Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

land derzeit stark vom Standort abhän- gig. Bei Immobilien für Lagerhaltung und Logistik, Datencentern und Funk- türmen ist die Nachfrage strukturell getrieben und der Inflationsschutz auch dadurch gegeben, dass dort die Kopplung an den CPI oft in den Miet- verträgen festgeschrieben ist. Bei Einkaufszentren werden Sie derzeit Schwierigkeiten haben, Mieterhöhun- gen durchzusetzen. E-Commerce ge- winnt weiter Marktanteile, und das geht zulasten des Einzelhandels.“ Doch auch mit Büro- und Nahver- sorgungsimmobilien kann man ge- schickt agieren. „Der teilweise Infla- tionsausgleich, den wir vielleicht errei- chen, ergibt sich nicht aus der Rechts- form des REIT, sondern aus unserem Geschäftsmodell“, sagt Niclas Karoff, Vorstandsvorsitzender der Hamborner REIT AG mit Sitz in Duisburg-Hamborn. „Wir investieren ausschließlich in Gewerbeimmo- bilien. Konkret bedienen wir die beiden Assetklassen Büro- und Einzelhandelsimmo- bilien.“ Aktuell hat die Hamborner REITAG einen Immobilienbestand von rund 1,6 Mil- liarden Euro, über ganz Deutschland ver- teilt. Gegründet wurde das Haus in den 1950er-Jahren als Montanunternehmen und ist seither an der Börse gelistet. Später dien- te es bis 2006 als Vermögensverwaltung der Familie Julius Thyssen. 2010 erfolgte die Umwandlung in eine REIT-Aktiengesell- schaft. Seit 2012 ist die Hamborner REIT AG Teil des SDAX. Für sein Geschäftsmodell sieht Karoff den teilweisen Inflationsausgleich eher auf mittlere bis lange Sicht. Mietverträge im deutschen Gewerbeimmobilienbereich hät- ten vielfach Wertsicherungskomponenten eingebaut. „Wie beziehungsweise in wel- chem Umfang diese Mietverträge genau an die Preisentwicklung gekoppelt werden, dazu gibt es unterschiedliche Modelle. Im vergleichsweise niedrigen Inflationsumfeld der letzten Jahre stand dieses Thema nicht so sehr im Fokus, bekommt jetzt aber eine andere Dynamik“, sagt Karoff. Er sieht aber auch, dass der Inflations- effekt auf beiden Seiten der Gewinn-und- Verlust-Rechnung wirkt: „Zwar ist bei uns ein Großteil der Mieteinnahmen in unter- schiedlichem Umfang an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt; dem- gegenüber stehen aber unsere eigenen infla- tionsbeeinflussten Aufwendungen als Im- mobilieneigentümer.“ Das reicht von den Kosten für Handwerksleistungen bis zum Materialaufwand bei technischen Maßnah- men. Entscheidend sei am Ende des Tages: Was bleibt von der Preisentwicklung als Saldo übrig? „Das im Detail zu analysieren ist sehr schwierig, denn aktuell befinden wir uns in einem sehr dynamischen Umfeld. Bei den relevanten Produkten und Leistun- gen zeigen sich mitunter deutlich unter- schiedliche Preisentwicklungen. Zum ande- ren hängt es auch davon ab, wie viel wir im jeweiligen Jahr in die entsprechenden The- men investieren.“ Es bleibt also die Frage: Auf welcher Seite überwiegt der Inflations- effekt? Auf der Einnahmen- oder auf der Ausgabenseite? Neben Mietpreis-, Inflations- und Zins- entwicklung werden Immobilien in Form von Aktien auch von der allgemeinen Bör- senentwicklung beeinflusst. Bei REITs stellt sich die Frage: Sind sie eher Aktien- oder Immobilieninvestment? Schließlich sind sie beides. Die Hamborner REIT-Aktie weist derzeit einen Discount von rund 20 Prozent zum Inneren Wert (NAV) auf. Ob das einen Anreiz für einen Einstieg darstellt, muss jeder Investor für sich entscheiden. Zwei große institutionelle Ankerinvesto- ren scheinen von der langfristigen Werthal- tigkeit des Konzepts und der Immobilien, die die Hamborner REIT AG hält, über- zeugt zu sein. So sind seit etlichen Jahren die RAG-Stiftung und das belgische Ver- sicherungsunternehmen Belfius Insurance Aktionäre der Hamborner REIT AG; die RAG-Stiftung mit 12,2 Prozent und Belfius mit 4,85 Prozent des REIT-Kapitals. Der » Langfristig und über verschiedene Zyklen hinweg bieten REITs einen Infla- tionsschutz. Kurzfristig jedoch nicht. « Elias Halbig, Immobilienexperte und Portfoliomanager bei Union Investment REITs „made in Germany“ Obwohl REITs bereits 2007 in Deutschland eingeführt wurden, gibt es nur wenige G-REITs. Market Cap Dividendenrendite Name ISIN (in Mio. €) (2022/23e) Sektor alstria office REIT-Aktiengesellschaft DE000A0LD2U1 2.375,86 2,24 % Büro, Gewerbe Industrie, Logistik, Deutsche Industrie REIT-AG DE000A2G9LL1 635,17 1,61 % Gewerbeparks Deutsche Konsum REIT-AG DE000A14KRD3 423,62 5,51 % Einzelhandel Fair Value REIT-AG DE000A0MW975 112,23 k. A. Büro, Einzelhandel Hamborner REIT AG DE000A3H2333 659,69 5,77 % Büro, Einzelhandel In Deutschland findet die institutionelle Immobilienanlage traditionell eher in Form von Spezialfonds statt. Börsen- notierte Immobiliengesellschaften spielen erst seit Anfang der 2000er-Jahre eine Rolle, allerdings haben davon nur wenige einen REIT-Status angenommen. Quelle: Onvista und weitere Internetrecherchen » Sektoren mit kurzen Mietvertragslauf- zeiten sind besonders gut positioniert, um die Inflation weiterzureichen. « Alan Supple, Fondsmanager JPMorgan Funds – Global Real Estate Securities Fund 224 N o. 2/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | RE I T S FOTO: © UNION INVESTMENT, JPMORGAN FUNDS