Institutional Money, Ausgabe 4 | 2021

Haupt. „Die Gesellschaft darf im ge- samten gewerbesteuerlichen Erhebungs- zeitraum (in der Regel das Kalender- jahr) ausschließlich Einkünfte aus Ver- mietung und Verpachtung erzielen und keine schädlichen Nebentätigkeiten er- bringen. Erbringt sie aber z. B. Sonder- leistungen für den Mieter, sind das ver- mietungsfremde Erträge, und sie führen zum Ausschluss der erweiterten Kür- zung.“ Er verweist auf die teilweise schwer einzuschätzende Rechtsprechung: „Wenn die Nebentätigkeit für die Ver- mietungstätigkeit förderlich ist oder sie unterstützt, kann dies in wenigen Ein- zelfällen unschädlich sein. Aber es ist nicht immer sicher, wie das jeweilige Finanzamt oder gar Finanzgericht diese Unterstützungsfunktion auslegt.“ Schmutzgrenze eingeführt Doch eine Erleichterung hat der Ge- setzgeber eingeführt. „Durch das Fonds- standortgesetz (FoStoG) wurde im Juni 2021 eine Erweiterung des Katalogs der für die erweiterte Kürzung unschädli- chen Nebentätigkeiten vorgenommen. Unschädlich für die erweiterte Kürzung ist die Lieferung von Strom für den Betrieb einer Ladestation, sofern die daraus resultie- renden Einnahmen einen Schwellenwert von zehn Prozent der Einnahmen aus der Überlassung von Grundbesitz nicht über- steigen. Zu beachten ist, dass nur die „Lie- ferung“ von Strom unschädlich ist, das heißt, ein Vermieter kann den für die Lade- stationen erforderlichen Strom nicht einfach am Markt einkaufen, sondern der Strom muss selbst produziert werden, beispiels- weise durch eine auf dem vermieteten Grundstück befindlichen Photovoltaikanla- ge“, sagt Wolff. Durch die Erweiterung des Katalogs der unschädlichen Nebentätigkei- ten wollte der Steuergesetzgeber politisch etwas für den grünen Umbau tun. „Die Pra- xis erwartet hierzu noch weitere Erläuterun- gen der Finanzverwaltung. Bisher liegt uns lediglich der Gesetzeswortlaut mit der Be- gründung vor“, so Wolff. Die gewerbesteuerlichen Erleichterungen greifen also künftig, wenn die Einnahmen aus der Stromlieferung zehn Prozent der Einnahmen aus der Vermietung und Ver- pachtung nicht überschreiten. „Liegen sie drüber, kann die erweiterte Kürzung ins- gesamt nicht geltend gemacht werden mit der Folge, dass sämtliche Einnahmen auf Ebene der Vermietergesellschaft der Gewer- besteuer unterliegen. Damit wären auch Mieteinkünfte aus weiteren Mietobjekten der Vermietergesellschaft infiziert. Nur wenn der Zehn-Prozent-Schwellenwert je- weils nicht erreicht wird, unterliegen ledig- lich die Einnahmen aus der Stromlieferung der Gewerbesteuer“, präzisiert Wolff. Monitoring erforderlich Die Freigrenze bezieht sich auf das Ka- lenderjahr und auf die jeweilige Vermieter- gesellschaft, also nicht nur auf eine einzelne Immobilie. „Vermieter sind also gezwun- gen, die Zusammensetzung ihrer Einnah- men genauestens zu erfassen und laufend zu überwachen, was unter Umständen sehr aufwendig und auch fehleranfällig sein kann“, gibt Wolff zu bedenken. „Risiken ergeben sich auch dadurch, dass sich eine Überschreitung der Freigrenze unter Um- ständen erst im Nachhinein herausstellt, etwa infolge einer späteren Prüfung durch die Finanzverwaltung, was zur Folge hat, dass die erweiterte Kürzung rückwirkend versagt wird und die Vermietungseinnah- men der Gewerbesteuer unterliegen. „Zur Minimierung dieses Risikos sollte daher immer ein Sicherheitsabschlag bei der Überwachung der Zehn-Prozent-Freigrenze einkalkuliert werden“, empfiehlt Wolff. Einführung kommt gut an Die Einführung des Zehn-Prozent- Schwellenwerts für Stromlieferungen hatte sich Dr. Martin Leinemann, Vorstand beim Immobilien Asset Manager Arbireo Capital, eigentlich schon eher erhofft, aber mit der endgültigen Fassung des Fondsstandortge- setzes kam sie schließlich. „Wir sind froh über die Einführung des Schwellenwerts, da haben die vielen Eingaben im Gesetzge- bungsprozess wohl etwas gebracht“, meint Leinemann. „Es werden ja immer mehr Wünsche, die den grünen Umbau ermög- lichen sollen, vom Gesetzgeber an die Finanzwelt herangetragen. Wenn wir dem als Investor nachkommen, sollten wir nicht auf der anderen Seite mit Gewerbesteuer bestraft werden.“ Er erklärt, dass sich in den Arbireo-Fonds viele Lebensmittelmärkte befinden und es sich hier anbietet, auf den vorgelagerten Der Teufel steckt auch bei der Ökologisierung der Immobilienwirtschaft im Detail. Nur wenn alle bestehenden Regelungen beim „grünen Umbau“ berücksichtigt werden, können die angestrebten Ziele erreicht werden. N o. 4/2021 | www.institutional-money.com 271 S T E U E R & R E C H T | WOHN IMMO-GE S E TZE