Institutional Money, Ausgabe 4 | 2021

Parkplätzen E-Ladestationen zu installieren. „Das würde bei den Einzelhändlern, die bei uns mieten, für mehr Frequenz im Laden sorgen und ihnen damit einen Wettbewerbs- vorteil verschaffen.“ Er gibt zu bedenken, dass aber nicht nur die E-Ladestationen zu gewerblichen Einnahmen in seinen Fonds führen könnten, sondern auch andere Betriebsvorrichtungen, angefangen bei Pho- tovoltaikanlagen auf den Dächern bis hin zu Hebebühnen oder Lastenauf- zügen für die Verladung von Ware, wenn dafür ein Nutzungsentgelt ver- langt wird. „Solche als ‚unternehmerische Tätig- keiten‘ angesehenen Vorrichtungen kön- nen sich summieren. Im Fondsbereich müssen wir daher auch weiterhin die Fünf-Prozent-Grenze gut im Auge be- halten. Etwas mehr Spielraum ergibt sich bei Immobiliengesellschaften wie GmbHs und gewerblich geprägten Per- sonengesellschaften. Neben der Vermö- gensverwaltung dürfen diese künftig bis zu zehn Prozent der Gesamteinnahmen aus dem Verkauf von selbst erzeugtem Strom oder dem Betrieb von Ladesäu- len und zusätzlich weitere fünf Prozent für weitere gewerbliche Einnahmen aus Vertragsbeziehungen mit den Mietern erzielen, ohne die erweiterte Gewerbe- steuerkürzung versagt zu bekommen. Auf Ebene eines offenen Sondervermögens gilt weiterhin die Fünf-Prozent-Grenze für ge- werbliche Einnahmen“, erklärt Leinemann die Details. Auslagern als Lösung Er hat aber schon eine Lösung gefunden. „Wir haben Objekte mit 30.000 Quadratme- ter und mehr Dachfläche, da können Sie viele Photovoltaikanlagen drauf installieren. Wir müssen aber die Frage beantworten: Wer investiert? Ist es das Sondervermögen, also der Fonds, der Mieter oder eine dritte Partei?“, führt Leinemann aus. „Wenn uns ein Mieter fragt, ob er Ladesäulen auf dem Parkplatz installieren darf, stimmen wir dem im Regelfall gern zu. Dann fallen auf Fondsebene schon mal keine gewerblichen Einnahmen an. Bei der Installation von Photovoltaikanlagen auf den Dachflächen bemühen wir uns, eine Situation zu schaf- fen, dass wir nur die Dachflächen vermieten und eine andere Gesellschaft den Strom er- zeugt und verkauft“. In der Praxis gründen Asset Manager wie Arbireo dann entweder eine weitere Gesellschaft, die die gewerbli- chen Aktivitäten bündelt, oder sie lagern solche Aktivitäten komplett aus. „Mittlerweile gibt es spezialisierte Dienstleister, die auf Investoren zugehen“, beobachtet Torsten Haupt. „Sie mieten im Rahmen eines Mietvertrags beispielsweise Tiefgaragenstellplätze an und stellen – natürlich mit Erlaubnis des Vermieters – im eigenen Namen und auf eigene Rechnung dort Ladesäulen auf. So bleibt der Strom- erlös beim Dienstleister und nicht beim Ver- mieter.“ Interne Lösung Anstatt diese Tätigkeiten an Dritte auszu- lagern, kommt auch eine „interne“ Auslage- rungslösung in Betracht. Dabei gründet der Investor selbst eine sogenannte TGA-Ge- sellschaft (TGA = Technische Gebäudeaus- stattung), deren Hauptzweck es ist, Leistun- gen auszuführen, die für die Inanspruchnah- me der erweiterten Kürzung eines Vermie- ters potenziell schädlich sein können, etwa die Vermietung von Betriebsvorrichtungen. Der Vermieter vermietet die Stellplätze an diese TGA-Gesellschaft. Errichtung und Betrieb der Ladevorrich- tungen sowie die Vermietung der Stellplätze an Mieter erfolgen dann durch die TGA- Gesellschaft. „Allerdings gibt es auch hier- bei erhebliche steuerliche Fallstricke und Unwägbarkeiten, die beachtet werden müs- sen“, warnt Wolff. Anders strukturieren „Die Auslagerung an eine solche TGA- Gesellschaft für Betriebsvorrichtungen ist kein neues Thema; das gibt es im Rahmen der erweiterten Kürzung schon länger“, meint Haupt. „Aber mit dem GEIG und dem Rechtsanspruch des Mieters auf Installation von E-Ladesäulen hat die The- matik jetzt eine zusätzliche Brisanz bekom- men.“ Auch wenn die interne oder externe Auslagerung aus steuerlicher Sicht eine Lösung darstellen kann, bleibt der Wermuts- tropfen, dass eine weitere Gesellschaft eine zusätzliche Struktur darstellt, die am Ende die Investition komplexer und umständli- cher macht. Schließlich müssen die geschaf- fenen Strukturen laufend überwacht und administriert werden. Leinemann sieht aber auch Vorteile: „Die Zusammenfassung von gewerblichen Aktivitäten in einer separaten Gesellschaft kann sinnvoll sein. Beispiels- weise können Sie durch die Bündelung Nachfragemacht erreichen und dadurch bes- sere Konditionen erzielen. Das ist bei den großen Anbietern von Contracting-Model- len sicher der Fall. Außerdem können Sie auf diese Weise auch Spezial-Know-how ins Haus holen, beispielsweise über die rechtliche und steuerliche Konzeptionen von Photovoltaikanlagen oder die Funk- tionsweise und die Preiskalkulation. Das können Sie nicht einfach so nebenher ma- chen“, meint Leinemann und verrät: „Wir planen, eine solche Bündelungsgesellschaft aufzulegen.“ ANKE DEMBOWSKI » Der Verkauf von Strom stellt eine schädliche Nebeneinkunft im Sinne des Gewerbesteuergesetzes dar. « Torsten Haupt, Steuerberater, Partner und Geschäftsführer der Steuerberatungs-Kanzlei Crowe, Frankfurt » Vermieter sind gezwungen, die Zusammensetzung ihrer Einnahmen zu erfassen und laufend zu überwachen. « Martin Wolff, Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle LLP in Frankfurt 272 N o. 4/2021 | www.institutional-money.com S T E U E R & R E C H T | WOHN IMMO-GE S E TZE FOTO: © CROWE, CURTIS, MALLET-PREVOST, COLT & MOSLE LLP