Institutional Money, Ausgabe 2 | 2022

schwer zu stemmen sein wird. Zwar haben die Risiken in vielerlei Hinsicht zugenom- men, Anleger werden Immobilien aber auch weiterhin als risikoarme Anlage zu schätzen wissen“, so die LBBW-Einschätzung. Warnzeichen für Fonds Doch wie sieht es mit den Immobilien- segmenten an den gelisteten Märkten aus? Um das herauszufinden, haben die Ra- tingexperten von Scope die durch- schnittliche jährliche Performance von 15 offenen Immobilienpublikumsfonds mit einem Fokus auf Gewerbe- immobilien mit der Rendite deutscher Staatsanleihen über die vergangenen 15 Jahre verglichen. Fast immer übertrafen dabei die Zuwächse der Fonds die Wertentwicklung der Zinspapiere deut- lich – mit 2,6 Prozentpunkten war die Renditedifferenz im vergangenen Jahr aller- dings so niedrig wie seit 2014 nicht mehr. Im Jahr 2020 lag sie noch bei drei Pro- zentpunkten. Von 2013 bis 2019 ist der Renditeaufschlag relativ konstant gewach- sen. Dass die Überrendite 2021 niedriger war als im Jahr zuvor, beruht laut Scope vor allem auf der geringeren Wertentwicklung der offenen Immobilienfonds. Deren rollie- rende durchschnittliche Performance über ein Jahr lag nur noch bei knapp zwei Pro- zent. Wesentliche Ursache ist auch hier aus Sicht von Scope die Coronakrise. Gewerbe- immobilien – allen voran Hotel- und Ein- zelhandelsimmobilien – litten besonders stark unter den Folgen der Pandemie. Die Rendite deutscher Staatsanleihen blieb da- gegen 2021 im Vergleich zum vorange- gangenen Jahr weitgehend unverändert und betrug durchschnittlich minus 0,7 Prozent. Obwohl der Renditeaufschlag 2021 ins- gesamt niedriger war als 2020, zeigte sich bei den Immobilienfonds im Jahresverlauf ein positiver Trend: Vor allem in der zwei- ten Jahreshälfte hat sich die Renditediffe- renz nach den schwachen ersten sechs Mo- naten wieder ausgeweitet. Betrachtet man die seit 2007 niedrigsten zehn monatlichen Werte der Einjahresrendite, befinden sich sechs dieser Werte im Jahr 2021. In den letzten vier Monaten 2021 lag sie aber wie- der über zwei Prozent, was bei gleichblei- bender Anleihenrendite zu einer steigenden Überrendite führte. Diese betrug im Dezem- ber 2021 2,9 Prozentpunkte. Scope-Analystin Sonja Knorr erwartet, „dass offene Immobilienfonds auch 2022 unter Druck stehen werden. Weitere Aus- wirkungen der Coronakrise, steigende Zin- sen und Inflationsraten sowie die Unsicher- heiten wegen der geopolitischen Situation lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen und können sinkende Wertänderungsrenditen nach sich ziehen.“ Besonders der Ukrainekrieg und die Inflations- und Konjunkturentwicklung werden eine bedeutende Rolle spielen – so- wohl für die Investitionsentscheidungen der Anleger als auch für die Entwicklung der Fonds. Vor allem im Gewerbeimmobilienbereich verfügen viele Mietverträge laut Scope über Indexklauseln, die es den Managern erlau- ben, die Mietpreise analog der Inflationsent- wicklung zu erhöhen. Dies könne jedoch nur in dem Maß erfolgen, wie es die wirt- schaftliche Situation der Mieter zulässt. Vieles hängt also an der künftigen Dynamik und Größenordnung der Inflationsentwick- lung. „Ein weiteres Abschmelzen der Über- rendite aufgrund steigender Zinsen und der Erwartung einer vergleichsweise konstanten Entwicklung der Fondsrenditen erscheint daher mittelfristig wahrscheinlich“, so Knorr. HANS WEITMAYR Sind die fetten Jahre vorbei? Renditedifferenz zwischen deutschen Anleihen und offenen Immobilienfonds Die langfristige Betrachtung der durchschnittlichen Renditedifferenz zwischen deutschen Anleihen und offenen Immobilienfonds (OIF) stellt für 2021 eine Prämie dar, die im Vorjahr auf den Wert von 2014 gesunken ist. Hauptausschlaggebend für die rückläufige Prämie war vor allem die Schwäche im ersten Halbjahr 2021. Die Analysten des Ratinghauses Scope gehen für 2022 von einem weiteren komplexen Jahr für deutsche OIFs aus. Quelle: Scope -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % Dez. 21 Jun. 21 Dez. 20 Jun. 20 Dez. 19 Jun. 19 Dez. 18 Jun. 18 Dez. 17 Jun. 17 Dez. 16 Jun. 16 Dez. 15 Jun. 15 Dez. 14 Jun. 14 Dez. 13 Jun. 13 Dez. 12 Jun. 12 Dez. 11 Jun. 11 Dez. 10 Jun. 10 Dez. 09 Jun. 09 Dez. 08 Jun. 08 Dez. 07 Jun. 07 Dez. 06 OIF Prämie Anleihenrente (DE) Rendite in Prozent » Corona, Inflation und Geopolitik lassen Risiken hinsichtlich Leerstand und Objektbewertungen steigen. « Sonja Knorr, Analystin Scope 214 N o. 2/2022 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R AT E G I E N | HÄUS ERMARKT FOTO: © SCOPE