Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

D ie Hoffnung, dass sich die aktuellen Inflationsraten ebenso schnell verflüchti- gen, wie sie aufgetaucht sind, hegen nur mehr die wenigsten Inves- toren. Im Gegenteil: Derzeit wird disku- tiert, ob die massiven Preisanstiege im nächsten Schritt eine Lohn-Preis-Spirale in Gang setzen werden. Auch wenn die meisten institutionel- len Investoren nur nominale Renditezie- le erfüllen müssen, ist doch der Wunsch da, die Auswirkungen der Inflation auf das Anlageportfolio einzudämmen. Das Instrumentarium dafür ist umfangreich und jedem Anleger bekannt, und viel- fach sind diese Bausteine bereits in den Portfolios enthalten: Investitionen in Floating- und Index-linked-Zinspapiere sind die simpelste Form der Inflations- abwehr und daher häufig in Verwendung. Wesentlich schwieriger sind Anlagen aus dem Real-Asset-Bereich beziehungsweise solche, die versprechen, bei stark steigenden Preisen zu profitieren, etwa Rohstoffe. Hier steht dem Potenzial der Inflationsabsiche- rung die Gefahr zusätzlicher Risiken gegen- über, was die Entscheidung schwer macht. Eine Assetklasse aber genießt traditionell den Ruf, gegen stark steigende Preise gut zu schützen: Immobilien. Das Spektrum ist aber auch hier so breit, dass eine pauschale Beurteilung hinsichtlich des Inflationsschut- zes unmöglich ist. Zu den beliebten Vehi- keln zählt der Real Estate Investment Trust (REIT), der eine Reihe von attraktiven Vor- zügen aufweist. Dank der Börsennotierung sind Liquidität und Fungibilität hoch, die Streuung auf eine Vielzahl von Objekten senkt das Risiko, und die Tatsache, dass es sich hier stets um Mietobjekte handelt, weckt die Hoffnung, höhere Preise in Ge- stalt höherer Mieten weiterreichen zu kön- nen. Grundsätzlich sind die Vorteile gege- ben, leider heißt das nicht, dass sie unter allen Umständen zum Tragen kommen. „Der Inflationsschutz, den REITs bieten, ergibt sich nicht aus der REIT-Struktur, son- dern aus der Art der Immobilie, die der REIT hält“, schränkt etwa Elias Halbig, Sektorspezialist für Global-Real-Estate- Aktien bei Union Investment, gleich einmal ein. Der Portfoliomanager ist unter anderem mitverantwortlich für den Dividendenfonds UniDividendenAss und kennt daher das Verhalten dieser Papiere genau: „Historisch können wir bei REITs zwei Dinge beobach- ten: Kurzfristig, also über einen Zeitraum von einem Jahr, bieten sie keinen perfekten Inflationsschutz, langfristig und über ver- schiedene Zyklen hinweg aber schon.“ Wie stark der Inflationsschutz ist, liegt unter anderem an der Preissetzungsmacht, an den Vertragslaufzeiten der Mietverträge und an den sonstigen Eigenschaften der gehaltenen Immobilien. Sein Kollege Alan Supple, Fondsmanager des REIT-Fonds JPMorgan Funds – Global Real Estate Securities Fund, sieht das ähn- lich: „Wir glauben, dass derzeit viele Immo- biliensektoren als effektive Inflationsabsi- cherung fungieren können. Ausschlagge- bend ist letztlich die Preissetzungsmacht. Sektoren mit starker Mieternachfrage, die neue Angebote schnell absorbieren können, sind im Allgemeinen in der Lage, die Mie- ten mit oder sogar über die inflationäre Wachstumsrate ihrer Ausgaben hinweg zu erhöhen. Branchen mit kürzeren Mietver- tragslaufzeiten sind besonders gut positio- niert, um davon zu profitieren. Beispiele sind Mietwohnungen und Self Storage.“ Das gilt zumindest für den angelsächsischen Markt, wo es für Mietwohnungen weder Real Estate Investment Trusts haben grundsätzlich das Potenzial, die Auswirkungen der Inflation abzumildern. Allerdings ist dieser Inflationsschutz weniger auf die REIT-Struktur zurückzuführen als auf die Investition in Immobilien. Und auch dort gibt es aktuell viele gegenläufige Effekte. » Auch unsere Aufwendungen als Immobilieneigentümer sind von der Inflation beeinflusst. « Niclas Karoff, Vorstandsvorsitzender Hamborner REIT AG, Duisburg-Hamborn Inflationsschutz mit Vorbehalt REITs als Immobilienhülle REITs (Real Estate Investment Trusts) sind Aktiengesellschaften, deren Vermögen ausschließlich aus Immobilien besteht. Sie sind damit ein anerkannter Standard für indirekte Immobilieninvestments. Ihre Erträge stammen sowohl aus dem Verkauf als auch aus der Vermietung beziehungsweise Verpachtung von Immobilien und Grundstücken. Damit eine Aktiengesellschaft den deutschen REIT-Status erlangen kann, muss sie verschiedene Voraussetzungen erfüllen. • Börsennotierung • > 15 % Streubesitzquote • > 75 % des Vermögens in Immobilien investiert • > 75 % der Erträge müssen aus Immobilienbewirt- schaftung stammen • > 90 % Ausschüttungsquote des HGB-Jahresüberschusses • > 45 % Eigenkapitalquote • < 10 % direkt gehaltene Anteile je Aktionär (Beschränkung der Einflussnahmemöglichkeiten) Quelle: Hamborner REIT AG 222 N o. 2/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | RE I T S FOTO: © MARKUS ALTMANN, GMF