Institutional Money, Ausgabe 4 | 2021

D en grünen Umbau wollen im Prinzip alle Regierun- gen Europas, und auf dem Weg dahin gibt es viele Gesetzesinitiativen. „Diese müs- sen aber gut mit allen anderen Geset- zen, beispielsweise mit der Steuerge- setzgebung, verzahnt sein, sonst greifen sie in der Praxis nicht richtig“, sagt Martin Wolff. Er ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei Curtis, Mallet- Prevost, Colt & Mosle LLP in Frankfurt und berät insbesondere institutionelle Immobilienbestandshalter wie Versicherun- gen und Versorgungswerke. Ausbau Ladeinfrastruktur Als ein Beispiel, das auch institutionelle Investoren betrifft, nennt er das Gebäude- Elektromobilitätsinfrastrukturgesetz (GEIG), das seit 25. März 2021 anzuwenden ist. „Vom Grundsatz her verpflichtet das GEIG Bauherren und Eigentü- mer, die Wohn- und Nichtwohn- gebäude mit größeren Parkplätzen besitzen, diese mit Elektroladesta- tionen auszustatten“, erklärt Wolff. Damit wollte die Bundesregierung auf das im Klimaschutzprogramm 2030 verankerte Ziel, bis zum Jahr 2030 sieben bis zehn Millionen Elektrofahrzeuge zuzulassen, hin- arbeiten. Für den Vermieter hat die Installation von Ladestationen den Vorteil, dass seine Immobilie damit als modern und attraktiv gilt und er außerdem mit dem Stromverkauf Geld verdienen kann. Schädliche Nebeneinkünfte Ein anderes Gesetz kann jedoch den Wunsch der Vermieter, Lade- stationen zu installieren, gehörig versalzen: das Gewerbesteuergesetz. „Die Installation von Ladestationen im ersten Schritt ist zwar unkritisch, aber im An- schluss daran stellt der Verkauf von Strom eine schädliche Nebeneinkunft im Sinne des Gewerbesteuergesetzes dar und hat das Potenzial, den gesamten Fonds gewerblich zu infizieren“, erklärt Torsten Haupt, Part- ner und Geschäftsführer der Steuerbera- tungskanzlei Crowe in Frankfurt. „Je nach Gemeinde und Hebesatz kommt es dann zur Belastung mit Gewerbesteuer in Höhe von 12 bis 17 Prozent, und zwar sowohl auf den Strom- als auch auf den reinen Vermie- tungsertrag.“ Erweiterte Kürzung Er spricht die sogenannte „erweiterte Grundstückskürzung“ an. Diese stellt eine Möglichkeit dar, die Gewerbesteuerbelas- tung von Unternehmen zu mindern, deren Tätigkeit sich auf die ausschließliche Ver- mietung und Verpachtung des eigenen Grundbesitzes beschränkt. Mit der erweiterten Grundstückskürzung will der Gesetzgeber Gesellschaf- ten, die allein kraft ihrer Rechts- form (z. B. GmbH) gewerbliche Einkünfte erzielen, gleichstellen mit Einzelunternehmern und Personen- gesellschaften, deren Tätigkeit sich ebenfalls ausschließlich auf die Ver- mietung des eigenen Grundbesitzes beschränkt, die aber aufgrund ihrer Tätigkeit und Rechtsform (z. B. OHG, KG) nicht dem Anwen- dungsbereich des Gewerbesteuer- gesetzes unterliegen. Die erweiterte Kürzung wird auf Antrag gewährt und kommt nur für Unternehmen in Betracht, die aus- schließlich eigenen Grundbesitz nutzen und verwalten. „Die erwei- terte Grundstückskürzung ist einem sehr eng gefassten Ausschließlich- keitskriterium unterlegen“, erklärt Auch der Immobilienmarkt soll ökologischer werden, was mithilfe gesetzlicher Änderungen erreicht werden soll. Dass das in der Praxis gar nicht so einfach sein wird, zeigen Kollisionen neuer Vorgaben mit bestehenden Regelungen. Auslagerung als Lösung Alle unternehmerischen Tätigkeiten werden an die eigens dafür gegründete TGA-Gesellschaft ausgelagert. Der Investor gründet eine TGA-Gesellschaft (TGA = Technische Gebäudeaus- stattung), deren Hauptzweck es ist, Leistungen auszuführen, die für die Inan- spruchnahme der erweiterten Kürzung eines Vermieters potenziell schädlich sein können. Dazu gehören z. B. die Vermietung von Betriebsvorrichtungen wie Hebe- bühnen, Lastenaufzüge, Fettabscheider, das Betreiben von E-Ladestationen etc. Quelle: Institutional Money Vermietgesellschaft Mieteinnahmen, keine schädlichen Nebentätigkeiten Gesellschaft für technische Gewerbeausstattung (TGA) Gewerbliche Einkünfte » Die Zusammenfassung von gewerb- lichen Aktivitäten in einer separaten Gesellschaft kann sinnvoll sein. « Dr. Martin Leinemann, Vorstand Arbireo Capital, Frankfurt Grüner Umbau ruckelt noch 270 N o. 4/2021 | www.institutional-money.com S T E U E R & R E C H T | WOHN IMMO-GE S E TZE FOTO: © FOTOSTUDIO T.W. KLEIN, GMF