Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

Mietpreisbremsen noch Mietendeckel gibt. Halbig macht deutlich, dass die Geschwin- digkeit der Inflationsanpassung stark von den regionalen Gegebenheiten abhängt: „In Deutschland haben wir im Segment Woh- nen einen Mietspiegel, der zu berücksichti- gen ist und der auf die Inflation der vergan- genen sechs Jahre abstellt. Daher fließt die Inflation von sieben Prozent, die wir jetzt sehen, dieses Jahr nur zu einem Sechstel mit ein. Auf der anderen Seite geht dafür in fünf Jahren die diesjährige Inflation auch noch zu einem Sechstel mit ein. Der Miet- spiegel in Deutschland dämpft also die Aus- reißer nach oben und nach unten.“ In den USA, wo private Mietverträge Laufzeiten von einem oder zwei Jahren haben und dann jeweils wieder verlängert werden müs- sen, sei das anders. „Dort geschieht die Mietpreisanpassung viel schneller. Da kön- nen Sie schon mal eine Mietanhebung von 17 Prozent in einem Jahr erleben, wenn die Inflation und die Nachfrage entspre- chend hoch sind. Dagegen haben wir in Deutschland selbst in Ballungsgebieten lediglich drei bis vier Prozent durch- schnittliche Mietenanstiege gesehen, aber eben kontinuierlich.“ Daher bieten Wohnimmobilien-REITs, die es über- wiegend in den USA gibt, einen direk- teren Inflationsschutz als Wohnimmobi- lienaktien in Deutschland. „Ein deut- scher Wohnimmobilien-REIT ist mir gar nicht bekannt“, so Halbig. Halbig sieht noch eine weitere Kopp- lung an den Preisindex: „Wenn die Bau- kosten steigen, werden Bestandsimmo- bilien relativ attraktiver. Damit steigen die Replacement Values.“ Aber letztlich liege es immer an der Preissetzungs- macht. „Die Angebot-Nachfrage-Situa- tion ist bei Büroimmobilien in Deutsch- Auch bei Immobilien ist nicht alles Gold, was glänzt. Durch die Mietindexierung bieten Gewerbeimmobilien zwar einen Schutz vor Inflation, aber die Inflation wirkt auf beiden Seiten der Gewinn-und-Verlust-Rechnung, also auch bei den Kosten für die Eigenorganisation des Immobilieneigentümers. Studie der Wharton School: REITs als Inflationsschutz In 306 von 404 Monaten übertrafen die REIT-Dividenden die Inflation. H istorisch lässt sich belegen, dass sich REITs als Inflationsschutz bewähren. Wissenschaftler der Wharton School der University of Pennsylvania haben in ihrem Paper „Inflation and Real Estate Investments“ diese Zusammenhänge für die USA untersucht und einen besonderen Fokus auf Phasen mit hoher Inflation gelegt. Im Jahr 1980 betrug die Teuerungs- rate in den USA 13,5 Prozent und lag damit auf dem höchsten Stand seit 1947. Die durchschnittliche Dividendenrendite von REITs, die in jenem Jahr an der Börse gehandelt wurden, lag bei 21,2 Prozent. Auch in den ersten acht Monaten des Jah- res 2011 haben die REITs mit einem Total Return von durchschnittlich 8,4 Prozent die Inflation von 5,1 Prozent locker überflügelt. „Über Jahre hinweg haben REIT-Dividen- den die Inflation verlässlich übertroffen“, schreiben die Studienautoren. Zwischen 1978 und 2011 betrug die Teuerung im Durchschnitt jährlich 3,92 Pro- zent. Die REIT-Dividenden hingegen stiegen im Schnitt um 7,71 Prozent pro Jahr. „In 306 dieser 404 Monate übertrafen die REIT-Dividenden die Inflation“, so die Stu- die. N o. 2/2022 | www.institutional-money.com 223 P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | RE I T S