Institutional Money, Ausgabe 3 | 2021

mobilieninvestments haben. Mittlerweile machen Non-Listed Real-Estate-Invest- ments in den Portfolios der Institutionellen in Deutschland im Schnitt elf Prozent aus, Tendenz weiter steigend.“ Das präferierte Vehikel sei der geschlossene oder offene Spezial-Immobilienfonds – mit Non-Listed Immobilien. Gutes Timing Martin geht auf das Beispiel Vonovia ein: „Natürlich gibt es solche herausragenden Beispiele. Vonovia hat genau zum richtigen Zeitpunkt den Megatrend Wohnen erwischt. Mit einem ganz normalen deutschen Wohn- immobilienfonds hätten Sie über die letzten zehn bis 15 Jahre auch eine Performance von zehn bis elf Prozent erzielt, und das bei einem moderaten Leverage von vielleicht 40 Prozent.“ Er sieht aber einen Unter- schied: „Vonovia macht mehr als nur Im- mobilieninvestments. Vonovia betreibt auch ein aktives Private-Equity-Business, indem andere Immobilienunternehmen aufgekauft werden. Ich würde das Geschäft als ,Buy & build a platform‘ bezeichnen.“ Bei der Ent- wicklung des Vonovia-Aktienkurses spielen also weitere Faktoren als nur die Assetklas- se Immobilien selbst eine Rolle. Martin sieht gute Einsatzmöglichkeiten sowohl für Listeds als auch für Non-Lis- teds. Als Spezialfondsanbieter möchte er aber insbesondere die Argumente für Non- Listeds hervorheben: „Als Investor muss man sich Gedanken machen, welche Erlös- struktur man mit seinem Investment erzie- len möchte, woher die Erträge kommen sol- len: aus Übernahmen, einem Plattform- Business, aus Asset-Management-Mandaten oder Private-Equity-Aktivitäten?“ Er ver- weist darauf, dass beispielsweise mit dem Kauf einer Aktie von Encavis, Vonovia oder Brookfield die Erlöse aus all diesen Töpfen stammen – neben den Erlösen aus dem Real-Asset-Investment an sich. „Mit einem Spezialfonds können Sie als Investor eine sehr definierte und fokussierte Strategie umsetzen und wählen dafür einen speziali- sierten Asset Manager aus. Diese hat einen klaren Fokus auf die Assets und unterliegt geringeren Risiken.“ Die Regulatorik neh- me die unterschiedlichen Risiken durchaus auf. So benötigten Aktien des Typs 1 im Solvency-II-Modell ein Solvenzkapital von 39 Prozent, während etwa für ein Invest- ment in einen Renewable Energy Fund lediglich 30 Prozent für qualifizierte Infra- struktur anfallen. „Selbst wenn Sie dieselbe Performance erwarten, benötigt ein Versi- cherer bei einem Investment in Non-Listeds ein Viertel weniger Solvenzkapital.“ Impact Investing Daneben ließen sich mit einem Real- Asset-Fonds auch gezielter Nachhaltigkeits- kriterien oder gar der Impact berücksichti- gen. „Wir alle müssen verstärkt Impact In- vesting betreiben. Unser neuer Fonds, der KGAL-ESPF5-Fonds, ist ein Impact-Fonds, weil wir damit zur karbonfreien Energieer- zeugung und zur Transformation der Volks- wirtschaften weg von der Kohle beitragen. Im Bereich Real Assets können Sie Impact eigentlich nur berechnen, wenn Sie einen auf Assets allein fokussierten Fonds haben.“ Daneben wissen Investoren auch die Ein- flussnahmemöglichkeiten im Non-Listed-Be- reich zu schätzen. „Der Anlageausschuss tagt zweimal jährlich; die Teilnehmer erhalten die Investmentvorlagen zur Konsultation“, so Martin. „Das Verhältnis zu meinen Limited Partners ist viel enger als das eines Aktionärs zur Aktiengesellschaft. Die Limited Partners haben eine viel größere gesellschaftsrecht- liche Einflussmöglichkeit. Sie können den Gesellschaftervertrag anpassen oder mich als Asset Manager im schlimmsten Fall sogar entlassen, wenn ich schlechte Leistungen er- bringe.“ Vielen Institutionellen bringe auch die bör- sentägliche Handelbarkeit liquider Invest- ments wenig. „Die meisten Anleger von Pen- sionsgeldern haben einen Duration Gap. Auf der Passivseite haben sie Verpflichtungen, die über 15 bis 20 Jahre laufen, da spielt Liqui- dität eine untergeordnete Rolle. Mit Aktien lässt sich der Duration Gap nicht schließen. Das zeigt sich auch praktisch am Anlageho- rizont der institutionellen Anleger: Ich kenne bisher keinen Fonds in der KGAL, der nicht auf Wunsch der Investoren verlängert wur- de“, so Martin. ANKE DEMBOWSKI Renditen von Immobilieninvestments Auch die Renditen liquider und illiquider Immobilien sind langfristig sehr ähnlich, zeigt eine Untersuchung der DWS. Hinsichtlich ihrer Performance haben je nach Region mal liquide und mal illiquide Immobilien die Nase vorn. 1 USA: Immobilienaktien = FTSE EPRA/NAREIT Index (RUUS), Private Immobilien = NCREIF Property Index (NPPITR); 31. 12. 1999 bis 30. 6. 2020 2 Großbritannien: Immobilienaktien = FTSE EPRA/NAREIT Index (ELUK), Private Immobilien = MSCI UK Alle Immobilien; 31. 12. 2000 bis 30. 6. 2020 3 Kanada: Immobilienaktien = FTSE EPRA/NAREIT Index (ELCA), Private Immobilien = MSCI Canada / Alle Immobilien; 31. 12. 2000 bis 30. 6. 2020 4 Australien: Immobilienaktien = S&P ASX 300 REIT Index (ASA6PROP), Private Immobilien = Australischer Immobilienrat / MSCI Australia All Property Digest; 31. 12. 2002 bis 30. 6. 2020 5 Japan: Öffentliche Immobilien = FTSE EPRA/NAREIT Index (ELJP), Private Immobilien = ARES Japan Property Index „AJPI“ (ARESAJQT INDEX); 31. 12. 2001 bis 31. 3. 2020 * Die Korrelationen sind in Großbritannien ohne Verzögerung = 0,83 höher. Quelle: DWS: „Real Assets. Liquide vs. illiquide Investments”, Präsentation vom Mai 2021 GESAMTRENDITE KORRELATIONEN Illiquide Immobilien Rollierend 5 Jahre, Index (ohne Leverage) Liquide Immobilien verzögert um 4 Quartale USA 1 NPI 8,5 % 10,1 % 0,81 UK 2 MSCI 7,0 % 5,3 % 0,60* Kanada 3 MSCI 9,4 % 10,6 % 0,80 Australien 4 MSCI 10,0 % 7,0 % 0,86 Japan 5 AJPI 5,7 % 6,2 % 0,71 0 % 2 % 4 % 6 % 8 % 10 % 12 % Gelistete Immobilien, verzögert um 4 Quartale Private Immobilien (ohne Leverage) 10,1 % 8,5 % Rendite (seit 2000) 134 N o. 3/2021 | www.institutional-money.com T H E O R I E & P R A X I S | FAROS : PR I VAT E V S . L I S T ED MARK E T S