Institutional Money, Ausgabe 1 | 2022

deutlichen Abschlägen in den Verkaufsprei- sen“, sagt Spieler. Er vermietet oft an Transfereinkommens- bezieher, die Mietunterstützung erhalten, und in diesem Bereich sieht er eine Schwie- rigkeit: „Wir können nicht jetzt sanieren müssen, aber bei der Berechnung der Mietunterstützung wird auf den durch- schnittlichen Mietspiegel der letzten zehn Jahre geschaut.“ Sein Vorschlag ist, dass die Kommunen bei der Fest- legung der Unterstützungsleistungen auf die Brutto-Warm- und nicht auf die Brutto-Kaltmiete schauen. Aktuell ist er gezwungen, teilweise mit Kaltmieten von vier oder fünf Euro zu kalkulieren. „Bei solchen Mieten ist eine energetische Sanierung wirtschaftlich nicht darstellbar“, so Spieler. Eine weitere Rahmenbedingung sähe er auch gern geändert: „Wir sind sowohl Bestandshalter als auch Projektentwickler. Wenn wir Projektentwickler sind, sanieren wir und wollen dann veräußern. Projektent- wicklung im Bestand ist aber negativ kon- notiert, da gelten wir als Spekulanten, was nicht gerechtfertigt ist. Letzten Endes sanie- ren wir und stellen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung.“ Sowohl die Kommunen als auch die finanzierenden Banken hätten hier aber Fälle aus der Vergangenheit im Hinter- kopf, bei denen schlecht und ohne Konzept saniert wurde. „Das führt dazu, dass uns Banken erst finanzieren wollen, wenn wir fertig saniert haben. Auch die Bankenregu- lierung steht im Wege, wenn unsere Rendite erst über den späteren Verkauf kommt“, meint Spieler, und etwas bitter merkt er an: „Heute ist es einfacher, eine Immobilie in Berlin zu finanzieren, die Sie für das 40- Fache der Jahresmiete kaufen, als eine in Zwickau, die wir für das 18-Fache erwer- ben und sanieren wollen. Das halte ich zumindest für überprüfenswert!“ Eine Gesamtschau wäre gut Eine Forderung bezüglich der Fördermit- tel hat Spieler auch: „Fördermittel orien- tieren sich aktuell nicht am CO 2 -Verbrauch eines Gebäudes. Die reine Betrachtung der Energieeffizienz ist nicht ausreichend. Es wäre besser, wenn wir eine Gesamtschau hätten“, meint Spieler. „Dann würden sich Maßnahmen, die einen besonders hohen Beitrag zur CO 2 -Reduktion leisten, viel eher rechnen.“ Die Fördermittel seien derweil insgesamt eher zu niedrig angesetzt. „Im letzten För- dertopf waren nur fünf Milliarden Euro vor- gesehen. Das ist am Bau nicht viel. Man muss auch berücksichtigen, dass der Förder- bedarf mit der Preiserhöhung bei den Bau- materialien steigt.“ Die Frage sei auch, ob man in Metropolen wie Berlin dieselben Fördermittel vergeben sollte wie in anderen Lagen. „Bei der Förderhöhe sollten die erzielbaren Mieten und die CO 2 -Emission berücksichtigt werden“, findet er. Zukunft: Serielles Sanieren Als Zukunftstrend am Bau sieht er seriel- les Sanieren. „Das ist eine gute Sache, aber momentan ist das oft noch teurer als kon- ventionelles Sanieren. Das liegt an der Ska- lierung.“ Wenn serielles Sanieren aber erst besser erprobt sei, ließen sich damit inter- essante Kostenvorteile erreichen. „Wir sind dabei, das Thema für uns zu lernen, und starten demnächst in Gera unser erstes Projekt. Dort haben wir etwa 20 Wohnein- heiten, die wir so sanieren wollen.“ Aber nicht nur sein Unternehmen, auch Planer und Verwaltung müssten sich auf serielles Sanieren noch vorbereiten; hier stehe man noch ziemlich am Anfang. Energiefassaden Ein weiterer Zukunftstrend sind Solarfas- saden an Gebäuden. „Das ist ein neuer Trend bei Neubauten oder energetischen Sanierungen“, sagt Hans Wilms, Chef der Solarmanufaktur Antec-Solar aus Thürin- gen, die auf die individuelle Produktion von Photovoltaikmodulen spezialisiert ist. „Wir arbeiten bevorzugt mit Dünnschichttechno- logie, bauen damit sehr leichte Module. Da- mit gibt es interessante Gestaltungsmöglich- keiten, die auch bei Architekten Anklang finden. Wir belegen gerade unsere eigene Fassade mit Solar. Da kommen derzeit gern Architekten und schauen sich das an. In ers- ter Linie sind bei uns Cadmium-Tellurid- Module im Einsatz. Sie sind unempfindlich und bringen auch bei diffusem Licht noch Leistung“, so Wilms. Außerdem seien das die einzigen Module, die vollständig aus deutscher Produktion kommen, also keine Abhängigkeit etwa von chinesischen Märk- ten mit sich brächten. Damit ließe sich zwar nicht der komplette Energiebedarf für die Produktion decken, aber ein Teil schon. „Außerdem verbessert die Fassade den Wärmeschutz, das heißt, sie reduziert im Winter den Kälteeintritt und ermöglicht im Sommer eine zusätzliche Isolierung.“ Seine Firma könnte die Dünnschichtmodule auch farbig und lichtdurchlässig oder in besonde- ren Formen fertigen. „Sie können zusätzlich mit Motiven oder Schriftzügen versehen werden“, gibt Wilms einen Einblick, was bei seinen energiegewinnenden Fassaden alles möglich ist. „Bei Büroimmobilien haben wir bisher noch keine Solarfassaden eingesetzt“, meint Hafner, „aber je höher die Bepreisung der CO 2 -Emission wird, desto attraktiver wer- den solche Fassadenmaßnahmen.“ Hafner sieht Photovoltaikanlagen bislang überwie- gend auf Dächern, beispielsweise in den Bereichen Büro, Logistik und Wohnen. „Als Fonds haben wir hier allerdings das Problem der steuerlichen Infizierung, weil Einnahmen aus der Stromproduktion von Photovoltaikanlagen als gewerblich gelten. Wenn hier mehr getan werden soll, muss der Gesetzgeber nachziehen und für Be- standshalter das Problem der Gewerblich- keit lösen“, meint Hafner. Die Entwicklung wird weitergehen, ge- trieben durch die Regulierung. „Es wird darauf hinauslaufen, dass die Nationalstaa- ten ein CO 2 -Budget erhalten. Davon wird die Immobilienwirtschaft einen bestimmten Teil bekommen. Das bedeutet, CO 2 muss gemanagt werden“, sagt Eickermann-Riepe, wie es weitergeht. ANKE DEMBOWSKI » Unsere Hinterbliebenenkasse hat kaum Immobilien im Bestand, die G oder schlechter klassifiziert sind. « Christian Hanf, Vorstand der Hinterbliebenenkasse VVaG (HDH) und Vorsitzender des Deutschen Sterbekassenverbands 272 N o. 1/2022 | www.institutional-money.com S T E U E R & R E C H T | IMMO- R I CHT L I N I E FOTO: © DEUTSCHER STERBEKASSENVERBAND