Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

Asset Manager BlackRock hält 5,26 Pro- zent. Sie alle konnten in den letzten Jahren hohe Dividendenzahlungen vereinnahmen. Die Stärke der Korrelation zwischen dem allgemeinen Aktienmarkt und einem bör- sengelisteten Immobilienunternehmen wird von der jeweiligen Ausrichtung des Ge- schäftsmodells beeinflusst: „Wir haben ein eher defensives Geschäftsmodell“, erklärt Karoff, „unser Finanzprofil ist konservativ. Darüber hinaus haben wir aktuell einen geringen Leerstand und eine relativ lange durchschnittliche Restlaufzeit der Mietver- träge.“ Die Verschuldung der AG liegt der- zeit bei rund 41 Prozent. Aus regulatori- scher Sicht wäre Luft bis 55 Prozent. „Mit unserer relativ niedrigen Verschuldung fühlen wir uns wohl. Das war auch in der Unsicherheit der Coronazeit ein großer Pluspunkt“, ergänzt Karoff und gibt zu bedenken: „Wir bewegen uns am deutschen Immobilienmarkt nun schon seit einer Reihe von Jahren in einer Gesamtaufwärts- bewegung. Das wird nicht immer so weiter- gehen. Eine darauf ausgerichtete Finanzie- rungsstrategie schafft unseres Erachtens sinnvollen Spielraum.“ Sinkende Preise und steigende Darle- henszinsen sind wechselseitig eng miteinan- der verwoben, und in einem inflatorischen Umfeld steigen oft auch die Darlehenszin- sen. Das sei insbesondere bei Immobilien- aktien spürbar, meint Halbig. „Von einer Immobilienaktie, beispielsweise von Vono- via oder Prologis, erwarte ich eine Risiko- prämie von, sagen wir, sieben bis acht Pro- zent, weil ich das im Aktienbereich erzielen kann. Einem offenen Immobilienfonds oder einem privaten Investor reichen aber schon drei Prozent Rendite. Auf dem Immobilien- markt konkurrieren dann Immobilienunter- nehmen mit anderen Investoren, die sich mit deutlich niedrigeren Renditen zufrieden- geben.“ Daher sei der Konkurrenzkampf im Bieterprozess in den letzten Jahren so hart geworden. Die dadurch gestiegenen Immo- bilienpreise seien der Grund, weshalb sich Immobilienunternehmen oft verschulden müssen, um auf eine adäquate Rendite zu kommen. „Vonovia hat mit 16-mal Netto- verschuldung zum EBITDA einen relativ hohen Verschuldungsgrad“, so Halbig. Der Markt frage sich, ob Vonovia es im aktuellen Umfeld immer noch schaffe, die hohe Aktienrisikoprämie zu erwirtschaften. „Immerhin ist der Mietpreisanstieg hierzu- lande durch die Mietspiegel gedämpft, und die Darlehenszinsen steigen“, beobachtet Halbig. Aber er beruhigt: „Vonovias Rating und der niedrige akute Refinanzierungs- bedarf sehen derzeit noch gut aus. Trotzdem handelt die Aktie aktuell mit 40 Prozent Discount zum Nettovermögenswert. Der Aktienmarkt preist also den höheren Ver- schuldungsgrad, die gestiegenen Immo- bilienpreise und die emporschnellenden Zinsen bereits ein.“ Dieselben Überlegun- gen lassen sich auch auf REITs übertragen. Am Ende des Tages gibt es also nicht nur die Inflation, die auf die Preisentwicklung bei REITs und anderen börsengehandelten Immobilienunternehmen wirkt. „Wir haben den Krieg in der Ukraine, die weitere Corona-Entwicklung, und auch das Thema Nachhaltigkeit ist für Immobilieneigen- tümer mit erheblichem Engagement und Wechselwirkungen verbunden. Hinzu kom- men die Veränderungen im Zinsumfeld“, zählt Karoff einige der vielen komplexen Themen auf, die derzeit zusammenkom- men. Es bleiben also jede Menge Heraus- forderungen, auch wenn Gewerbeimmo- bilien über indexierte Mietverträge von der Inflation profitieren – im Prinzip. ANKE DEMBOWSKI Big Player unter den Immobilienaktien Das sind die größten Real-Estate-Aktien im MSCI World Real Estate Index. Market Cap REIT- Name Land in Mio. Status Sektor Prologis Inc USA 122.598 USD Ja Logistik American Tower Corp USA 120.133 USD Ja Funktürme Crown Castle International Corp USA 84.899 USD Ja Funktürme Equinix Inc USA 68.186 USD Ja Datencenter Public Storage USA 70.458 USD Ja Self Storage Welltower Inc USA 43.748 USD Ja Senioren-/Pflegeheime/ Gesundheit Simon Property Group Inc USA 41.628 USD Ja Einzelhandel/Shoppingcenter Digital Realty Trust Inc USA 42.244 USD Ja Datencenter Realty Income Corp USA 42.761 USD Ja Triple Net REIT SBA Communications Corp USA 39.026 USD Ja Funktürme AvalonBay Communities Inc USA 34.430 USD Ja Wohnimmobilien Mehrfamilien Equity Residential USA 33.776 USD Ja Wohnimmobilien Mehrfamilien Vonovia SE Deutschland 31.692 EUR Nein Wohnimmobilien Mehrfamilien Weyerhaeuser Co USA 29.150 USD Ja Waldimmobilien (Timber REIT) und Sägewerke Alexandria Real Estate USA 32.406 USD Ja Büroimmobilien und Equities Inc Forschungseinrichtungen CBRE Group Inc USA 28.645 USD Nein Real Estate Broker Goodman Group Australien 43.305 AUD Ja Logistikimmobilien (unter anderem) Extra Space Storage Inc USA 28.273 USD Ja Self Storage Invitation Homes Inc USA 24.966 USD Ja Wohnimmobilien Einfamilien Ventas Inc USA 24.300 USD Ja Senioren-/Pflege- heime/Gesundheit Mid-America Apartment USA 23.976 USD Ja Wohnimmobilien Communities Inc Mehrfamilien Essex Property Trust Inc USA 22.491 USD Ja Wohnimmobilien Mehrfamilien Die hier aufgeführten Immobilienaktien sind zwar gelistet, aber nicht alle haben REIT-Status. Vonovia hat sich beispielsweise gegen die Umwandlung in einen REIT entschieden, um bei den Dividenden flexibel zu bleiben. Bei CBRE handelt es sich nicht um einen klassischen Vermieter, sondern um einen Real Estate Broker. Quelle: Union Investment/Bloomberg 226 N o. 2/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | RE I T S