Institutional Money, Ausgabe 2 | 2021

von 30 bis 40 Prozent. Das ist nicht toll, aber es ist was!“ Auch vor Corona sei die Auslastung bei Serviced Apartments höher gewesen als bei Hotels. „Wir haben zwei Häuser in München entwickelt; eins inner- halb des Speckgürtels in Trudering, und eins in Dornach, außerhalb des Speckgür- tels, aber direkt an der Messe. Bei beiden gab es aus dem Stegreif Auslastungs- quoten von über 80 Prozent, jetzt zu Pandemiezeiten sind es immerhin noch 30 bis 40 Prozent“, so Ries. Rautenberg kann das bestätigen: „Die Pandemie hat im Bereich der wohnwirt- schaftlichen Konzepte lediglich eine Delle hinterlassen. Die Auslastung fiel hier von fast 100 auf etwa 90 Prozent. Bei gewerblich geprägten Konzepten ist es mehr als eine Delle. Dort sind die Auslastungen auf etwa 40 Prozent gesun- ken, an schwachen Standorten sogar auf 25 Prozent und weniger.“ Er meint, dass man nach Corona womöglich wieder stärker auf die Mikrolage schauen und sich Gedanken über Ausstattung und Grundfläche machen wird. „In der Boomphase waren scheinbar alle Lagen gut genug für Mikroapartments. Künftig wird man besser über die Lage und die Konzepte nachdenken“, meint Rauten- berg. Budgets werden knapper Ries glaubt, dass die Auslastung von Ser- viced Apartments auch nach der Pandemie weiterhin über jener von Hotels liegen wird – insbesondere weil sie kostengünstiger sind. „Sowohl Angestellte als auch Selbst- ständige achten zunehmend auf die Kosten, und es gibt viele Dienstreisende, die fast ihr gesamtes Berufsleben außerhalb der Hei- matregion verbringen“, beobachtet Ries. „Ein gut gelegenes Viersternehotel muss rund 150 bis 200 Euro pro Nacht verlangen. In einem ähnlich ausgestatteten Serviced Apartment geht es für die Hälfte!“ Die nied- rigeren Kosten erklären sich durch die geringeren Grundkosten, weil der Kunde Zusatzleistungen wie Bügeldienst, Kurier- fahrten und Ticketservice nur dann bezahlt, wenn er sie tatsächlich nutzt. „Wir kommen mit einem Drittel des Personals eines Hotels aus“, meint Ries und erklärt, warum: „Au- ßerhalb der Kernzeiten erhält der Kunde den Schlüssel über eine PIN am Automaten oder über einen Code aufs Handy. Ein Concierge ist nur zu Stoßzeiten und nur in größeren Häusern anwesend. Die meisten anderen Dienstleistungen werden an Dritte ausgelagert.“ Auch Andre Schmöller, Chief Investment Officer der Domicil Real Estate AG, sieht den Schlüssel in Zukunft in der Digitalisie- rung und in der Steigerung der Effizienz. „Unser Ziel ist eine digitale Vermietplatt- form. Das heißt, unsere Mieter erhalten den Mietvertrag elektronisch, und auch das Be- schwerdemanagement läuft digital. Die kommen nur mit ihrem Koffer und geben an der Eingangstür ihren Code ein. Mikro- apartments sind ein Segment, das digitaler funktioniert als normales Wohnen. Wir sehen die Mieter dann tatsächlich nur ein- mal: wenn sie die Wohnung zurückgeben.“ Er ergänzt: „Standardisierung ist in diesem Segment auch wichtig. Wir haben zwei bis drei Standards als Musterwohnungen, dann weiß der Kunde, was ihn erwartet“, so Schmöller. Zehn Prozent des Hotelmarktes Die günstigen Kosten führen zu einem Verdrängungswettbewerb zwischen Ser- viced Apartment und Hotel; hier insbeson- dere mit den in die Jahre gekommenen » Als separate Assetklasse wird Micro Living in Europa eigentlich erst seit 2015 wahrgenommen. « Jens Rautenberg, Geschäftsführer Conversio Temporäres Wohnen hat unterschiedliche Ausprägungen Sie reichen von rein wohnwirtschaftlichen Konzepten über diverse Mischformen bis hin zu rein gewerblichen Konzepten. Relevant ist die Unterscheidung zwischen wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Konzepten unter anderem wegen der Mehrwertsteuer. Während für privates Wohnen keine Umsatzsteuer anfällt, ist die gewerbliche Nutzung einer Wohnung umsatzsteuerpflichtig. Quelle: Charta Temporäres Wohnen SERVICE AUFENTHALTSDAUER BETRIEBSTYP Wohnwirtschaftliche Konzepte Gewerbliche Konzepte Serviced Accomodation Furnished Accomodation Serviced Apartments Wohnungs- markt Hotelmarkt kein limited selected limited full mind. 6 (selten: 3) Monate max.: unbefristet mind. 6 (selten: 3) Monate max.: unbefristet mind.: 1 Nacht max.: 6 Monate (Teil-) möblierte Apartments Living-Konzepte (Corporate Housing, Micro Living (<25 m 2 ), Co-Living, Senior Living...) Serviced Apartmenthaus Aparthotel Student Living 218 N o. 2/2021 | www.institutional-money.com P R O D U K T E & S T R A T E G I E N | IMMOB I L I EN – S E RV I C ED APAR TMENT S FOTO : © CONV E R S I O