Institutional Money, Ausgabe 1 | 2021

wurfs vom 31. Juli 2019 festgehalten wer- den. Dem Vernehmen nach sollen die neuen Vorschriften bereits für Anteilsübertragun- gen gelten, die nach dem 31. Dezember 2020 wirksam geworden sind. Werden sie auch für Bestandsimmobilien gelten, weil die Diskussion ja bereits seit Längerem geführt wird? Martin Wolff: Der Regierungsentwurf vom 31. Juli 2019 sieht vor, dass die neuen Re- gelungen grundsätzlich auch für beste- hende RETT-Blocker-Strukturen (Real- Estate-Transfer-Tax-Blocker-Strukturen) gelten sollen. Allerdings beinhaltet der Gesetzentwurf auch umfassende Über- gangsregelungen. So etwa für die Anwen- dung der von 95 auf 90 Prozent abge- senkten Beteiligungsgrenzen für direkte und indirekte Übertragungen von Antei- len an grundstücksbesitzenden Gesell- schaften innerhalb von zehn Jahren. Wie können sich Investoren auf die mög- lichen Änderungen aktuell einstellen? Martin Wolff: Für laufende oder bevorste- hende Immobilientransaktionen unter Ein- beziehung von RETT-Blocker-Strukturen sollte das laufende Gesetzgebungsverfahren gewissenhaft verfolgt werden. Nur dann besteht für die Beteiligten die Möglichkeit, zügig auf neue Aspekte reagieren zu kön- nen, die im Detail äußerst komplex sein können. Geplante direkte beziehungsweise indirekte Veränderungen bei bestehenden RETT-Blocker-Strukturen sollten im Vor- feld detailliert auf grunderwerbsteuerliche Auswirkungen überprüft werden. Zur Erlan- gung von Rechtssicherheit könnte gegebe- nenfalls auch der Abschluss des Gesetzge- bungsverfahrens abgewartet werden. Und was ist bei Unit Deals zu beachten? Martin Wolff: Das ist natürlich für die Fonds- branche interessant und noch gänzlich ungeklärt. Vom Grundsatz her erfolgt bei einem Unit Deal ein Anteilseignerwechsel in einem Immobilien-Sondervermögen (Im- mobilienfonds) ohne zivilrechtliche Ände- rung des Eigentums an den von dem Immo- bilienfonds gehaltenen Immobilien. Schließ- lich werden nicht die Anteilseigner als Ei- gentümer angesehen, sondern die anteilsver- waltende Kapitalverwaltungsgesellschaft. Nach geltender Rechtslage sind Unit Deals daher ohne Auslösung von Grunderwerb- steuer durchführbar. Die im Regierungsent- wurf vom 31. Juli 2019 enthaltenen Rege- lungen waren nach Ansicht einer Ausarbei- tung des Wissenschaftlichen Dienstes des Bundestages vom 4. Oktober 2019 wohl nicht geeignet, Steuervermeidungen durch Unit Deals zu verhindern. Ist Deutschland das einzige Land, das auf die Idee kommt, bei Immobilien- transaktionen eine solche Steuer zu erheben? Martin Wolff: Im europäischen Vergleich ist festzustellen, dass auch andere Staa- ten Übertragungen von Anteilen an grundstücksbesitzenden Personen- be- ziehungsweise Kapitalgesellschaften mit Grunderwerbsteuer belegen, etwa Öster- reich und Portugal. In einigen EU-Staa- ten allerdings knüpft eine Grunderwerb- steuerpflicht an das Vorhandensein einer „Immobiliengesellschaft“ an, das heißt Ge- sellschaften, deren Vermögen hauptsächlich aus Grundvermögen besteht; so beispiels- weise in Frankreich und den Niederlanden. Wir danken für das Gespräch. ANKE DEMBOWSKI » RETT-Blocker-Strukturen werden eher in großvolu- migen Immobilientrans- aktionen umgesetzt. « Martin Wolff, Rechtsanwalt und Steuerberater bei der Kanzlei Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle LLP » Bei Share Deals haben Sie das Risiko der latenten Steuern, das heißt, wenn Sie Gewinne heben, müssen Sie eventuell nachversteu- ern. Momentan wird das Thema haupt- sächlich gelöst, indem man Luxemburger Strukturen nutzt. Aber ganz kriegen Sie das Risiko der latenten Steuern nicht weg, wenn Sie innerhalb von zehn Jahren verkaufen. Dann muss eben eventuell der mögliche Erwerber- oder Entwicklergewinn versteuert werden. Für Pensionskassen und andere Lang- fristinvestoren ist aber eine Haltedauer von zehn Jahren ohnehin kein Pro- blem. Bezogen auf den Logistikbereich: Hier finden die meisten Deals als Asset Deal statt, das heißt, ein Investor kauft eine komplette Einheit. Das ist die einfachste und sicherste Form der Transaktion. Share Deals machen im Logistikbereich maximal zwei Prozent des Gesamtvolumens aus. « Kuno Neumeier, CEO des Logistik- immobilien- spezialisten Logivest » Wir vermeiden Share Deals, wo es geht, denn wir rechnen damit, dass hier der Gesetzgeber regulatorisch eingreifen wird. Daher kaufen wir unsere Immobilien meistens direkt. Aufgrund unserer langfristigen Verbindlichkeiten haben wir im Direktbestand einen langen Anlagehorizont und schauen, ob die Immobilie auch in 30 Jahren noch vermietbar ist und gute Cashflows erzielt. « Markus Königstein, Leiter des Immobilienbereichs bei der R+V Gruppe DAS SAGEN ANDERE BRANCHENEXPERTEN: DAS SAGEN ANDERE BRANCHENEXPERTEN: 258 N o. 1/2021 | www.institutional-money.com S T E U E R & R E C H T | MAR T I N WOL F F | CUR T I S , MA L L E T- PR EVOS T, COLT & MOS L E L L P FOTO : © LOG I V E S T ( MA RCU S SCH L A F ) , R+V GRU P P E