesamtverband der Deutschen Versi- cherungswirtschaft (GDV) gibt bekannt, dass die deutschen Lebensversiche- rer derzeit gut 72 Milliarden Euro in Hypothekendarlehen angelegt haben. „Ein Zinssatz von 1,5 bis 2,0 Pro- zent war für die Versicherer noch ein gutes Investment, um ihre Renditen zu steuern. Lebensversicherer haben auch nicht das Fristentransforma- tionsrisiko“, sagt Wackerbeck. Die Wohnimmobilienauszahlungen der Versicherer sind allerdings rückläu- fig, was der GDV nicht mit dem Abkühlen des Immobilienmarktes begründet, sondern mit der Corona- Pandemie. „Die ausgezahlten Darle- hen an Bauherren und Wohnungs- käufer gingen 2021 zum Vorjahr um gut 14 Prozent auf rund 8,6 Milliar- den Euro zurück“, sagt GDV-Haupt- geschäftsführer Jörg Asmussen. „Corona hat für Verzögerungen der Bautätigkeit und Verunsicherung von Bau- herrinnen und Bauherren gesorgt. Somit wurden bereits zugesagte Darlehen später abgerufen.“ Neu zugesagt haben die Versi- cherer Darlehen im Volumen von 9,2 Mil- liarden Euro. Das entspricht ebenfalls einem Minus zum Vorjahr, und zwar von 4,1 Pro- zent. „Der extreme Pendelausschlag von Versi- cherungen und Pensionskassen hin zu Woh- nungsfinanzierungen wird sich abschwächen, aber er wird noch größer sein als vor drei oder fünf Jahren“, meint Wackerbeck. Außerdem hätten Versicherer nun ihre Capabilities in den privaten Märkten aufge- baut, sodass sie auch weiterhin in Immobi- liendarlehen investieren werden, wenn auch nicht mehr so stark. Instrumentenkasten erweitern Als generelles Marktrisiko kommt hinzu, dass die Verschuldung der Immobilienkäu- fer zunimmt: „Diese finanzieren einen im- mer höheren Anteil ihrer Anschaffungskos- ten über Kredite und bringen immer weni- ger Eigenkapital mit. Marktdaten deuten darauf hin, dass im Neugeschäft in knapp zehn Prozent der Fälle die Kreditsumme den Kaufpreis der Immobilie übersteigt“, gibt Wuermeling zu bedenken. Die BaFin will daher nicht nur die Puffer anheben, sondern insgesamt ihren Instrumentenkasten erweitern. Bislang kann sie als Aufsicht nur zwei Mindeststandards definieren, sofern dies nötig wird. „Sie kann einen Mindestanteil an Eigenkapital festlegen und eine Mindesttilgung pro Jahr“, sagt Buch und weiter: „Jetzt geht es darum, den Instrumen- tenkasten zu erweitern. Nicht unbe- dingt um die neuen Instrumente un- mittelbar einzusetzen, sondern um auf erhöhte Risiken vorbereitet zu sein.“ Kreditgeber sollten etwa stär- ker darauf achten, dass Kreditneh- mer jederzeit in der Lage sind, ihre monatlichen Zahlungen für Zins und Tilgung aufzubringen, auch dann, wenn die Zinsen steigen. Hierfür » Ein wenig Druck auf die Marktwerte können Darlehensfonds gut wegstecken. « Maximilian Könen, Managing Director Investments des Debt-Fonds-Anbieters Linus Digital Finance Leicht rückläufige Tendenz Neben Banken finanzieren auch Lebensversicherer Wohnimmobilien. Wohnimmobiliendarlehen in Deutschland stellen für Investoren attraktive Kapitalanlagen dar. Wenn sie auch nur eine niedrige Verzinsung aufweisen, gelten sie doch als höchst solide und haben lange Laufzeiten von teilweise über 20 Jahren – ein Attribut, nach dem Lebensversicherer derzeit suchen, um ihre Duration auf der Anlagenseite anzupassen. Quelle: GDV 0 2 4 6 8 10 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 Ausgezahlte Wohnbaukredite der Lebensversicherer 10,0 8,6 8,9 8,4 7,6 7,9 7,6 5,7 6,3 5,6 4,9 Mrd. EUR » Es ist richtig, dass die Regulatoren bei der Finanzierung von Wohn- immobilien genau hinschauen. « Dr. Philipp Wackerbeck, Global Head of Financial Services bei PwC Strategy & Deutschland 264 N o. 2/2022 | www.institutional-money.com S T E U E R & R E C H T | KAP I TAL PUF F ER FOTO: © ANDREAS POHLMANN, LINUS DIGITAL FINANCE