Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

Bewirtschaftung voraussichtlich mindestens eine Größe von 50 bis 100 Millionen Euro haben.“ Zwar handelt es sich beim Autoleasing ebenfalls um ein kleinteiliges Geschäft. „Aber beimAutoleasing haben Sie einen sehr etablierten Markt. Dort haben Sie einen Automatismus, der schon kom- plett aufgesetzt ist, während bei den Se- nioren-Nießbrauchwohnimmobilien erst versucht wird, eine Pipeline aufzubau- en. Damit Versicherer in Senioren-Nieß- brauchimmobilien investieren, müsste das Geschäft hochprofessionell und effizient aufgesetzt werden“, meint Keunecke und gibt zu bedenken: „In der Niedrigzinsphase hätte das Modell sicherlich etwas leichter zum Fliegen ge- bracht werden können, wenn es schnell ge- nug groß geworden wäre. Aber im Moment befinden wir uns wohl eher in einer Phase wieder steigender Zinsen und einer entspre- chenden Umbruchphase.“ Als Nischenpro- dukt für kleinere Häuser oder für Family Offices und High Networth Individuals traut er dem Konzept derzeit daher am ehesten Marktchancen zu. Diese Erfahrung hat auch Kiebler ge- macht, der seine erste Immobilienbünde- lung mit einem Family Office durchgezo- gen hat. „Dort gibt es weniger regulatori- sche Anforderungen, und auch das Berichts- wesen können wir hier weitgehend schlank durchführen“, erklärt Kiebler. Den laufen- den Verwaltungsaufwand für seine Immo- bilien hält er hingegen für ein lösbares Pro- blem, trotz der Granularität. „Die laufende Verwaltung ist insbesondere bei der Nieß- brauchlösung sehr einfach, denn alle In- standhaltungen werden vom bisherigen Eigentümer durchgeführt. Im Prinzip haben wir ein Grundstück ohne laufende Kosten, denn wir müssen weder Grundsteuer, Ge- bäudeversicherungen noch eine eventuell anstehende energetische Sanierung bezah- len. Auch alle Themen der Vermietung wie Mietminderung oder Mietendeckel stellen sich dort nicht, weil ja die ehemaligen Eigentümer die Immobilie nutzen. Die Restarbeiten, die dann noch anfallen, sind minimal.“ Wie hoch die Verwaltungskosten konkret sind, verrät er nicht. „Das ist Ver- handlungssache, und letztlich bieten wir das Unterschiedliche Modelle Die „Freisetzung von Sachwerten“ kann auf verschiedene Weise bewerkstelligt werden. Alle angebotenen Modelle haben ihre Vor- und Nachteile. Was für sie am besten passt, müssen sowohl die verkaufenden Immobilieneigentümer als auch die Investoren für sich prüfen. Quelle: HausplusRente GmbH und eigene Recherchen Konzept Verkauf mit Nießbrauch Verkauf mit Wohnrecht Leibrente Teilverkauf Verkauf + Rückmietung Umkehrhypothek oder Immobilienverzehrkredit (Reverse Mortgage) Funktions- weise Der Eigentümer verkauft seine selbst genutzte Immobilie und erhält eine sofortige Einmalzahlung. Bis an sein Lebensende bleibt er wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie (z. B. Anspruch auf die Mieteinnahmen bei Auszug). Der Preis ist der aktuelle Verkaufswert der Immobilie abzüg- lich Nießbrauchwert. Dieser hängt ab von der restlichen Lebenserwartung in Monaten. Der bisherige Eigentümer erhält ein lebenslanges Wohnrecht, das bei Aus- zug endet. Eine Vermie- tung ist nicht möglich. Im Gegensatz zum Nieß- brauchrecht ist das Wohn- recht nur ein Nutzungs- recht und somit für den ursprünglichen Eigentü- mer deutlich schwächer. Der Eigentümer verkauft seine selbst genutzte Immo- bilie auf Leibrentenbasis und lässt sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht ein- tragen. Die Leibrente wird vom Käufer der Immobilie gezahlt, solange der Eigen- tümer lebt (Basis: Sterbe- tafeln der Versicherungs- wirtschaft). Verkauf von 10 bis maximal 50 Prozent des Eigentums an einen Käufer gegen Zahlung einer monatlichen Nutzungsgebühr. Der Eigentümer verkauft seine Immobilie an einen Kapitalanleger und schließt mit dem Käufer anschlie- ßend einen Mietvertrag ab. Der ehemalige Eigentümer ist dann im Alter nur noch Mieter in seiner Immobilie, hat aber den Verkaufserlös erhalten und kann das Geld ausgeben. Der Eigentümer behält seine Wohn- immobilie und schließt einen Kredit- vertrag ab, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Dabei kann der Kredit als Einmalbetrag oder in monatlichen Raten ausgezahlt wer- den und so die Rente des Eigen- tümers aufstocken. Nach dem Tod können die Erben das Darlehen aus eigenem Vermögen oder durch den Verkauf der Immobilie ablösen. Vorteil für Investoren Geringe laufende Kosten und wenig Arbeit mit der Immobilie, da sich der Nießbrauchnehmer um alle Arbeiten kümmert. Kein Vermieterrisiko. Zugang zu Wohnimmobilien, die ansonsten schwer zu sourcen sind. Kein Vermieterrisiko (Mietminderung, Miet- preisdeckel etc.). Zugang zu Wohnimmobi- lien, die ansonsten schwer zu sourcen sind. Kein Vermieterrisiko (Miet- minderung, Mietpreisdeckel etc.). Zugang zu Wohn- immobilien zu bieten, die ansonsten schwer zu sourcen sind. Erhalt einer monat- lichen Nutzungs- gebühr. Teileigentum an der Immobilie. Zugang zu Wohn- immobilien, die ansonsten schwer zu sourcen sind. Volles Eigentum an der Immobilie. Erhalt von mo- natlichen Mietzahlungen. Zugang zu Wohnimmobilien, die ansonsten schwer zu sourcen sind. Reines Darlehensgeschäft. Nachteil für Investoren Wette auf den Tod des Eigentümers (Reputationsrisiko). Langlebigkeits- risiko. Aufgrund des Nießbrauch- rechts ist es kaum möglich, von der Bank dafür ein Immobiliendarlehen zu erhalten. Wette darauf, wie lang der bisherige Eigentümer in der Wohnung wohnen bleibt (Reputationsrisiko). Wette auf den Tod des Eigentümers (Reputations- risiko). Langlebigkeitsrisiko. Investor übernimmt häufig die Instandsetzungkosten. Kein volles Eigentum an der Immobilie. Es handelt sich um ein Ver- mietungsverhältnis mit den üblichen anfallenden Arbei- ten dafür (lediglich die Mietersuche erübrigt sich). Käufer trägt Instandsetzungs- kosten. Risiko, dass die Kreditraten nicht bezahlt werden. » Wir kommen an Immobilien ran, die sonst nicht am Markt angeboten werden. « Dr. Henryk Seeger, Geschäftsführer der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW), Berlin 218 N o. 2/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | N I E SSBRAUCH IMMOB I L I EN FOTO: © GESELLSCHAFT FÜR NACHHALTIGE IMMOBILIENWIRTSCHAFT