Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

haben. 2023 rechnen wir mit einer wei- teren Geschäftsausweitung. Ich wäre nicht überrascht, wenn wir nächstes Jahr 50 bis 100 Prozent über der An- kaufsumme von 2022 liegen“, ist See- ger optimistisch. „Für diese Investments halten wir noch Ausschau nach Investo- ren, die mit uns eine Investmentgesell- schaft gründen wollen.“ In die Gesell- schaft fließen dann die Mieteinnahmen, und die Investoren erhalten den Kupon. „Je nach Lage kalkulieren wir mit an- fänglichen Mietrenditen zwischen zwei und fünf Prozent und mit Einkaufs- preisen deutlich unter dem Marktwert. Die Investoren gewähren uns dafür grundstückbesicherte Darlehen“, erklärt Seeger. Befürchtungen, dass ihm die Investo- ren ausgehen könnten, hat er nicht. „Renditen für deutsche Wohnimmobi- lien mögen etwas niedriger als anders- wo sein, aber dafür werden sie als sehr werthaltiges, bodenständiges Geschäft angesehen“, so Seeger. „Nicht umsonst ist das Interesse aus dem Ausland an deutschen Wohnimmobilien so hoch – gerade jetzt im Inflationsumfeld.“ Da die Nachfrage nach seinem Konzept während der Corona-Pandemie stark gestie- gen ist, setzt Seeger auf Kooperationen. Als Partner konnte er Planethome, Immoscout- 24, LBS sowie Volksbanken gewinnen. Sie sprechen für ihn Senioren an und erklären das Konzept des Rückmietverkaufs. Bislang hat GNIW Immobilien deutsch- landweit angekauft, aber auch in Österreich ist Seeger bereits kurz vor dem Start, und in der Schweiz schaut er sich gerade den Markt an. „Der Schweizer Markt funktio- niert etwas anders als der deutsche, aber auch dort müsste unser Konzept auf Inter- esse stoßen“, ist Seeger optimistisch, „dann würden wir auch dort wieder die Immobi- lien für Investoren bündeln.“ Zaghafte Anfänge Im institutionellen Markt stellen Senio- ren-Nießbrauchwohnimmobilien offenbar erst ein zartes Pflänzchen dar, und noch ist nicht absehbar, ob sie sich als spezielle Immobilien-Assetklasse etablieren werden. „Wenn sich da ein Markt entwickelt, dann schauen sich das natürlich auch die großen Investoren an. Aber bisher sind Nießbrauch- finanzierungskonzepte, die als Immobilien- verrentung für Senioren funktionieren und sich an institutionelle Anleger als Geldgeber richten, noch nicht als Produkt auf meinem Tisch gelandet“, sagt Dr. Ulrich Keunecke, der als Partner bei KPMG Law unter ande- rem Versicherungsunternehmen beim Er- werb von Kapitalanlagen und in rechtlichen Angelegenheiten berät. „Versicherungen müssen im Standardan- satz unter Solvency II Immobilieninvest- ments grundsätzlich mit 25 Prozent Eigen- mitteln unterlegen. Um in solche Konzepte zu investieren, müssen Versicherer eine Kosten-Nutzen-Abwägung vornehmen“, warnt Keunecke vor übertriebenem Opti- mismus, aber er gibt zu: „In der Niedrig- zinsphase standen viele Investoren vor der Herausforderung, die erheblichen Geld- ströme angemessen zu investieren, und sind dabei mit unterschiedlichem Risikoappetit auch in alternative Anlagen gegangen.“ Ge- rade bei Immobilien, aber auch bei anderen alternativen Anlagen hätte das teilweise zu den bekannten und beachtlichen Preisstei- gerungen geführt. „Aber wenn die Inflation – wie gerade zu sehen – wieder steigt und sich auf höherem Niveau hält, schichten viele Versicherer vermutlich verfügbare Mittel schnell wieder in Anleihen um, wenn ihnen diese langfristig einen stabilen Cash- flow generieren“, erwartet Keunecke. Andererseits möchte er den Senioren- Nießbrauchwohnimmobilien nicht alle Marktchancen absprechen. „Versicherer müssen darauf achten, ihr Geld möglichst effizient zu investieren. Wenn sie Immobi- lieneigentum oder -darlehen erwerben, muss das Ticket groß genug sein.“ Tickets von zehn bis 15 Millionen Euro pro Versi- cherer sollten es zumindest sein, je nach Größe des Hauses. Ein Problem sieht er in der Kleinteiligkeit des Geschäfts, das von der Einzimmerwohnung in Castrop-Rauxel bis zur Villa am Starnberger See reiche. „Zunächst müssten die fraglichen Haus- eigentümer angesprochen und dazu ge- bracht werden, ihre Immobilie zu verkaufen und zu verrenten. Es fallen Kosten an für Makler, Notar und sonstige Handling- und Verwaltungs-Fees. Anschließend muss das zusammengekommene und gegebenenfalls breit gestreute Immobilienportfolio laufend verwaltet werden. Diese Bündelungen könnten etwa über einen Fonds erreicht werden, an dem sich die Investoren beteili- gen. Der Fonds müsste für eine effiziente Für Investoren stellt der Senioren-Wohnimmobilienmarkt eine interessante Möglichkeit dar, an Immobilien zu kommen, die sonst auf dem Markt schwer zu sourcen sind. N o. 2/2022 | www.institutional-money.com 217 P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | N I E SSBRAUCH IMMOB I L I EN